맞벌이 부부의 돈 버는 부동산 투자

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- 통장을 크게(일명) 부자통장(월급통장), 소비통장(고정.변동 지출), 투자통장(아내 명의의 임대소득통장, 내 명의의 우리 집통장), 저수지통장(CMA, 자유적금, 마이너스 통장 등) 4가지로 나눴다.

  '부자통장'은 월급, 수당, 기타 소득을 받는 통장이며 통장 중에 가장 상위개념의 통장이다. '소비통장'은 고정 지출통장과 변동 지출통장으로 나뉜다. 고정 지출통장은 공과금, 관리비, 정기 기부금, 부모님 용돈 등에, 변동 지출통장은 한 달 생활비(각종 식비, 용돈, 교통비, 피복비, 통신비, 교육비 등) 관련 통장으로 사용한다.

  '투자통장'은 월세를 받게 될 때, 대출을 받을 때 각각 만드는 통장인데 2가지 방법이 있다. 각 매물마다 통장을 만들어 관리하거나 모든 매물의 입출금을 한 통장에 모아서 관리하는 방법이다.

  총 한 달 월세에서 대출 이자가 빠지고 난 수익은 생활비 등에 보태서 쓰지 않고, '저수지통장'으로 옮겨 재투자하고 있다. 저수지통장은 CMA, 자유 적금 등 예비용 통장인데 특히 마이너스 통장은 요긴하게 잘 사용하고 있다.

  마이너스 통장을 투자 주거래 통장으로 활용하고 있다. 보통 대출에는 일주일 정도의 시간이 필요한데 마이너스 통장은 한 번 만들어놓으면 수시로 입출금이 가능하다. 원금을 갚아도 중도상환수수료가 없어서 투자 시 오가는 각종 계약금, 잔금 등의 일처리에 꽤 유용하게 쓰인다. 마이너스 통장이 부담스럽다면 만들어놓고 예비통장으로 활용해도 좋다. 급하게 전세금을 빼줘야 하는 등의 긴급 상황이 발생했을 때 쓸 수 있기 때문이다.

  그러나 마이너스 대출은 쉽게 쓸 수 있다는 점이 장점과 동시에 단점일 수 있으므로 철저한 관리가 필요하다. 사용한 금액을 빨리 갚으려고 노력해야 하며 대출 이자도 임대소득통장에서 미리 이체해놓아야 한다. 그러지 않으면 이자가 복리(빌리 돈의 이자에 다시 이자가 붙음)로 계산되어 빚이 더 늘어난다. 요즘 같은 대출 상황에서는 마이너스 대출 약정금도 한도로 잡히는 바람에 담보 대출의 한도가 나오지 않을 수도 있으므로 투자계획이 어긋나지 않도록 신중을 기해야 한다.

- 신용 등급 점수를 올리기 위한 가산점을 받는 방법

  첫째, 신용카드를 매월 30만 원 이상씩 6개월 이상 사용하면 가산점이 적용된다.

  둘째, 신용카드 및 마이너스 통장은 총한도 50% 이하를 사용하면 관리에 유리하다.

  셋째, 케이 스코어(K-Score, KCB의 새 신용평가체계)와 관련된 것인데 소득금액증명원, 납세사실증명원, 지방세증명원, 건강보험, 국민연금, 통신요금, 공공요금, 국세청모범납세증명원 등을 발급받은 후 등록하면 1~10점 정도의 등급 상향이 가능하다(KCB해당).

  제 1금융권이든, 제2금융권이든 모든 대출은 신용 평가기관의 등급 하락 요인 중 하나다. 어떠한 대출이든 실행 즉시 등급점수는 떨어진다.

- 약정된 임대기간이 만료가 되면 임차인이 우선적으로 분양받을 수 있는데 이것을 '분양 전환 임대 아파트'라고 한다. 남는 물량에 한해 일반인을 대상으로 분양한다. 보통 5년 또는 10년 뒤에 분양이 된다.

  보통 건설사가 분양하면 공매를 거쳐서 부동산 법인이 일반 분양을 하거나 그 부동산 법인이 사들였다가 현지 중개사무소에 내놓는다. 공매를 나왔을 때가 가장 싸게 살 수 있다. 그렇지 않으면 컨설팅 비용이나 중개보수 등 추가적으로 비용이 발생한다.

  첫 일반 분양이라 임대사업자로 등록하면 취득세 면제라는 혜택도 있어서 더 좋다.

- 서울, 지방 할 것 없이 좋은 학교 주변의 아파트는 선호도가 높고 가격도 높다. 그래서 투자하기 전에 투자할 아파트에 살 때 배정 받는 학교와 학교의 평판을 미리 분석할 필요가 있다. 부동산 뱅크(www.neonet.co.kr)에 들어간 다음, '시세'를 클릭 한다. 그러면 오른쪽에 '테마별 시세 조회'가 있고 그아래에 '학교와 아파트'가 있으니 참고한다. 그리고 학교 알리미(www.schoolinfo.go.kr)도 있다.

