[공유] [210822] 뇌피셜 - 양팔저울 균형

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[210822] 뇌피셜 - 양팔저울 균형

오랜만에 올립니다.
최근 글 많이 써 놓았는데 시간이 없어 정리를 못하고 있습니다.
정리하는대로 올려봅니다.
근거없는 뇌피셜입니다.
양팔 저울 균형
그림 1

위 그림 (가)처럼 양팔저울 상에서 양쪽의 무계가 서로 무거울때
그리고 그림 (나)처럼 양팔 저울 양쪽에 무계가 서로 가벼울때

가의 경우든 나의 경우든 상관없이
양쪽의 무계가 같다면 균형 상태가 됩니다.

두개다 안정적으로 보입니다.

문제는
균형이 무너졌을 때 입니다.
가벼운 것과 가벼운 것이 있는 (가)의 경우는 균형을 조절하기도 쉽고 무너젔을 때도 복구하기도 쉽습니다.

그런데 양쪽다 강대강으로 대치하고 있는 (나)의 경우는 무너지기 시작하면 엄청난 후폭풍이 생깁니다.

저는 지금 우리나라의 주택시장이
비록 상승장에 있긴 있지만
(가) 약대 약이 아니라
(나) 강대강의 구조를 띄고 있다고 봅니다.

당연히 지금 C 쪽이 시간이 갈수록 커지고 있습니다.
그리고 정부에서는 D 쪽에만 무계를 늘리는 새로운 정책을 넣고 있죠.

정부가 지금까지 시행한 25개의 대책과
최근 금리 인상 시그널
그리고 바로 몇일전 전반적 대출 아예 중단 등의 초강수가
D쪽에 누적되고 있습니다.

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기사를 보시면
이번에 정부는
농협과 우리은행 그리고 SC제일은행에 대출총량 가이드라인(대출 증가율 6% 한도)을 적용해서 압박을 가했고, 결국 바짝 엎드린 3군데 중 농협은 11월? 까지, 우리은행은 9월 말까지 대출업무 중단, 나머지 한군데는최대한 절반이하로 축소하기로 했습니다.

사실
지금 이 상황은 12.16 대책 당시와 비슷해 보입니다.

이 대책이 얼마간의 집값안정?을 유도할수도 있습니다.
상승세를 둔화시킬수도 있겠죠.

그러나 길게 보면 큰 추세를 꺾을수 있을지에 대해서는 여전히 의문입니다.

이러한 질문은 12.16 대책 당시에도 많이 있었고
실제로 12.16 대책은 (단기적으로는, 그리고 아직까지도 일부는) 효과가 있었습니다. 12.16 대책 직후 저는 2021년 초 정도되면 다시 에너지를 축적하여 상승기류로 갈 것이라고 했는데 실제 시장은 그보다 훨씬 빨리 적응했죠.


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사실 결론부터 말하자면
이번 대출 중단을 본격적으로 시행 한다면
아마도 분명히 단기적으로는 효과가 있을 겁니다.

상승추세 전체를 바꿀순 없지만 , 12.16 대책처럼 단기간의 딤플링을 만들어 낼 수도 있습니다. 금리 상승과 시너지를 일으켜 효과가 더 클수도 있습니다.

그러나 길게 보면 ?? 상승 추세가 꺾일까는 의문입니다.
전 아니라고 생각합니다.
추세가 너무 길고 강하기 때문입니다.

단기적(짧으면 6개월 길어야 1년)으로 출렁거림과 약보합을 유도할수도 있겠지만,, 몇가지 한계가 있다고 봅니다.

첫번째 . 이번에 시행하는 대출 중단은 장기적으로 지속될 수 없습니다. (분기별 할당 대출 금액한도가 다시 0으로 세팅되는, 다음 분기 시작시, 혹은 다음해에 사람들은 다시 대출을 받으려 하겠죠) 게릴라 식이며 동시에 주기적이겠죠.
두번째, (모 전문가 말씀대로) 대출 중단은, 수요를 없애는게 아니라 수요를 뒤로 미루는 것 뿐입니다.

대출 중단이 풀리면, 대출 중단으로 억제되었던 수요들은 다시 수면위로 나올겁니다.

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지금까지 25번의 대책을 그로스 하게보면
대부분 근본인 C을 완화하려는건 아니었습니다.
이번 것도 마찬가지구요.

