[공유] [분전] 하락장을 대비하는 ‘리스크 관리’라는 건 어떻게 하는 것인가?

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부동산 스터디' : 네이버 카페

 

안녕하세요, 분전입니다.

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하도 오래, 그리고 많이 오르다보니

​

요새 많은 분들이 하락장에 대한 경고를 하시는 것 같습니다.

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저도 붇옹산님의 지난 하락장 글을 퍼오기도 했구요.

​

물론

​

많이, 길게 올랐다는 것과

앞으로 떨어질 것이라는 것은 사실 연관관계가 없고, 각각 별개의 Case라고 봐야합니다.

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지금까지 많이 올랐어도,

유동성이 크고, 공급이 부족하고, 심리가 타오르면 오르는 겁니다. 그간 많이 올랐지만, 그럼에도 한동안은 상승할만한 요소들이 많이 있습니다. 하락으로 전환된 요소들도 일부 보이지만(긴축 등), 일단 올해, 내년 상반기 정도까지도 상승쪽의 요소들이 더 강해보입니다.

​

너무 걱정하실 것은 없지만서도

당연히 리스크 관리는 하면서 투자하는 것이 좋겠죠.

요새 많이 나오는 얘기입니다.

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​

​

그런데,

​

리스크 관리

​

리스크 관리란 무엇일까요.

​

많은 사람들이 착각하는 것이

현금보유액을 늘리는 것을 리스크 관리라고 생각합니다.

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​

아닙니다.

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​

몇번 언급드렸지만

​

현금도 하나의 자산으로 보고,

현금보유는 현금에 투자하는 것이나 마찬가지라고 생각하셔야합니다. 현금을 원화로 보유할지 달러로 보유할지까지 감안하셔야하구요.

​

근데 문제는 현금 가치가 계속 하락한다는 겁니다.

그래서 현금보유액을 늘리는 것이 과연 리스크를 줄이는 것인지 아니면 상대적으로 다른 자산가치가 올라가는 것을 보면서 벼락거지로 가는 길을 택하게 되는 것인지를

잘 판단해야합니다.

​

자본주의 사회에 살면서 '아무 투자도 안하는' 사람은 실질적으로는

​

없습니다.

​

집을 사는 것도 투자, 안사는 것도 투자

현금을 보유하는 것도 투자, 현금외 자산에 투자하는 것은 당연히 투자

​

모든 자산의 상대적 가치가 일정하게 유지가 된다면 모르지만 불가능한 일이죠.

​

​

그러니 우리는 항상 직간접적 투자의 중심에 서있을 수 밖에 없는 상황이고 그 기준으로

​

리스크 관리

​

라는 개념을 잘~ 생각하셔야합니다.

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​

​

그럼 어떻게 해야하느냐...

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좀 풀어보도록 하죠.

​

복잡한 설명 말고, 쉽게 적용할 수 있는 실질적 케이스 중심으로 이야기 해보겠습니다.

물론 부동산 투자 중심입니다.

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항목부터 말씀드리자면

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1. 현금 보유가 아닌 포트폴리오 조정

2. 단기 수익을 노리는 투자가 아닌 가치 중심 투자

3. 안전마진 투자

4. 자체 개발 호재가 있는 투자

5. 고분양가 단지 분양 받는 것 금지

​

​

정도가 될 수 있겠네요

​

하나하나 풀어볼게유

​

​

​현금 보유가 아닌 포트폴리오 조정

 

이 부분은 위에 언급드린대로입니다.

​

긴축이 시작되든, 금리가 인상되든

장기적으로 봤을때 현금의 가치는 계속 떨어질 수 밖에 없습니다.

특히나 한정자원에 가까운 부동산과 비교하면 더욱 그렇죠.

​

물론 어떤 시기는 부동산 하락기가 올 수도 있겠지만,

언제, 얼만큼 떨어질지 모르고 언제 다시 반등이 올지도 모르니, 현금화한 후에 기가막히게 다시 들어갈 수 있다는 보장도 없습니다.

​

그래도 하락기 오는 것이 불안하다면

현금화가 아닌

​

포트폴리오를 좀 더 안정적으로 조정하는 것이 맞다고 봅니다. 조정기가 와도 버틸 수 있는 구성

세금을 더 때려도 버틸 수 있는 구성

혹시 상승기가 지속될때 좀 덜벌게 되더라도 하락기때 타격도 적을만한 구성

하락기가 온 후 반등세때 반등세를 잘 탈 수 있는 구성

등이죠

​

잔잔바리를 모아서 똘똘이 한채로 실거주하는 케이스는 그 대표적인 사례일 것입니다. 집값이 떨어질까봐 있는 집도 파는 것은 옳은 선택이 아니라고 보지만

실거주 한채로 모으는 것은 투자적으로나 거주 안정성으로나 괜찮은 선택이죠.