  각 지역의 학교 현황, 학업성취도 평가 등을 알 수 있으며 앱으로도 확인이 가능하다. 지역에서 선호하는 학교는 지역 맘(온라인) 카페를 보면 금방 알 수 있다.

- 떨어지지 않는 아파트 특징

  첫째, 수요는 꾸준한데 공급이 부족한 지역의 아파트(경기도 - 동탄, 수원, 시흥, 김포, 용인 등, 부평- 계양)

  둘째, 대장급 아파트(부산 해운대구,대구 수성구, 광주 서구, 대전 유성구, 울산 남구) 

  셋째, 한강 근처의 아파트

  넷째, 교통이 획기적으로 변하는 곳, 대규모 업무시설이나 복합 쇼핑몰이 들어오는 지역의 아파트

  다섯째, 도시 재생사업이 진행되는 지역의 아파트

- 요즘은 가격이 다른 층에 비해 저렴한 저층과 탑층을 공략하는 투자자나 실거주자도 많아졌다. 저층은 어린이집을 하려는 사람이나 아이가 있는 가족, 탑층은 조망을 원하는 사람이나 층간 소음이 싫은 사람에게 인기가 많다. 어린이집 유치를 목적으로 1층에 투자하는 사람도 있다. 사전에 해당 지역의 시청 보육과에 보육 수급률, 인가 가능 여부를 확인할 필요가 있다.

- 투자할 집의 위치, 복도로 보이는 조망 등을 보면서 나침반 앱을 사용해 집의 방향은 어떤지 확인한다.

- 아파트 내부 체크리스트

  방문, 틀 상태 확인 / 도배나 장판 상태

  천장 누수 얼룩, 곰팡이 여부 / 난방 종류(중앙 난방, 개별 난방, 열병합)

  충분한 수납 공간 / 보일러 배관 누수 여부

  넓고 보기 좋게 빠진 거실(공동 공간) / 발코니 페인트칠 벗겨짐 상태(누수 여부 포함)

  거실에서 보는 향(나침반 앱 이용) / 발코니에서 조망 확인

  충분한 조망권, 시간대별 햇살 비침 여부 / 인터폰, 방범창 상태

  앞 동, 옆 동과의 거리(사생활 보호 측면) / 새시 작동 상태 및 방충망 등 부속물 상태

  싱크대, 화장실 수압 확인 / 화장실 리모델링 여부

- 남향이라고 해도 ㄱ자나 ㄴ자로 꺾인 부분에 있는 집은 해가 오전만 들거나 오후에 잠깐 들어오는 경우가 있다. 이러한 내용을 세세하게 설명해주는 공인중개사는 드물기 때문에 현장에서 세입자 또는 매도인에게 확인한다.

- 10년 이상 되는 보일러의 경우 문제가 발생하면 바로 새 것으로 교체한다. 수리만 고집하면 추가적인 비용이 발생활 확률이 높고 배보다 배꼽이 더 클 수 있다. 차라리 교체가 효율적이다. 새 보일러는 매도할 때나 세입자를 구할 때 유리하다. 보일러 교체 비용도 양도세 필요 경비에 포함되어 세금에 영향을 미친다(새시를 제외하고 도배, 장판 등 일반적인 수리비용은 양도세 필요 경비에 해당되지 않는다.)

- 화장실은 UBR(Unit Bath Room, 일체식 단위 욕실)인지, 아닌지 먼저 확인한다. UBR은 공장에서 제작되어 나오는 반영구적 벽체나 욕조로 된 조립식 화장실을 말한다. 이로 인해 수리할 때 일반 욕실보다 비용이 100만 원~150만 원 정도 더 추가된다. UBR 욕실과 일반 욕실의 구분은 바로 세면대 트랩관이 세면대에서 바닥으로 향하느냐, 아니면 욕조로 향해 있느냐 차이로 쉽게 알 수 있다. 

- 전세 계약의 경우 전세 임차인은 2년 동안 법적으로 보호를 받는다. 2년 후에 계약을 해제하려면 임대인은 만료6개월 전부터 1개월 전까지 연락(갱신 거절 통지)해야 한다. 만일 그런 연락이 없으면 임대 계약은 동일한 조건으로 갱신되었다고 하는 것을 '묵시적 갱신'이라고 한다. 묵시적 갱신이 된 경우라면 임차인은 언제든지 계약 해제를 통지할 수 있고 통지 이후 3개월이 지나면 바로 효력이 발생한다.

- 재산세 부과 기준일인 6월 1일을 반드시 알고 있어야 한다. 5월 31일까지 갖고 있었지만 6월 1일에 소유권이 넘어가면 그 부동산에 대한 재산세는 내지 않는다. 6월 1일까지 갖고 있다가 다음 날인 6월 2일에 소유권을 넘겼다면 재산세는 내야 한다. 소유권이 이전되는 날짜의 기준은 등기 날짜와 잔금을 지급하는 날짜 중 더 빠른 날짜이다.

 

보리나무 _ http://blog.naver.com/ywj2003 

아이리쉬 _ http://blog.nanver.com/flysky2001