양팔저울 그림에서 보면
즉 C의 무계를 덜어주는 대책은 거의 없었습니다.

대부분 D 부분에 임시방편적이고 즉흥적이고 단기적인 무리한 것들을 넣었어요. (거꾸로 어떤 대책들은 C부분을 오히려 키우는 대책도 있었습니다.)

지금 정부의 스탠스를 보면
강대강의 추세가 여전합니다.

문제는,
위에서도 말했지만

D 쪽에 계속 즉흥적이고 강한 무리한 대책들을 던저넣는다고 해도
C 가 근본적으로 해결되지 않는다면
C는 시간이 갈수록 계속 커진다는 겁니다.

시간은 C의 편이라는 거죠

정부도
언젠가는 D에 넣을 것들이 다 떨어질겁니다.

혹은
이전에 집어 넣었던 즉흥적이고 무리한 그런 정책들, "급한불만 꺼보자고" 넣었던 억지스러운 정책이 부작용을 일으켰지만, 시장은 이에 적응해 버릴 수도 있죠.

D에 새로 넣은 정책만큼,
바로 그만큼의 시간만 기다리면
C는 무럭무럭 자라서 새로 D에 무엇을 넣어 합친 무계보다 더 무거워집니다.

C 쪽에 길을 내줘서 무계를 빼주지 않으면
시간은 C의 편이니까요






이러다가 C가 더 무거워지면
그러면 또 D에 억지스런 정책을 넣겠죠

이럴수록
꾸역 꾸역 계속 시장은 왜곡되어 갑니다.
잠깐만 시간을 벌고 시장이 안정되면 나중에 뺄 생각이었던 무리하고 무모한 대책도, 결국 C가 계속 무거워지니까 못뺍니다. C 는 길을 터주지 않으면 계속 영원히 무거워진다는 속성을 몰랐던 겁니다. 스탭이 꼬인거죠. 물린겁니다.

이건 민주당 핵심세력의 정체성과도 관계가 있죠. 무엇인가 해결해야 할 것이 있으면 절대로 타협이나 협의를 하지 않고,, 무조건 적폐로 몰아붙여 때려잡으려는 그런 성향과도 관계가 있습니다. C에 길을 내줘 무계를 빼려 하지 않고 D 를 키워 C를 때려잡으려는거죠

근데 문제는
그 상대가, 인간의 본성, 시장의 원리.. 라는데 있습니다.




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결국
치킨 게임이 된 겁니다.


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이제 민주당 입장에서는 그동안 건 판돈이 얼만데... 매몰비용 때문에 질 수 없는 께임이 되어버렸습니다. 상대방은 시간이 가면 갈수록 게속 커지는 무적의 괴물인데 말이죠. 민주당 입장에서는 이 모든 것을 뒤집을수 있는 절대반지가 하나 있긴 합니다. 그것은 이 글 맨 마지막에 있습니다.


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가계 부채에대해 몇자 쓰자면

정부는 몇가지 핑계를 대고 있지만
사실 가계부채는 총량 측면에서는 많은 것이 사실이지만
그 내용이나 건실성, 비율, 특히 연체 비율을 보면 전혀 위험하지 않습니다.

(홍춘욱이나 기타 몇몇 분들의 동영상이나 글에서 그런 내용들이 나오고 있죠.)

총량 자체는 많지만
그것이 한꺼번에 터지는 위험이나 문제가 될 가능성이 극도로 희박하다는 사실을 우리는 알고 있습니다.

왜냐

소비의 감소는 있을수 있지만
연체율을 보면 전혀 걱정할 수준이 아니라 오히려 역대 최저 연체율이고

담보 대비 부채 비율을 봐도,
과거 오래전 시행된 무리한 대출 부분만 제외하면 최근 5~10년간 대출한 담보대출의 경우, 담보물 가격은 계속 상승세이며, 2017년부터 지속한 대출 규제로 인해 2017년 이후 생긴 신규 담보대출 비율은 담보물 가격의 40~70% 이하입니다.

가계부채의 자세한 구성별 내역이나
부실채권 비율, 연체울 등의 데이타는 제시하지 않고, 총액만 매번 떠벌리면서 정치적으로 대출규제의 명분으로 삼고 있죠.

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결론적으로 보자면

이건 마치

냉전시대에
소련과 미국이 군비경쟁을 하는 것과 비슷합니다.