​

물론 그 외에도 다양한 방법은 있습니다.

​

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​

​단기 수익을 노리는 투자가 아닌 가치 중심 투자

상승이 길 수록 단타가 성행하게 됩니다.

왜냐면 좋은 곳들은 이미 너무 많이 올랐거나, 투자금이 너무 많이 들어 수익률이 높지 않을 것 같거나, 규제가 강하거나 이기 때문에 점점 소외된 지역, 소액투자로 몰리게 되는데, 장기투자로 보기보다는 소액, 단기로 높은 수익률을 거두는 투자를 선호하게 됩니다. 특히 법인으로 많이 하죠.

​

그런데 내가 단타를 치겠다고 마음먹은 곳들은 남들도 단타를 생각하는 곳입니다. 단타를 치는 이유는 가치에 대한 믿음이 부족하기 때문이죠.

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요새 뭐 AI기반이라든지, 데이터 기반이라든지 하면서 분석하는 곳들도 많은데 그런 분석?을 통해 추천하는 곳들은 주로 '아직 오르지 않은 곳들' 이더군요. 그래서 점점 소도시로 갑니다.

​

이게 결과가 괜찮습니다. (아직까지는) 왜냐면 소도시의 갭적은 단지들은 몇십명만 몰려가도 금방 시세 상승이 오거든요.

그게 소문이 나서 2진 3진 정도만 들어가도 초기에 갭적게 들어간 사람들은 수익률이 상당하게 됩니다.

​

문제는 실수요자들이 그 가격에 결국 받아주지 않는다면, 시장이 안좋아졌을때 투자자금이 빠지고, 남는 사람들이 덤텡이를 쓸 가능성이 높습니다.

​

2014년부터 2021년까지 햇수로 8년을 올랐는데 아직도 안오른 곳을 '추천 지역'이라고 하는 것이 말이 되는지 모르겠습니다. 덜 올랐기 때문에 매수 타이밍이라는 것은 철저히 단기투자용 접근입니다. 가치로 보면 그곳은 투자 가치가 없는 곳입니다. 보통 그렇게 투자자들이 쓸어가서 가격을 올리는 곳들은 갭이 작습니다. 갭이 작다는 것은 매매가와 전세가가 비슷하다는 것인데, 그만큼 투자자금이 들어오기 전까지는 거주가치(전세가)이상의 투자성이 없었다는 겁니다.

​

물론 시장이 계속계속 괜찮게 흘러가면 그런 곳들이 '수익률'적으로 좋게 유지될 수도 있는데요, 리스크 관리에 대한 글이니, 이런 곳들은 하락장에 취약하다는 점을 말씀드리고 싶네요.

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​

'작은 투자 조금은 실패해도 되지 뭐' 라고 생각하는 것도 좀 위험합니다.

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가장 위험한 케이스는 전세가가 동반 하락하는 케이스입니다.

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지방에 매매가 2억대 아파트를 전세껴서 무피에 가깝게 3채 정도 샀는데 전세가가 떨어지고, 매도가 잘안되는 상황이 발생하면 어떻게 될까요. 투자금이 매우 적게 들어간 투자였는데 그 영향은 내 본진까지 미칠 수도 있습니다. 이런 공격적 투자자들은 보통 그런 리스크를 감안해서 현금을 쟁겨두지 않거든요. 대출도 잘 안되고, 역전세가 나버린다면?

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배째라 하실건가요. 모럴해저드?

부족한 돈은 몇천일 수 있는데, 그걸 메꾸는데에 실패하면 그 영향도는 내 자산 본진을 위협할 수 있습니다.

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이런 것을 대비하는 구성이 리스크 관리지요.

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상승장 초기든 후기든 중기든 혹은 하락장이든 언제든

저평가 투자처를 발굴해서 사놓는 것이 투자의 진리입니다.

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투자도 트렌드가 있긴 하지만, 트렌드에 맞추는 투자는 리스크도 안게 됩니다. 여기 저평가라는 믿음이 있다면 하락기가 오든 뭐든 존버하고 버티면 됩니다.

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​안전 마진 투자

리스크 관리라는 것이 꼭 다주택자, 적극적 투자자에만 해당되는 것은 아닙니다.

무주택자의 매수, 1주택자의 일부 추가 투자 매수를 할 때도 리스크를 관리하는 투자가 필요하죠.

