[공유] [잭선장]지금사면 망하는 아파트, 지금사도 좋은 아파트?

안녕하세요.
잭선장입니다.
오늘은 서울 지금사면 망한다! 라는 주제와 그럼 어디를 사야 하는가?를 속시원하게 풀어서 분석하도록 하겠습니다.

1. 지금 사면 망하는 아파트?
현재 서울 상승이 심상치 않습니다.
상승의 초입이기는 하지만, 이번상승으로 서울에 내집마련을 준비하시는 분들께, 이번 글을 읽고 다시한번 생각해보시라는 말씀을 드리고 싶습니다.

1) 2019년을 기점으로 수도권, 지방이 서울을 앞질렀다!
2013년부터 상승한 서울의 상승률은 2019년을 기점으로 수도권, 지방의 상승률이 서울을 추월하였습니다.
이 시점에서 상승의 후반기로 접어들었다는 것을 알 수 있습니다.

그럼에도 불구하고,
지방 광역시 아파트가 10억, 15억을 넘는 불장으로 인해,
해당 금액대 아파트 매수자들은 재개발 기대감으로 다시금 서울로 유턴하는 상황이 만들어졌습니다.
여기에 유동성, 저금리로 인해 전세계 주요 선진국 부동산의 급등과 함께 임대3법으로 인한 전세가 상승은
서울의 재상승 모맨텀을 만들었고, 이러한 재상승 초입이 지금 현 상황이라고 보면 될 듯 합니다.

이는 분명 과거와 다른 양상입니다.
2021년을 기점으로 분명 상승이 끝날 수 있는 시나리오에서 위 3가지 과거와 다른 변수로 인해 상승의 모맨텀이 연장된 것이죠!
또한 서울의 재상승의 시점에서도 아직 수도권, 지방 등의 부동산 상승이 꺼질 기미가 아직은 없다는 것 또한 과거와는 완전 다른 양상입니다.

2020년까지 상승은 과거와 같은 순환매 장세가 그대로 적용되었다면,
2021년 이후 상승은 순환매 장세이지만 기존과 다르게 다음과 같이 진행될 것으로 예상해 봅니다.

첫째, 2013년의 상승초입에는 1~2년 텀으로 서울강남부터 굵직하게 오르는 양상이었다면 후반기는 3개월 단위로 짧게 짧게 순환하는 순환매가 예상. 즉, 서울상승이 수도권으로 확산되는 시간이 매우 짧거나 거의 동기화되는 상승이 예상

둘째, 과거에는 서울 상승율이 높았다면, 앞으로는 서울보다는 수도권 중심, 수도권 중심보다는 수도권 외곽, 지방광역시 중심보다는 지방소도시의 상승률이 높을 것으로 예상

세째, 지역으로 확산되는 순환매보다는 고가 아파트 시장, 중가 아파트 시장, 저가 아파트 시장이 완전히 분리되어, 저가 아파트가 상대적으로 상승률이 높은 순환매가 예상

이는 수요층이 얇아졌기 때문이기도 하지만, 고만고만한 가격대들이 업치락 뒤치락 오르기 때문이기도 합니다.
그렇다면 이번 서울 상승이 언제까지 지속되고, 경기,인천 지방광역시 등의 전국 아파트 가격은 어떤 흐름으로 전개될지 보여주는 그래프입니다.

보시면 서울의 하락 시점이 2023년으로 보이는데요.
자세하게 보시면, 이미 2022년말에서 2023년초가 고점이고, 2024년은 내렸다가 다시 오르는 쌍봉 고점으로,
저는 서울의 고점을 2022년말에서 2023년으로 보고 있습니다.

이유는 크게 두가지입니다.
첫번째는 2006년과 2008년의 상황과 지금의 상황이 거의 유사하기 때문입니다.
그 때 상황을 자세하게 살펴보면 실제 고점은 지역과 가격에 따라 다르게 나타나고 있습니다.

당시 서울과 주요 수도권 고가아파트는 2006년을 고점으로 하락을 하지만,
대부분의 강북의 중.저가 지역은 2008년까지 상승을 했고,
뉴타운 소형 등은 수요가 꾸준하게 유입되면서 2010년까지도 크게 하락하지 않았습니다.