정부는 투 트랙을 써야 하는데 투 트랙 정책을 쓰지 않고 있네요.

물론 신도시를 만들겠다고 하고 , 공공의 형태지만 구도심을 개발하겠다고 하는 등 투트랙으로 보이겠지만 ,, 사실 조금만 뜯어보면 정부는 민간 공급에 대한 의지가 전혀 없다는 것을 쉽게 알수 있습니다.

그러나 조금만 생각해보면
알 사람은 다 압니다.
민간을 통하지 않고 주택을 대량 공급하는 것은 사실상 불가능합니다.


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정부의 수입과 지출이 거대해보이지만, 사실 조금만 뜯어보면

월급 이 많은 사람이 많은 월급 받자마자 대부분 카드값으로 빠져나가 쓸돈이 거의 없는 것 처럼,, 정부 역시 들어오는 돈의 대부분이 이미 쓰여질 곳이 정해져있어, 새로운 사업이나 새로운 정책에 쓸 돈이 상당히 제한적입니다.

2020년 정부의 총 예산이 대략 512 조였는데, 10조 20 가 없어서 추경을 합니다.

사실 512조가 들어와도, 복지지출, 공무원 월급, 국방비, 기타 SOC 사업, 등으로 이미 정해진 쓸 곳에 다 써버리면,, 월급의 대부분이 카드값으로 나가버리듯 정부가 스스로 새로운 역점사업에 돈을 쓸수 있는 여유 금액은 불과 몇조 조차 되지 않습니다.

(지난번 글에서도 언급했지만 정부가 공급하는 공공 주택 20-24평 ? 원가가 대략 8-10년전에 6-8천이라고 합니다. (토지 가격 포함) 지금은 8천~1억2천 될거에요. 1억이라고 가정하면, 1000 세대 단지는 1000 억입니다. 2천세대 단지는 2천억... 천세대 10개 단지는 1조입니다.

국가 경제 단위는 민간의 경제 단위와 상대가 되지 않습니다. 서울에 1년에 필요한 신규 아파트 수가 5만채인데, 서울 아파트 평균 중위가격이 10억이 넘었습니다. 서울 아파트 100 채면 1000억, 1000채면 1조, 1만채면 10조... 5만채면 50조입니다. 수조원만 되더라도 국가에서 심혈을 기울이는 역점사업인데, 50조를 주더라도 서울에서 1년에 필요한 아파트 공급을 겨우 할수 있을까 말까죠. )


결국 모든 개발과 모든 공급에 있어 , 민간이 빠지면 대부분 불가능하고, 정부 주도 사업이라고 해도, 대부분 손해나는 사업구조의 구조 자체를, 용적률 상향이나 인센티브(그래봤자 수천억에서 몇조 밖에 안됩니다) 등을 통해, 수익이 나는 사업으로 바꾸어주고 공공의 이름을 붙이고 , LH를 통해 진행하는 거죠.

제 생각으로
규제를 풀지 않고는 (민간이 알아서 하도록 규제를 풀어주지 않는다면) 제대로된 공급을 하기는 불가능하다고 봅니다. 3기 신도시요? 그 부분은 너무 많아 나중에 따로 언급하겠습니다.


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이 치킨 게임의 끝은 어떻게 될까요?

C는 그 무엇도 이길수 없습니다.
강대강만 유지할수 있을 뿐입니다.
시간은 누구편일까요

시간은 생필품 편입니다. 절대로 정부편이 아니죠.
이시간에도 주택은 노후화되고 있습니다.
과거 제 글에서 말씀드렸듯이
주택은 30년~40년 짜리 배터리와 같습니다.
갖고 다닐수 없는 배터리요

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결국

대출억제를 통해 막을수 있는건 한시적인 상승억제 뿐입니다.
시간벌기용이죠

시간이 지나면 다시 또 시장은 적응할 겁니다.
그리도 다시 C는 무럭무럭 자랄겁니다.


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그러나 딱하나

D가 C를 이길수 있는 방법이 딱 하나 있습니다.

그건 토지의 공공토지화(토지 공개념), 그리고 사회주의입니다.
지금 이재명과 추미애, 이낙연이 공통적으로 주장하는 바로 그것이죠. https://www.sisajournal.com/news/articleView.html?idxno=177495 

이재명 “이제 토지 공개념 현실화 해야”…민주당 반색 - 시사저널