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그래서 저는 대체적으로 안전마진이 있는 투자를 하라고 합니다. 물론 진짜로 '안전'마진이란 것은 존재하지 않지만, 시세대비 싸게 살 수 있는 정도에 대해 보통 안전마진이라고 하죠.

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안전마진 투자라는 건 다시말하면

"싸게 사면 장땡"

이라는 겁니다.

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안전마진이라는 것은 보통 분양권과 재개발 재건축 입주권(입주권이라함은 관리처분인가가 난 이후) 등에 적용이 됩니다. 특히 요새같이 투자자들이 진입하기 어려운 조정지역 분양권 같은 경우는 무주택자들이 진입하기에 좋습니다.

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보통 재개발 재건축 입주권 같은 경우는 관리처분인가가 나고 이주 단계인 곳을 살 경우, 조합원 분양가 + 프리미엄을 합쳐도 주변의 신축 시세대비 15% 정도는 저렴하게 살 수 있습니다.(지역별로 상이) 이주가 거의 진행된 곳일 경우에 대략 4년 정도 보유하면 신축에 입주할 수 있게 되죠. 지금 많이 오른 상황에서 신축에 시세 다 주고 사는 것 보다는 입주권을 산채로 4년 정도 전월세를 살면 신축 시세가 올라가면 결국 그 입주권 시세도 따라 올라가고, 혹시라도 부동산 시장이 하락세에 접어들어도 15% 정도는 손해보지 않을 룸을 확보할 수 있습니다.

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분양권 같은 경우는 투자금은 조금 덜 들고, 안전마진도 조금 적죠. 하지만 재개발 재건축대비 더 안정적이고 빠른 시일내에 입주할 수 있습니다. 분양권이란게 건물이 올라가면서 가격도 같이 올라가고, 건물이 다 올라가고 입주시기가 되면 물량폭탄 단지가 아닌 이상 시세도 더 높아지고, 혹시 물량이 많아서 입주장때 어려운 곳이라고 하더라도 입주장이 끝나면 제 시세를 찾아가게 됩니다. 다만 이제 조정지역 분양권들은 매매 가능한 곳들이 점점 사라지고 있다는게 문제 ㅠ

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암튼 이런 입주권 분양권 투자는 신축이 곳 '될' 아파트에 대한 매수이면서도 시간만 흐르면 자연스레 가격이 올라가거나 혹은, 시장 하락세에도 타격을 덜 받을 수 있는 매수 방법이라고 봅니다. 거기에 입주권 매도시에는 다주택자도 일반과세(2년 보유시)

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단 재개발, 재건축 같은 경우에는 관리처분인가가 갓 난 상태면, 사업이 '안정적'인 단계라고 보긴 어렵습니다. 요새 트렌드상.... 관리처분이후에도 시공사도 바뀌고 조합장도 바뀌고..... 이주가 마무리 단계인 곳 쯤 되어야 거의 안정적이라고 할 수 있겠습니다.(물론 그래도 장위의 케이스도 있고 재개발재건축은 일반분양하기 전까진 100% 안정이라는 것은 없지만서도)

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​자체 개발 호재(혹은 기대)가 있는 투자 (묻지마 투자 금지)

특히 공시가 1억 이하 투자에 대한 이야기 입니다.

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사실 호재는 어디에나 갖다붙이면 되는 것이긴 하고

명확한 거대 호재는 대부분 이미 반영이 되어있을 겁니다.

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제가 언급드리는 '호재'는 지역호재가 아닌 그 단지, 혹은 그 구역 자체의 개발적인 측면에서의 호재를 말씀드리는 것입니다. '자체' '개발' 호재.

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간단히 말하면 재개발, 재건축, 리모델링 추진이 있는 곳들입니다. 더 심플하게 말하면 아무 진행 없는데 갭작다고, 아직 안올랐다고 투자하지 말라는 말의 반복입니다.

뭔지 모르지만 갭작고 남들이 많이 들어간다고 하니 들어가보자? NO.

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공시가 1억이하 투자들 많이 하시죠.

용적률이 매우 낮고, 당장은 아니더라도 재건축이 기대되는 단지가 공시가 1억 이하라고 미리 들어가놓은 것은 좋은 가치투자 선진입이라고 봅니다. 하지만 여지껏 오르지 않았는데 아직 안오른 소도시의 공시가 1억이하라고 들어가는 것은 하락장때 취약할 '리스크'가 있습니다.

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갭이 좀 더 크더라도 가치를 보고 투자하는 것이죠.

