[공유] [잡담] 부동산(아파트) 가격에 대한 상상

경제 전반에 대해 아무리 뛰어난 사람도, 부동산 전문가가 아닐경우 부동산 부분에 대해서는 조금 오류를 보이는거 같다. (물론 내 생각이다.)

특히
경제는 상당 부분이 수치화로 전환되어 모든 동향을 수치를 통해 대부분 가늠할 수가 있고, 그래도 부족하거나 어려운 부분은 실제로 기업을 방문하거나 그 분야 현직에 있는 사람들과의 인터뷰 혹은 조언을 통해 보충하는거 같다.

사실 경제쪽에서는 불공정하거나 말도 안되는 규제는 불가능한 이유가, 우리나라는 거의 완전 개방 경제라, 외국기업과 얽혀있기 때문에 규제는 글로벌 표준에 근접해야만 한다. (그래야 해외자본의 이탈을 막을수 있다)

그런데 부동산은 좀 다르다. 글로벌 표준을 따를 필요가 없다.


//



부동산은
경험해보지 않으면 모르는 것들이 상당히 있는 것 같다.

사실 정책적 영향을 받는 것은, 주식이나 경제 보다는 부동산이 더 큰 것 같다.

그리고 실제로 정부의 인허가권 및 여러가지 추가 규제, 그리고 규제가 아닌데 실제로는 심의 과정을 강제로 하게 해놓고 심의 자체를 열지 않음으로 중지를 시키는 (후안무치한) 경우도 있다. (물론 특정 쪽에서만 그렇게 한다)

사실
부동산 쪽이 훨씬 더 주먹구구식이고 비논리적이며 (정치적이고 갑작스런) 규제를 예측하기 어렵다.


.
.
.

그러나 수치적으로만 모든 것을 다 파악해온 거시 경제 전문가들은 부동산의 이런 특성들을 알까

부동산에서는,
과거에 특별한 일이 있어서 그랬겠지라고 맘 편하게 생각한다고 하더라도, 그 특별한 일은 (이름만 바뀌어서) 늘 일어나는 일이며, 정치적 이해관계에 따라 (혹은 여론 재판에 따라) 더 더 더 더 더 특별하고 우연한 나쁜 일이 심심치 않게 자주 발생하는 것이다.

그러니까

그런 특별한 방해 로 인해 과거 재건축이 조합 설립후 입주까지 15년이 걸렸다면, 앞으로 다른 재건축의 입주까지의 기간도 (조합설립일로부터) 15년으로 예측하는 것이 합리적이다.

또한
관처이후 입주까지 최소 4-5년 이상이 걸렸다면 (멸실 6개월 포함), 앞으로도 관처 이후 4년 이상 걸리는 것으로 예측하는 것이 합리적이다.

3년? 말도 안된다.




<< 부동산(아파트) 가격에 대한 상상 >>

아래 그림은 임의로 그린 그림인데
가격 파동에 따른 bandwidth를 나타낸 것이다.

그림1

누구나 다 알다시피
가격 파동의 핵심은 수요 공급이 메인이고
여기에 위 아래도 가감하는 숫자는

1) 금리, 2) 심리적 요인, 그리고 3) 정책규제(주로 대출 규제, 양도세 및 기타 규제)

세가지라고 난 본다.

그러나 핵심은 수요공급이기 때문에
수요공급에 의해 적정가가 정해지면
그 이후 이 가격에 +/- 로서 나머지 세가지 팩터로 가격을 가감하면 된다.

위 그림에서
수요 공급으로 인한 파동은 검은색 선이다.
여기게 3가지 팩터를 통해 가격 변동이 일어나는데, 그 3가지 팩터가 동시에 같은 방향으로 작동할 경우, 최대치와 최소치의 범위가 바로 bandwidth이다.

결국 그 bandwidth 안에서 결정된 최종 실거래가 그래프는 붉은색 선이 된다.


//

문제는
우리로서는 저 실거래가 안의 구조를 볼수가 없고 최종 가격만 알수 있다는 것이다. (그리고 내가 말한 구조가 진실이 아닐수도 있고)

따라서 모 지역 아파트가 22억에 거래되었다면
그 22억이라는 거래의 결과는 알수 있지만
그 안의 구조는 알기 어렵다. (해석도 제각각일 것이다)

.
.
.



