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[공유] 생각통장 본문
껄무새라는 단어가 떠돈다.
'살걸', '팔걸', '할걸' 등등...
누구든 놓친 것에 대해서는 아쉽다. 그게 인간이다..
하지만 지나간 일이라고만 생각하지 말고 최근 몇 년 간 시장에서 일어났던 일 들에 대한 상황을 잘 기억&기록 해뒀다가 먼 미래에 반드시 복기해야 한다고 생각한다.
삶은 생각보다 길고, 언제간 다시 올 버스에서는 '다 먹겠다'라는 각오를 가지고 말이다.
10년 20년 뒤에도 세상은 변하겠지만 인간의 본능과 자본주의 시장의 기본구조는 변함이 없기에 다음 상승장에서도 놀라울 만큼 이번 장에서 일어났던 흐름 들이 그대로 다시 반복될 것이라 믿는다.
경험으로 각인 되어 저축해 놓은 생각통장은 나중에 기회가 다시 왔을 때 상상이상의 유형자산으로 전환될 것이기 때문이다.
그간 바라봤던 이번 상승장의 구간별 특징과 느낀점 들을 메모해 본다.
후에도 추가적으로 떠오르는 생각들이 있다면 글수정을 계속해 나갈 생각.
1. 상승장 초반 (2013~2016)
- 기본이 탄탄한 우량자산 위주의 시세분출 (ex : 강남재건축,핵심지 재개발)
- 세금규제에서 자유로움 (ex : '13년 위례 미분양 매입시 5년간 양도세 비과세)
- 높은 전세가율과 무한대에 가까운 대출을 자유자재로 쓸 수 있는 극강의 레버리지 활용 타이밍. 사이클 한 번만으로 개천에서 용나고 싶으면 공포와 외로움을 이겨내고 반드시 이 레버리지가 살아있는 구간부터 진입해야 한다. '13년에 3~4억으로 시작해서 분양권, 재개발, 갭투자 등으로 공격적 투자를 이어왔다면 지금 기준으로 순자산 50억은 어렵지 않게 달성했을 것이다. 같은 돈으로 '16년에만 진입했어도 30억은 충분히 가능하다.
- 오르는 놈만 오른다고 생각하여 서울외곽이나 경기도의 집을 성급히 팔아버리는 사람들도 발생 (비추)
- 청약을 노릴 것인지 분양권을 살 것인지, 아니면 공격적인 매입으로 정면승부 할 것인지 빠른 판단이 필요 (개인적으로는 먼 훗날에 다시 상승장에 온다면 재개발 풀대출 + 분양권 매수부터 시작하고 싶다)
- 급지 순서대로 오르는 순환매 장이 시작되는 지점이므로, 1급지 우량자산을 놓쳤다면 1.5급지 혹은 1급지내 B급 단지에 선진입하는 것이 효율적. 상승장 후반부로 갈 수록 전체 참여자들이 순환매장에 대한 학습효과가 생기기 때문에 잘 먹히지 않을 것이다. ('21년 현재 강남과 일산의 오르는 순서가 형 아우 없이 뒤죽박죽임을 보면 알 수 있다). 그때가서는 이 방법이 정말 잃기 어려울 정도의 쉬운 투자법이었구나를 알게 될 것이다.
2. 상승장 중반 (2017~2019)
- 상승장 초반에서 '전세가'가 꾸준히 오르는 우량 자산을 매입한 자들에게는 추가 투자금이 생기며 기회가 확장
(ex : 서울에서 올려받은 1~2억의 전세금인상분으로 한동안 소외되어 전세가율이 높아진 지방 광역시 or 그 동안 거의 오르지 않은 수도권 비핵심지로 진입)
- 규제가 시작되긴 하나, 한꺼번에 모든 규제가 쏟아지지는 않으므로 늘 틈새가 있는 지점이다. 바로 이 지점에서 같은 유주택자라도 남들 보다 하나 더 고민하고 한 발 빨리 움직이는 자들이 자산을 하나라도 더 매입하게 됨으로 인해, 수동적 투자자들과의 격차가 급격하게 벌어지기 시작한다. (ex : 다주택자 전세자금대출. 임대사업자혜택, 분양권 주택수 제외, 취득세 중과X 등은 이 기간까지도 유효)
- 이 정도 구간에 들어서면 상승에 대해 반신반의 하던 사람들도 대부분 상승 기조를 인정하게 되지만, '지금까지 버텨온게 아까워서' 더 기다려보는 선택지를 택하게 되는데 이 기다리는 비용이 어느 시점을 넘어가게 되면 결과적으로는 어마어마하게 커진다.. 보통은 줄을 서서 기다리면 시간이 지날 수록 내 앞의 줄이 짧아져야 하는데 이 구간에서의 청약 시장은 내 앞 줄이 자꾸 길어진다. 공급보다 대기자가 늘어나는 속도가 더 빠르다는 이야기이다. 로또성 당첨이라는 결과물만 보고 의사결정을 하다가는 몇 억의 기회비용이 날아가므로 잘 계산해보고 결정해야한다.