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갭이 좀 더 작은 투자 중에서 '리모델링' 추진 단지들도 좋습니다. 2020년~2021년에 수도권에서 수익률 측면에서 대박난 곳들이 리모델링 추진단지들이죠. 산본, 영통, 인천, 등등

이제 추진 방식들도 어느 정도 틀이 잡혔기 때문에 초기 추진단지에 진입을 하는 것은 다른 일반적인 갭투자와 갭이 비슷하면서도 '진행이 된다면' 높은 상승과 안정성을 잡을 수 있는 투자가 될 것입니다.

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그런데 이런 곳들 중에서도 한가지 조심해야할 곳이 있는데

'초초초기 재개발'입니다. 요새 많이들 하죠.

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재건축은 진행이 잘 안되더라도 재건축이 가능한 용적률이나 지분 자체가 가치입니다. 언젠간 됩니다. 존버 가능.

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리모델링도 추진이 안되더라도 입지 자체로 버틸 수 있는 부분이 있습니다. 재개발은 재개발 추진 호재로 낡은 빌라에 진입했다가 추진에 실패하면 리스크가 너무 큽니다.

그래서 많은 분들이 단타용으로 접근하시기도 합니다. 요새 서울을 비롯한 많은 지자체에서 공급 증대를 위해 재개발에 호의적인 스탠스를 보이기 시작했는데요, 그래서 적은 투자금으로 더 좋은 입지의 재개발에 미리 들어가는 것은 좋긴 하지만...... 여기도 가장 중요한 것은 '묻지마'투자하지말고, 면밀한 분석과 판단이 필요하다는 것입니다. 진행이 잘될 가능성이 높은지, 추진위의 의지와 분위기는 충분히 좋은지, 피는 얼마나 반영됐는지 등을 객관적으로 잘 판단하시고 '보수적으로' 들어가시기 바랍니다. 애매하면 그냥 입지의 급을 낮추더라도 본격 진행이 시작된 곳을 사는 것이 낫습니다(정비구역 지정된곳, 조합설립된 곳)

​

나쁘진 않으나, 남들 들어가고 공시가1억 썩빌이니 들어가보자는 심리도 들어가는 것은 위험합니다. 하락기에 취약하기로는 이쪽이 젤 리스크가 큽니다. 조합설립이 안된 재개발은 하락기에 추진 동력 자체를 잃게 되기 쉽습니다. 과거 뉴타운 붐이 일어나다가 하락장으로 전환되었을때 투자자들이 젤 큰 타격을 입었습니다. 요새는 최고 재개발 구역인 한뉴, 성수 2010년 이전 투자자들의 맘고생은 엄청났습니다. 물론 그나마 진행이라도 됐으니 다행인데 아예 엎어진 곳들도 많죠.

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요약하면

그냥 갭작고 공시가 1억이하라고 투자하지 말고

재건축, 리모델링 추진, 가능성, 기대가 있는 곳들을 검토하시는 것이 상승 포텐이 좋으면서도 하락장 방어력, 반등장 반등력도 좋을 것이라고 보며,

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요새 공급장려 분위기상 초기 재개발도 나쁘진 않으나, 리스크가 높은 투자라는 것은 항상 인지하시고, 초보들의 묻지마 투자는 금지, 면밀한 검토가 필요하다는 점 말씀드리고 싶습니다.

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고분양가 단지 분양, 분양권 조심

아파트 분양은 대부분 분양가 통제로 고분양가 자체가 없기도 하고, 투자로서 진입하는 것 자체도 어렵습니다. 무주택 실수요자라면 아파트 분양은 항상항상 장려드리는 바입니다.

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문제는 비아파트 분양입니다.

이미 분양 받으신 분들도 많으실텐데.... 그래도 저는 조심해야한다고 봅니다.

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하락장이 오면

마피가 수두룩하게 나옵니다. 그게 시세대비 싸게 분양했던 곳이 마피까지 전락하는 것이 아니라

상승장에 업혀서 그때도 이미 고분양가 얘기가 나왔던 곳들이 조정장을 맞으면 아무도 분양권을 사가지 않게 되기 때문에 손해보고라도 내놓고 그것도 안팔리고 그러는 것이죠.

​

요새 '비주택'쪽은 진짜 초고분양가도 많습니다. 주택수에 안들어가면 청약은 무조건 몰립니다.

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특히 전매가 되면 샤넬 오픈런처럼 소위 '백띠기' 청약도 많이합니다. 당첨만 되면 백만원이라도 받아서 전매하면 된다는 마음으로 들어가는. 그럼 착각하게 되죠. 가치대비 경쟁률이 너무 높으니, 가치 자체가 높아보이게 되는.

