[공유] 분당 시범삼성의 재건축 분담금, 환급금 추정

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분당 시범삼성의 재건축 분담금, 환급금 추정

오늘은 아래 <표 3개> 가 모든 것을 말해 줍니다. 표의 숫자를 면밀 검토하시면 좋겠습니다.
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시범삼성은 1991년 9월 말, 1기 신도시 최초로 입주 시작하였습니다.
총 33개 동, 1781개 아파트 세대수와 13개 상가가 있습니다.
총 대지면적은 116,642.4 m2 이며, 세대당 평균 대지지분은 19.81평입니다. (상가포함시 19.67평)​

평형별 대지지분과 세대수는 아래 <표1>과 같습니다.

​<표1> 시범삼성의 평형별 대지지분과 세대수

세대수 비중으로 가중 평균할 때, 시범삼성의 정확한 평균 평형대는 공급면적 기준 40.66평입니다.
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62평형은 탑층 복층입니다. 공급면적이 62평으로 동일하지만, 조사해 보니 일부 8개는 대지지분이 많이 더 작아서 편의상 62a와 62b로 제가 임의 분류하였습니다.. 재건축 투자자 분이라면 면밀히 실제 대지지분 study 하셔야 하겠습니다.

시범삼성의 대표 평형 두가지를 샘플로 분석하겠습니다.
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32평형의 등기상 대지지분은 15.72평 (51.958 m2)
48평형의 현 대지지분은 23.69평(78.307m2) 입니다.
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신축 34평형 재건축시 필요 대지지분은 11.75평으로 전제하였고, 다른 평형은 비례로 추산하였습니다. (280% 용적률인 경우)
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동일평형 신축시,일반분양에 기여하는 여유 대지지분은,
48평형이 6.94평,
32평형이 3.97평으로 분석되었습니다.​

48평형 동일 평형 재건축시 분담금, 환급금

48평형 동일 평형으로 재건축시의 분담금, 환급금과 주요 전제 사항은 아래 <표2>와 같습니다.
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<표2> 48평형 분담금, 환급금 추정

표 하단의, 글씨가 매우 작아 죄송스럽지만 중요 핵심 내용이므로, 전제 사항 4줄 확대하여 면밀히 보시면 좋겠습니다.
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위 표의 설명입니다.
시공원가 500만원 (공급면적 환산 평단가는 1,076만원/평)은 명일동 솔베뉴(400만원 초중반) 수준 이상 시공 가능할 것으로 생각되며,
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평당 600만원 (공급면적 환산 평단가는 약1,290만원/평)
은 서울의 웬만한 고급 아파트 수준 가능하며,
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평당 800만원 (공급면적 환산 평단가는 1,721만원/평) 은 4차 산업 기반의 첨단 smart 아파트로서 대한민국 최고의 5~6세대 최고급 럭셔리 아파트 가능한 수준입니다.
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재건축 속도감과 이주대란 방지를 고려한다면,
재건축 초기 순번은 다음 순번의 재건축 세대수 확대를 가능케 할 일반분양 물량을 가능한한 많이 확보하여야 합니다.
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그러므로, 초기 순번 재건축은 고밀도 고용적률 부여가 필수일 것이라고 생각됩니다.
따라서 280%~ 290%(기부채납 이후 실질 용적률)의 신용적률 기준으로 보면 무리없을 듯 하며,
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평당 분양가(3,000만~4,500만원)는 신축 34평형 일반 분양의 가능한 평단가를 의미합니다.
1기 신도시 분양의 국민 경제적 영향 고려시, 분양가 강한 통제 예상되므로, 다소 보수적 시각으로 보는 것도 좋겠다는 생각입니다. 시공단가 높을수록 분양가는 높은 쪽 숫자를 대응하는 것은 합리적이라고 봅니다.
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참고로, 34평형의 일반 분양가 총액은,
평당 3,500만원일 때 11억 9천만원에 해당하며,
평당 4,000만원일 때 13억 6천만원에 해당합니다.
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현 32평형 재건축시의 분담금, 환급금

아래 표3은 현 32평형을 신축 34평으로 재건축할 때의 분석표입니다.
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<표2> 현 32평형의 분담금, 환급금 추정

280%~290% 용적률에, 시공원가 600만원, 일반분양가 4,000만원 (~3,500만원) 구간을 중심으로 보시면 좋겠습니다.
높은 시공단가에는 높은 분양가 숫자 쪽을 대응해 보는 것이 합리적이라고 봅니다.
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2020년 6월에 시범삼성 비롯, 몇개 단지의 재건축 사업성 추정 글을 포스팅한 바 있습니다.
당시는 32평, 48평형 등 실제 평형대별 분석 대신에, 전체의 평균 평형대 추정치 (37.8평)를 가상하여 전체 평형들의 평균적 사업성을 분석하였습니다.
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당시의 결과가 오늘보다 좋게 나왔던 이유는,
1. 세대당 평균 대지지분은 동일하였으나,
2. 당시엔 상가 숫자를 감안하지 아니하였고
3. 당시에 추정한 평균 평형이 오늘 가중 평균해서 얻어진 실제 평균 평형대(40.66평) 보다 2평 이상 작은 것에서 큰 차이가 있다고 봅니다.
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분당 시범삼성은 그 상징성을 감안, 시공단가는 최소한 600만원/평 이상으로 한다고 보아야 하며, 이 경우 현 화폐가치 기준, 분양가는 평당 4,000만원 가능하다고 보고 싶습니다. 분양가 규제가 변수이기는 할 것입니다.
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결론 및 종합입니다.​

용적률 280%~290%, 시공원가 600만원일 때, 즉 공급 면적 평당 1290만원일 때,
시범삼성의 분담금은,
34평형 신축은 91~42백만원의 소규모 분담금이 예상되며,
48평 동일평형 신축은 break even인 17백만원 분담금 ~ 56백만원 환급금 추정됩니다. ​

시범단지라는 상징성과 분당의 중심 센터 입지,
여유로운 중산층의 중대형 평형 커뮤니티 형성된 곳이라는 점에서 1순번 재건축 응원하고 싶습니다.
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시범삼성 이외에, 추가로 2~3개 단지의 상세한 평형별 재건축 사업성 분석 글 기획 중이므로 기대하셔도 좋습니다.
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<아래 캡쳐는 2020년 6월22일 글, "110번지로 눌린 지금이 시범단지 살 때"라는 1년전 블로그 포스팅 글입니다. 이 때 매수하신 분들, 지금쯤 4~5억이 up 되셨을 듯요~~^^>
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<2020년 6월 22일의 글 화면 캡쳐>,

2020년6월22일, 110번지로 한참 눌려 있을 때 포스팅한 응원 글이었습니다. 이 때 샀다면 지금쯤 4~5억이 up~~^^
ㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁ
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