- 그간 쌓아뒀던 분양물량을 상승장 초반에 밀어냈던 것이 이 구간부터 입주에 들어가므로 입주물량이 상당히 많은 구간이다. '어중간하게 똑똑한' 하락론자들은 이 입주물량을 보고 매수를 보류한다. 하지만 공급부족은 한 두해만 보아서는 안되고 '누적'되는 것이므로 상승장 초중반에서는 웬만한해서는 추세가 꺾일 만큼의 공급량이 나오기는 쉽지 않다. 적어도 +-3~4년의 물량은 보고 판단해야..
- 정부와 맞서싸우기 싫다는 선택지도 결코 틀린 선택지는 아니다. 기민한 투자자들은 아파트 외의 시장으로 선진입하게 된다. (ex : 지금 가격의 절반 수준이었던 '18년의 성수&문정 지식산업센터와 같은 우량한 수익형 부동산을 풀레버리지로 매입, 나스닥 대형주에 묻어 두고 잊고 삼ㅎㅎ)
3. 상승장 후반 (2020~)
- 그간 소외 되었던 자산 들이 상승하는 구간이므로, 기간 대비 상승률이 매우 크고 고정관념을 깨부셔버릴 정도의 비이성적이고 이해할 수 없는 가격 상승이 발생. (ex : 장난으로 개발한 무제한 발행가능 도지코인, 강원도 60평짜리 아파트 17억 거래, 9억하던 오션뷰 노후 아파트가 개발 기대감으로 한번에 16억에 점프업)
- 이 화려한 상승폭때문에 시장 참여자들의 심리 상태는 매우 불안정해지고 이를 자극or조롱이라도 하듯 몇 년간 돈 좀 번 사람들이 '이번에는 다르다', '영원히 따라잡을 수 없는 격차가 생긴다'라는 타이틀로 대중들을 불안하게 만들기 시작한다. 틀린 이야기는 아니겠지만, 하락장 시작 전에는 늘 이런 FOMO를 조성하는 자들이 존재했었다는 것도 잊지말자.. 지난 글에서 여러번 언급했지만 '곱하기 0'을 당하면 1억이 있든 100억이 있든 모든 것이 다 사라진다. 자아도취 성공투자자들을 보며 나 역시도 겸손함을 잊지 말아야겠다고 느낀다.
- 투자마인드의 유연함이 있냐 없냐가 후반부의 수익을 좌우한다고 본다. 근데 이 부분이 말처럼 쉽지 않다. 상승장 초중반에서 돈을 번 사람들은 그로 인해 자기만의 철학과 분야가 굳어진 상태이기 때문이다. 자세를 낮추고 본인이 foolish하다는 생각으로 가지고 매번 배우는 마음으로 새로운 분야에 접근하는 사람은 최근 1~2년간 입이 벌어질 정도의 자산상승에 성공했다.
*지방은 안돼 : 최근 2년간의 수익률은 지방이 수도권을 압도했다.
*주식은 안돼 : 코로나때 주식을 주워담은 사람은 눈을 감고 샀어도 일년만에 2배가 되었다.
*성장주가 아니면 안돼 : 경기민감주인 해운회사 HMM은 해상운임 급등으로 1년만에 20배가 올랐다.
*비우량 자산은 안돼 : 시간이 지날 수록 자산 우량→비우량으로 쏠린다는 매크로를 인지하고 '20년에 코인탑승..
*수익형부동산은 안올라 : 2년전만해도 평당 1200만원대였던 성수동 지식산업센터는 지금 2500만원에 육박
*모르는건 하지마 : 모르면 배우면 된다. 완벽히는 이해못하더라도 미술품으로 돈을 버는 사람들이 늘어나고 있다.
→ 상승장 후반부에서는 이런 닫힌 생각들로 인해 피하게 될 잠재적 손실보다 놓칠 잠재적 이익이 훨씬 크다.
시사점
1. 돈은 시간이 흐를 수록 우량하고 무거운 것들에서 가볍고 소외받던 곳으로 옮겨간다. 이것은 돈의 중력이다. 자본의 파도에 맞게 투자를 해야 수익을 maximize할 수 있다.
2. 기간 대비 상승폭은 후반부가 훨씬 크다. 따라서, 선진입해서 지속적 보유를 하고 있는 것만으로는 시장을 압도적으로 초과하는 수익달성은 어렵다. 종합적 사고력의 밸런스를 잘 키워 투자의 철학과 유연성 사이의 최적점에서서 늘 시장을 바라봐야 한다. 최적점이라는 것은 중간지점만을 의미하는 것이 아니다. 오히려 어설픈 중간지점은 어중간한 인내 후 막차에 탑승하는 최악의 결과를 가져올 가능성이 크다. 철칙 없는 유연성은 없으니만 못하다.
3. 첫 매입 전부터 장기적 전략은 수립되어야하고, 시장 상황에 따라 기존 전략의 영점을 계속 수정해야 한다. 첫 단추를 생각 없이 끼우게 되면 가용자금의 일부만 투자 해놓은 상태에서 상승장을 눈 앞에서 구경만 해야한다. 특히 세금과 대출에 대한 공부는 매입전에 반드시 해놓아야 본인 상태에 최적화된 투자 로드맵을 그릴 수 있다.