​

이런 걸 잘 선별해야합니다.

​

입지적 가치적 메리트가 분명히 있는 곳도 있지만 제가 보기엔 아닌 곳도 많습니다.

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고급화로 포장하는 곳 조심해야합니다.

​

라이브 오피스?

왜 이렇게 비싼지 모르겠습니다.

​

강남권 초고분양가 오피스텔.

물론 좋긴 한데, 분양가가 오르고 오르고 오르고 오르다보니, 소형 오피스텔이 그냥 대단지 20평대 신축 아파트 가격만큼 올라갔습니다.

​

지금 입주하고 있는 강남 초고급 오피스텔 굉장히 좋은데 매매가, 매매호가가 새로 나오는 오피스텔 단지 분양가보다 '훨씬' 저렴합니다. 매매가가 싼걸까요? 매매가는 시장이 판단하죠. 분양가가 비싼게 아닐까요?

​

문제는 그래도 꾸역꾸역 완판된다는거. 저는 그게 그만큼 수요적 가치가 있어서라기보다는, 분양가의 10%만 넣으면 고가 부동산을 소유할 수 있으면서 주택수 안잡히는 메리트가 거품을 만들어내고 있는 것이 아닌가 하는...우려가 있습니다.

​

비주택투자처에도

가치투자로 할만한 곳들, 저평가인 투자처들이 충분히 보입니다.

굳이 고분양가로 분양받을 이유가 없습니다.

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​

그럼...

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조심 또 조심

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자...

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5가지로 추려서 정리를 해보았는데요,

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투자 자체를 줄이는 것은 저는 리스크 관리라고 보지 않습니다. 투자 포트폴리오를 부동산이 아닌 주식, 금 등으로 분산시키는 것은 그럴 수 있지만 투자자체를 보수적으로 가져가는 것이 과연 리스크 관리인지는 다시 생각해봐야합니다.

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투자를 멈추지 않으면서 할 수 있는 리스크 관리를 해야합니다.

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그리고 그러면서 또 가장 중요한 것이

자금적 리스크에 대한 것인데요

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과도한 영끌은 하지 않는 것이 맞습니다.

큰일납니다.

​

물론 어느 정도는 영혼을 끌어와야합니다.

대출을 최소화하는 투자는 절대 좋은 것이 아닙니다.

자본주의 사회에서는 대출을 창출할 수 있는 능력도 매우 중요한 능력이고 그 자체가 자산입니다.

상환할 수 있는 자신과 플랜만 있으면 됩니다. 혹시 대출규제 등으로 한도가 좀 줄어도 버틸 수 있는 수준이면 괜찮습니다.

​

하지만 진짜 온갖 수단과 방법을 다 동원해서 심지어 고이율 대출을 끌어오는 분들도 많이 봤습니다.

이런건 리스크가 너무 큽니다. 아무리 잘 벌었어도 도미노로 무너지면 끝납니다. 회사도 흑자도산 많이 합니다.

​

부동산 투자에 있어서 이 부분은 '전세금'까지 포함해서 생각해야합니다. 시장 참여자들이 너무 '전세금은 올라간다'는 가정을 하고 투자합니다. 그러다가 큰일납니다. 전세금은 내돈 아닙니다.

​

​

그럼 리스크 관리에 대해 주저리주저리 많이 적어봤는데요,

뭐 하락장이 곧 올거 같아서 쓴 글은 아닙니다 ㅎ

오해하진 마시고...

​

​

언제 하락장에 접어들 것이다, 혹은 하락장은 한동안 오지 않을 것이다, 혹은 언제 하락했다가 언제 반등할 것이다.... 이런 얘기들 많지만, 사실 맞추기 어렵다고 봅니다. 우연히 누군가는 맞겠죠. 추앙받을테고. 그런데 저는 뭐... 진짜 미래를 예측하고 분석하고 맞출 수 있다고 보진 않습니다. 맞출 수 있는건 길어야 한해 예상 정도 (그건 어느 정도는 예측, 혹은 연간 대응 가능하지만 그 조차도 변수가 많습니다)

​

그렇다면, 더 장기적인 시야를 가지고

어떤 상황이 와도 버티고, 내 투자 플랜을 유지할 수 있는 투자를 진행해야하는 것이 아닌가 하는 생각을 합니다. 23년 하반기가 오면 떨어질 것이니 23년 상반기에는 정리를 한다는 식의 접근은 오만에 가깝습니다.

​

그럼...

​

리스크 관리 잘하시고

이 글 읽는 모든 분들

​

성투하시길 바랍니다 ㅎ

​

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