그 상황이 앞으로의 상황과 유사하게 진행될 것으로 저는 보고 있습니다.

두번째는 2006년과 다른점이 있는데요. 그것은 코로나로 인한 저금리와 유동성과 광역철도 계획입니다.
코로나는 선제적으로 저금리, 유동성을 풍부하게 만들고 자산가치 상승이 될 수 있는 기반이 되었고,
2006년에는 최대상승이 300%(3배)상승이었다면 향후 서울은 1~2년간 300%를 훌쩍 넘는 상승을 보일 수 있습니다.
이러한 상승이 가능한 이유는 저금리, 유동성과 함께 바로 전세가가 오르기 때문입니다.

2020년 당시 전세가율 50%까지 하락하고 있는 시점에서 그대로 두었으면, 아마도 올해말이나 내년초에는 전세가율이 40%대가 붕괴되어 하락이 이루어 졌을 거라고 보여졌습니다. 하지만 기습적인 임대3법으로 인해 다시 전세가율이 60%까지 상승하는 어처구니 없는 상황이 생긴겁니다.

즉, 하락할 구간에 다시 재상승 모맨텀을 만든 것입니다. 여기에 전세계 부동산 시장이 피크를 찍고 있는 상태입니다.
이 말인 즉은 고점이 이제 눈앞에 왔다는 것이지요.

다시말해 2021년말에서 2022년에 유동성이 끝나고, 금리가 지속적으로 오르고,
서울 공급이 늘어나고 전세만기 시점과 겹쳐서 전세가는 하락 전환한다고 보고 있습니다.
전세가율이 40%가 깨지는 순간이 버블은 깨지고 급락할 가능성이 아주 높습니다.
상승률에 따라 그 만큼의 하락도 커질 수 있다는 우려가 있는 것이지요.

2) 상승도 순서가 있다면 하락도 순서가 있다!
그렇다면 서울, 수도권, 지방은 어떠한 순서로 하락을 맞이할까요?
2006년에는 서울과 1기신도시 중심으로 상승하고 또 그 순서로 하락했습니다.

이번 상승을 보면
2013년 이후에는 서울과 2기 신도시 중심으로 상승했고,
2018년 이후에는 서울과 동조화된 수도권 광역철도의 지역중심이라는 개념이 생겼고 GTX와 광역철도를 중심으로한 지역중심지역과 광역시 중심은 하나의 동조화된 가격 흐름을 보였다는 것입니다.

즉, 이 말은 정리하자면,
2023년 고점 예상: 서울 강남 재건축, GTX 중심지역의 상승은 동조화되어 진행되어 고가 시장을 형성하는 지역
2024년 고점 예상: 노도강 외 1호선, 4호선 라인의 재개발 지역과 중위권 가격을 형성하고 있는 수도권 1기신도시 재건축, 리모델링 지역
2025년 고점은 수도권 외곽과 지방 지역으로


결론 :
고점의 시기는 가격별, 지역별, 유형별로 그 시기가 차이가 난다는 결론입니다.

위 도표를 보면 서울의 평균 상승률을 시뮬레이션한 것입니다.

2021년에서 2023년까지 80이 추가상승하지만
2024년에서 2028년까지 90하락할 수 있다는 것입니다.
그럼으로 지금 시점의 가격과 2028년 저점의 가격이 거의 비슷하거나 오히려 더 낮아지는 것을 확인 할 수 있습니다.

즉, 향후 7~8년의 사이클을 볼때
▶서울 상위가격은 상승보다 하락이 클 것으로 보는 것이고
▶서울 중위가격은 상승과 하락이 비슷하고
▶서울 하위가격은 아직은 상승이 조금 더 클 것으로 봅니다.


그러면 서울외에 경기도, 인천은 어떨가요?

제가 예상하는 부분은 평균 가격을 기준으로
2021년에서 2024년까지 90이 상승하여 서울보다 높은 상승율을 기록하고
2024에서 2026년까지 20하락하고 이후 보합, 일부 조정을 하게되는 결과입니다.

