공간의 가치

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- 미국에서는 한 명이 소유하고 여러 세대에 임대를 하는 주택을 '아파트먼트(apartment)'라고 부릅니다. 반대로 우리나라의 아파트처럼 각 세대를 각자가 소유한 주택을 미국에서는 '콘도미니엄(condominium)'이라고 부릅니다.

- 다른 나라 주택(apartment)도 기관투자자의 중요한 투자상품인 반면, 우리나라에서는 그러하지 못합니다. 임차인 신용도가 낮고, 임차인 디폴트시 명도 비용과 위험이 큰 것도 중요한 이유입니다. 하지만 더 중요한 것은 아파트(서울)의 임대수익률이 3%대로 오히려 오피스와 같은 우량 자산 보다 낮기 때문입니다. 

  우리나라는 가계 순자산이 많은 편입니다. 하지만 가계는 기관투자자만큼 다양한 투자기회를 접하기 어렵습니다. 가계는 어쩔 수 없이 낮은 기대수익률(즉, 높은 가격)로 주택에 투자합니다. 개발회사가 주택을 기관투자자에게 일괄 매각하면 개인에게 개별 매각하는 것보다 마케팅.판매비용과 매각 위험이 줄어듭니다. 개인에게 파는 것은 소매 상품인 반면, 기관투자자에게 파는 것은 도매 상품이기 때문입니다. 하지만 가계가 비싼 가격에 주택을 매입하므로 기관투자자가 자산매입경쟁에서 가계를 이기기 어렵기 때문에 우리나라는 임대 주택 투자시장이 지금까지는 발전하지 못하였습니다.

  실물자산에 투자하면 임차인에게 공간의 사용권을 빌려주고 그 대가로 임대료를 받으며, 다시 팔 때 시세차익을 얻습니다. 따라서 임대료 채권과 자본차익 상승에 대한 콜옵션에 투자하는 것과 같습니다. 실물에 투자하므로 인플레이션 위험을 피할 수 있습니다.

- 한국의 임대 보증금은 독특합니다. 보증금을 에스크로우 계좌(escrow)에 넣고 임차인이 임대료를 미납.연체하거나 대상 부동산을 훼손하였을 때 인출한는 서구와 달리, 한국에서는 보증금을 임대인이 자기의 계좌에 넣고 자유롭게 사용할 수 있습니다. 임대인은 보증금으로 부동산을 구입하거나 담보대출을 상환합니다. 임대 보증금은 임차인이 임대인에게 제공하는 대출과 같습니다.

- 임차인은 공간 서비스에 대한 대가로 임대료를 지급합니다. 부동산의 가치를 평가할 때, 공간의 시장 임대료(market rent)가 얼마이고, 그로 인해 임대인에게 귀속하는 잉여현금흐름(free cash flow)이 얼마인지를 추정합니다. 부동산의 가치는 미래 발생할 현금흐름의 현재가치이기 때문입니다. 그 중 임대료를 통해 발생하는 현금흐름이 순영업소득(NOI, net operating income)'입니다.

- 회원권은 배타적 사용권이라는 소유권(지분)의 속성과 예치금 청구권이라는 채권의 속성을 동시에 가지게 됩니다. '회원'은 회원권 투자를 통하여 골프장을 수월히 이용할 수 있고 이용료 감면을 받으며 회원권 시세차익(프리미엄)을 얻습니다. '운영회사'는 이용료 단가는 적어지지만 회원이라는 안정적인 수요층을 얻고 동시에 골프장 개발에 소요되는 자본비용을 대폭 줄입니다.

- 2000년대 들어서 '래미안'을 시작으로 많은 건설회사들이 주택 브랜드를 만듭니다. 개발회사나 호텔 운영업체가 주택 브랜드를 가지는 외국과는 달리 우리나라는 건설회사가 주택 브랜드를 가지고 있습니다. 건설회사가 개발시장의 주도권을 가지고 있기 때문입니다. 브랜드를 만들고 유지하는 것은 단순히 명칭을 붙이고 광고비를 많이 쓰는 것만이 아닙니다. 브랜드의 평판을 유지하기 위하여는 우수한 설계와 시공 품질 및 표준화된 유통이 필요합니다. 한국에서 주택 개발사업을 할 때, 개발회사가 건설회사를 선택한다는 것은 주택 브랜드와 디자인과 유통채널과 신용을 선택하는 것과 같습니다. 한국에서 건설회사는 주택 프로젝트를 진행 하는데 필요한 대부분의 핵심 기능을 가지고 있습니다. 어떤 브랜드냐에 따라 아파트의 가격이 10%이상 차이 나는 경우도 있습니다. 브랜드 역시 상품의 정보와 신뢰를 높여서 소비자의 공간 상품 탐색과 거래비용을 낮춥니다.