내가 임의로 - 마구잡이 식으로 - 대략적 예시를 들어보면,,

22억 아파트는 (예시로 들어보겠다)
수요공급 차원에서 실제 적정 가격은
24억, 이라고 하면

여기에 1) 정책적 대출 억제와 양도세 및 다주택자 규제로 인해 가격하락 효과가 있다고 가정,, 즉 4억 마이너스
2) 두번째로 낮은 금리의 효과로 1억 추가
3) 공급 부족이며 막차라는 사람들의 심리적 요인으로 1억 추가

결국 24억 - 4억 + 1억 + 1억 = 22억
으로의 가격이 결정된게 아닌가 나는 이렇게 마구잡이로 판단한다.
(사람마다 그 영향력의 크기에 대한 판단은 다를 것이다)

(여기서 금리 인하의 효과는 상당히 작게 되어 있는데, 사실 15억이상 대출 금지라 최소한의 영향으로 잡았다. 만약 15억 이상의 대출 금지가 풀린다면, 대출 효과로 인해 가격의 상승은 논외로 하더라도, 대출이 가격 안에 일정부분을 차지하는 순간 금리 인하의 효과가 커질수 있다. (플러스 힘 혹은 마이너스 힘))


//

사실 적정가격이라는건 존재하지 않는다.
수요공급에,
기타 3가지 팩터가
늘 작용을 하고 있기 때문이다.



그런데 난 여기에 어느정도는 한계점이 있다고 생각한다.

정책적 규제 효과는 (대략적으로는) 최대 20%정도 효과라고 보고 있고, 금리의 효과는 최대 10%~15%정도라고 보고 있다. (그렇게 조정된 후 다시 세로운 세팅값(상수)으로 유지된다. )
그리고 심리적 효과는 5~10% 이내로 본다. (사실 5%에 가깝다)

그리고 각각이 미치는 기간도 다르다.

심리적 효과는 대략 1-2개월 만 지나도 급격히 그 효과가 감소하는거 같다. (대부분 1개월 이내)

금리의 효과는 금리가 결정되고 계속 되는 한 지속되지만, 생각보다 변동폭이 크지 않아서 전체 파동의 모양을 크게 이그러뜨리지 않는다고 본다. ( 임계점을 넘지 않는 이상)

사실 이전에도 말했지만 금리는 그 나라 경제적 상황에 가장 유리한 최적화된 값으로 결정되는 경우가 많아서, 패시브 적인 수단이고 가끔 선제적 금리 인상이나 인하가 나오더라도, 경제적 충격완화나 경제적 이득을 위한 수단으로서 사용되어진다. 그러니 급격한 금리 인상이나 금리 인하시, 집값이 변화할 경우, 대부분, 금리로인한 단독적인 집값의 변동이라기보다는, 금리가 변할수 밖에 없는 그런 경제적인 배경이 함께 있었던 경우가 많았다.





정책적 효과는 사실 대부분 수요 자금 억제의 효과이다. (주의: 수요 억제가 아니라 수요자들의 자금 억제다) 그러나 대부분 6개월 1년 이내 시장은 적응한다. (정책에 따라 다르지만 대부분 시장이 에너지를 응축하는데 6개월정도 최대 1년이면 충분하다.) 여기서 적응이라는 것은 새로운 평형상태를 이루고 그 이후에는 다시 정책적 효과가 상수로 바뀐후 전체의 모양은 수요공급과 기타 팩터의 합으로 된 그 모양을 다시 따라가게 되는 그런 것을 의미한다.

//


공급을 발표하는 정책적 효과는 실제로 심리적 효과에 가까운 것 같다.
대부분 발표후 1-2개월 효과로 끝난다. 대부분 그 공급이 실제로 가시화되고 (선분양이 아닌) 실제 분양이 이루어지면 그때 (수요공급의 원리를 통해) 가격에 반영된다.





정책을 통한 공급 증가는, 정책적 효과라고 분류하지 않고 수요공급의 원리로서 (실제로 이루어지는 시점에가서) 작동한다고 나는 생각한다. 그리고 정책을 통한 수요 억제는 사실 수요자의 자금을 억제하는 것이지 수요 자체를 억제하는 것이 아니다. 누구의 표현을 빌리자면 수요는 뒤로 밀릴뿐이다. (물론 가수요를 빼는 효과는 있을수도 있지만. - 추가 - 가수요가 사라진다면 그래프 자체가 조금더 매끄럽고 깨끗해지겠지만, 사실 그런건 본질적인 추세와는 아무상관이 없다. 정치적으로 우리나라는 너무도 가수요, 실수요, 투자, 투기, 등을 (잘 구별되지도 않는데도) 구분짓고 거기에 과잉 반응하는 경우가 많은거 같다. )

..