즉 2026년에 하락을 하더라도 지금보다는 70이 상승하게 됨으로 지금부터 적어도 2028년까지는 서울보다 80정도가 높은 상승을 보인다는 결론입니다.

그러면
경기, 수도권에서도 가격이 300% 이상 오른
▶상위가격은 서울처럼 동조화된다고 하였음으로 상승과 하락이 거의 비슷할 것입니다.
▶중위가격은 상승이 하락보다 크기 때문에 지금 매수 타이밍을 잡기 좋다는 것이구요!
▶하위가격은 향후 하락시에도 상승하여 가장 높은 상승율을 보일 것입니다.

그렇다면 결론은 지금은 수도권, 지방 중.하위 아파트가 오히려 2028년까지 하락구간에 더 상승하는 상황이 예상이 될 수 있습니다.


그렇다면

2. 지금부터 어느지역이 가장 많이 상승할까?
아래 그래프를 보시면 서울의 상승율을 2019년 8월 처음으로 대전이 추월하였고, 이후 대전 > 세종 > 경기 > 대구 >인천 순으로 서울의 매매가격지수를 추월하였습니다.

앞에서 얘기했듯이, 상승기의 후반기에 접어 들었다는 것을 다시한번 확인할 수 있습니다.


그렇다면 경기, 인천에서는 어느지역이 최근 가장 많이 상승하고 있을까요?

2014년에 8위로 가장 꼴지에 해당했던 경의권(고양,파주,김포)는 2020년 6월이후 5위로 3단계가 급상승했고 가장 빠른 상승율을 보이고 있습니다.
이러한 상승율 트랜드로 보면 2024년을 기점으로 가장 앞서 있는 경부1권까지 추월할 가능성도 있다고 보여집니다.

또한 2020년 10월부터 현재까지 수도권에서 가장 많이 오른 지역은
▶1위가 동두천 25.1%
▶2위가 의정부 18.5%
▶3위가 고양시 일산서구 18.3%
▶4위가 단원구 17%
▶5위가 시흥 16.5%
▶6위가 고양시 덕양구 15.1%
▶7위가 고양시 일산동구 14.6%입니다.

고양시가 3개구가 모두 포함이 되어 있네요.
즉 상승 트랜드로 보자면 현재 수도권에서는 고양시가 가장 상승탄력이 높다는 것을 알 수 있습니다.


2. 지금 사도 괜찮은 아파트?
그러면 이제 오늘의 주제, 지금사도 괜찮은 아파트는 그럼 무엇일까요?

앞의 그래프들을 근거로 하자면,
서울보다는 수도권, 수도권 중심보다는 수도권 외곽으로 지역을 좁힐 수 있습니다.
그렇다면 해당 지역에서는 GTX 중심에서 많이 오른 아파트 보다는 주변으로 시선을 넓혀서, 교통이 연결되는
많이 오르지 못한 중가, 저가 가격대의 아파트가 유리하다고 결론을 낼 수 있습니다.

하지만, 이러한 결론 안에서도, 옥석을 가려야 하는 것이죠!
그래서 지금부터는 매수 가능한 아파트를 고를텐데요! 이는 그렇게 간단한 문제가 아닙니다.
매우 전략적으로 접근해야 하는 것이죠! 투자고수들도 지금은 빠져나가는 타이밍입니다.
그렇다면 투자초보 부린들, 20/30대는 어떻겠습니까.. 섯부르게 매수하는 것을 경계해야 하는 것이죠!

그래서 지금 사도 괜찮은 아파트의 기준을 지금부터 공개하도록 하겠습니다.
다만 해당 아파트가 지속적으로 많이 오를 것이라는 보장도 없습니다.
다만 지금 공개하는 지역과 아파트는 향후 하락시에 어느정도 방어를 하면서 갈 수 있다는 의미 외에는 없습니다.
즉, 미래 상승기에는 또 다른 전략으로 갈아타야 한다는 전제로 오늘 추천하는 아파트를 보시기 바랍니다.

