양도세 장기보유특별공제 또 '리셋'…반드시 '이것' 확인하세요! [집코노미TV]

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양도세 장기보유특별공제 또 '리셋'…반드시 '이것' 확인하세요! [집코노미TV]

절세병법

제9장. 양도소득세Ⅱ(7) - 또 바뀌는 장기보유특별공제

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[절세병법] 반드시 확인하고 제대로 계산하세요

▷김성일 리겔세무회계 대표회계사
안녕하세요. 절세병법을 진행하고 있는 김성일 회계사입니다. 반갑습니다. 오늘은 말도 많고, 탈도 많고, 계산하기도 어려운 장기보유특별공제에 대해서 조금 더 자세하게 살펴볼 텐데요.

장기보유특별공제라고 하는 것은 일단 장기로 보유를 하는 경우에 적용을 하는데, 이때 얘기하는 장기라고 하는 것은 3년 이상을 얘기합니다. 보유기간에 따라서 무한정 길게 해주지는 않고, 최대 15년을 기준으로 30%까지 장기보유특별공제를 해줍니다.

여기와 별도로 1가구 1주택으로 비과세 요건을 적용하는 장기보유특별공제에 있어서는 보유기간 10년에 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용할 수 있는데 이 80%의 장기보유특별공제를 적용받으려면 보유기간 10년과는 별개로 보유기간 동안 거주기간을 10년을 만족해야 80% 적용이 가능합니다.

그리고 장기보유특별공제의 적용에 있어서 가장 주의하셔야 하는 부분이 매도 대상 주택이 조정대상지역에 소재하는 경우엔 보유기간을 3년 이상 하더라도 장기보유특별공제가 적용되지 않는 점을 잘 살펴보셔야 하겠습니다.

자 이 장기보유특별공제에 있어서 역시 개정안이 나왔는데요. 현재 적용되고 있는 장기보유특별공제에 있어서는 양도차익금액와 관계없이 동일한 비율을 적용해서 공제율을 적용하게 돼 있습니다. 그런데 개정안을 살펴보면 양도차익금액, 우리 저번 시간에 살펴본 매도금액에서 취득금액을 차감하고 필요경비를 차감한 양도차익금액 기준으로 5억원 단위로 구분해서 거주기간에 따른 공제율은 동일하게 적용하지만, 보유기간에 따른 공제율을 가중치를 둬서 구분하게 돼 있습니다.

양도차익 10억원이 발생한 경우를 사례를 들어서 제가 설명을 해보겠습니다. 현재 기준으로 본다면 양도차익이 10억원 발생하면 10억원 x 전체 매도금액 중에서 9억원 초과가 차지하는 비율을 계산하고, 각 개인의 보유기간과 거주기간에 따른 공제율, 5년 보유, 5년 거주를 했다면 40%의 공제율을 적용해서 바로 계산할 수 있습니다.

그러나 개정안 법률에 따르면 보유기간에 따른 공제율의 금액을 계산하고 거주기간에 따른 공제율을 계산해서 합산한 금액을 장기보유특별공제액으로 계산하게 됩니다.

예를 들어 양도차익이 10억원이 발생한 5년 보유, 5년 거주를 만족한 사람의 장기보유특별공제를 계산한다면 보유기간에 따른 공제금액은 1억원에 5억원을 초과하는 부분의 15%만큼의 공제를 적용하게 돼 있습니다.

그러면 우리가 양도차익이 10억원 발생했기 때문에 5억원을 초과하는 부분은 5억원이 되고, 여기에 15%만큼만 공제율이 적용되기 때문에 보유기간에 따른 공제는 1억7500만원이 됩니다.

그리고 거주기간에 따른 공제는 20%를 적용하기 때문에 거주기간에 따른 공제는 2억원을 적용하게 됩니다. 그래서 이 경우에 적용되는 장기보유특별공제는 합산해서 3억7500만원을 적용하게 됩니다.

그래서 개정되기 전, 현재 기준과 비교를 해보면 양도차익이 10억원이 발생한 경우 현재 기준은 4억원이 적용되기 때문에 이 사람은 장기보유특별공제금액이 줄어드는 개정안이 적용되게 됩니다.

실제로 법규정을 살펴보시면 계산 과정이 되게 복잡하게 돼 있습니다. 1억원을 더하고 5억원을 초과하는 부분에 대해서 몇 퍼센트의 공제를 한다, 이렇게 나와 있는데, 이 계산을 여러분들이 매번 표를 보면서 하실 수는 없고, 그래서 제가 같이 공부하는 동료 세무사, 회계사분들과 함께 간단하게 표로 만들어봤는데, 이 표조차도 여러분들이 외우실 필요도 없고, 외워서도 안 됩니다. 외우시게 된다면 여러분들이 학문을 하는 단계에 이르게 되고, 우리는 투자를 하면서 그에 따른 세 효과만 검토하면 되기 때문에 간단하게 이렇게 볼 수도 있다, 정도로만 살펴보시면 될 것 같습니다.

장기보유특별공제금액이 줄어든다는 의미는 결국 과세표준금액이 늘어난다는 이야기인데, 과세표준이 늘어나면 세금 액수도 늘어나게 되겠죠.

그리고 또 하나 살펴보아야 하는 것은 법 적용을 함에 있어서 소급적용 금지의 원칙이라는 대원칙이 있는데, 이 개정안이 통과가 된다면 변경되는 장기보유특별공제는 시행일 이후 새로 취득하는 주택에 대해서만 적용된다고 돼 있습니다. 그래서 현재 보유하고 있는 주택에 대해선 전혀 관계가 없고요.

다만 다주택자인 경우엔 다주택자가 최종1주택이 된 날부터 새로 장기보유특별공제를 위한 기간을 계산한다, 이 부분이 추가됐습니다.

2021년 1월 1일부터 비과세 조건에서 최종1주택과 동일하게 다주택자가 장기보유특별공제를 적용함에 있어서 최종1주택이 된 날부터 계산하겠다, 라고 같이 개정안이 발표됐는데요.

2023년 1월 1일 이후 매도하는 부분부터 적용되기 때문에 다주택자인분들은 의사결정을 위한 고민의 시기가 왔다고 볼 수 있습니다. 그래서 여러 세무전문가의 도움을 얻어서 한 번 검토가 필요할 것 같습니다.

지난 시간과 이번 시간에 걸쳐서 개정안에 따른 고가주택 기준금액과 장기보유특별공제금액의 변경과, 그 변경에 따른 세 효과에 대해서 살펴봤는데요. 다음 시간에도 다른 주제를 가지고 다시 돌아오도록 하겠습니다. 감사합니다.