이 세가지 팩터(심리, 정책, 금리)는 (수요 공급의 본질적 가격과 맞물려) 서로가 서로에게 영향을 또 주기 때문에 즉 독립변수가 아니기 때문에 사실 정확하게 판단하기가 어렵다. (수요공급에 문제가 생기면 심리적 효과에 당연히 영향을 줄 것이고 주택에 대한 정책적 규제를 하려고 하면 대출 금리도 영향을 받고 수요공급도 정책을 통해 영향받기 때문이다.)

아!

심리적 요인에 대해 몇자 더 덧붙이자면
심리적 요인은 하락때 더 마이너스 시키고 상승때 더 상승시키는 그런 과장적인 형태로 작동한다.

그러면 정치권에서 뻥카를 내밀며 정책적 수단을 동원하는데
공급에 대한 발표는 1개월
수요 억제에 대한 정책은 6개월~1년 정도 영향을 주겠지만
결국 bandwidth 안에서 작동되며 전체의 bandwidth 자체가 상승추세라면
결국 그 폭 맨 밑에 걸려서 강제로 끌려 올라간다.

...

사실 지금은

현 시점에서 본다면

수요공급으로 기본 가격이 (상승추세로) 정해진 후,
여기에

정책 규제가 (단 하나의 팩터로서) 가장 크게 영향을 주고 있다고 본다.
단기적으로는 정책적 영향이 금리보다 더 큰거 같다.

정책 규제 자체가 약빨이 길지 않으니

공급에 대한 뻥카는 길어야 1-2개월이니
그동안 공급 등 뻥카 대책은 2개월~4개월 마다 나왔고

정책 규제를 통한 효과는 6개월 ~1년 정도니
큰 규제(4번?) 정도는 대략 6개월에서 1년 정도마다 나왔다.

그래서 총 25번? 26번 대책이 나왔다.




12.16 대책으로 예를 들자면

15억 이상 아파트에 대출이 안되는 순간, (12.16대책) 전체 가격이 휘청거렸던거 기억하시는지. 나는 1년 2개월 정도의 시간일 필요하다고 생각했는데(그당시 블로글) 실제로 시장에서는 6개월? 8개월만에 회복(아니 적응)했다.

그러나 이것은 지속되는 규제라, 세팅값이 바뀐 경우다.
실거래가 20억 이상의 아파트는 대부분 공시가격이 15억을 넘기 때문에, 대략 2~4억 정도의 "가격 하락 상수"를 넣은 것이다.

이 말은 15억 이상에 대한 대출규제가 완화되는 순간 (40%까지는 아니더라도) 2~4억 이상 바로 상승할 여력이 있을수 있다는 뜻이다. 그리고 15억 이상 대출 완전 금지는 사실 오래 지속되기 힘든 규제이기 때문에, 장기적으로는 점진적으로 없어질 규제라고 본다.

그러나 그 당시는 발표 즉시, 심리적 효과가 덧붙여져서 상당한 영향력을 발휘했다.





결국 이런식으로 따져보면, 공시가격 15억 이상의 아파트는 2~4억(혹은 다른 사람은 다른 액수로 판단하겠지만) 정도의 상승 에너지가 숨겨진 상태라는 결론에 이르게된다. 나는 폭등론자는 아니지만 따져보면 그렇다는 것이다.

지금이 오버페이스든, 과도한 상승이든, 그리고 거품이든, 사실 거품이라고 가정하더라도 그리고 그 거품이 빠지더라도, 그 정책이 완화되는 순간 (하락장에서도) 2~4억 만큼의 보충이 가능하다는 것이다.

--




2021년 하반기...
이번 대출 억제 정책(사실 강압)은 금리 상승과 합쳐질 경우 당분간 주택가격에 영향을 줄 가능성이 높다.

그러나 그 영향은 크지 않을 것이고 단기간(6개월~)에 그칠 것이다. 12.16 때보다 훨씬더 짧을거라고 생각한다. 그리고... 내년이 되면 주택 가격의 상승압력은 더 세질 것이다. 기본 검은색 그래프 추세 말이다. (그걸 거품이라고 부르든 말든)

2023년 말~2024초에 강남에 3만8천~4만1천 물량이 나온다고 하더라도 효과는 크지 않거나 일시적일 것 같다. 그리고 그 이후 다시 물량이 없기 때문에 당분간 수요공급에 의한 하방강직성은 계속될 것 같다.

거품으로 부르든 말든

[출처] [잡담] 부동산(아파트) 가격에 대한 상상 (부동산 스터디') | 작성자 호향기