지금 사도 괜찮다는 것은 하락 시기를 고려하여 앞으로 하락할 부분보다 상승할 부분이 높다는 의미이구요!
하락하는 시기동안에도 상승할 수도 있다는 의미입니다.
그렇기 때문에 오늘의 주제는 미래가치가 높은데 반해 많이 오르지 못한 저평가 아파트를 대상하고 있습니다.


1) 현재가치는 하, 미래가치는 상인 지역을 먼저 고르세요!

▶ 현재가치가 가장 저평가 되어 있는 지역
▶ 교통호재, 특히 신설역이 생기는 초역세권
▶ 신설역을 중심으로 주변이 개발되어 인프라가 좋아질 아파트


2) 공급보다 수요가 창출되는 지역을 선택하세요!

▶ 신규 일자리를 연결하는 입지가 좋아질 역세권
▶ 리모델링 및 재건축이 진행되어 이주수요가 발생하고, 전세가가 유지되거나 내리지 않을 지역
▶ 희소성을 가진 평형, 신축, 주상복합, 또는 신축 가능성이 높은 지역
▶ 5,6년간 공급이 없을 지역


3) 호재가 10년간 지속적으로 이어지는 지역을 선택하세요!

▶ GTX-A
▶ 서해선
▶ 신분당선(예타 중)

위 3개만으로도 최고의 노선입니다. 여기에

▶ 3호선
▶ 고양선
▶ 인천2호선
▶ 트램선
▶ 교외선
▶ 트램순환선(사전 타당성검토 준비 중) -뇌피셜이라고 했지만 진행이 되고 있군요.

남들은 3개 노선도 힘든데, 향후 10년간 총 8개 노선이 확정된 지역입니다.

▶ 방송영상밸리(착공)
▶ CJ라이브시티(상반기 착공)
▶ 제3킨텍스(하반기 착공)
▶ 테크노밸리(2022년 착공)
▶ 대곡역세권개발(토지거래허가구역 재지정)
▶ 고양스튜디오단지(토지매입 완료) - 이 부분도 뇌피셜이라고 했지만 확인 결과 토지매입이 완료되었네요.
▶ JDS개발(단계적 개발계획 수립, 총 3단계 중 1단계 진행 중) - 이 부분은 지켜보시자구요.ㅋㅋ

이렇게 굴직한 개발들이 10년간 쭉 예정되어 있습니다.
이 외에도

▶ 리모델링 신청 27개 아파트로 전국 최다(서구 17개, 동구 9개, 덕양구 1개 50% 이상 동의율)
▶ 일산2구역 재개발
▶ 능곡, 원당 재개발
▶ 기타 덕은, 향동, 탄현, 풍동 등 확정된 곳 외에도 덕이, 식사, 원흥의 추가 택지개발
▶ 3기 창릉신도시개발

등으로 10년 후면 서울과 경제, 주거 밸트가 완전히 연결됩니다.
바로 이곳이 고양시입니다.

그러면, 지금부터 다들 아시겠지만, 고양시의 미래비전에 대해서 의심하시는 분들은 없을 것으로 믿고,
이 중에서 위 추천 지역과 세부 분석을 하도록 하겠습니다.

그리고 한가지 여러분께 하나만 당부드립니다.
투자라는 것은 팩트를 근거로 하되, 투자로 돈을 버는 분들의 대부분은 촉이 뛰어난 분들입니다. 결국 팩트만으로는 투자가 성립이 되지 않습니다. 시기와 상황에 따라 전략을 새롭게 하고 트렌드의 변화를 읽어야 할 것입니다. 10년 내내 하나의 원칙으로만 얘기하시는 분들, 부동산은 하락시기 조차 돈을 벌 수 있는 거의 유일한 상품입니다.

따아서 많은 분들이 저를 공격하는 부분 중에 하나를 뇌피셜에 근거해서 이야기를 다룬다는 것인데요!
하나만 알고 둘은 모르는 무지함에서 비롯된 것임으로 그들을 탓할 생각은 없습니다.

다만, 지금 집을 사야 할 분들은
그동안 사지 못하신 분들입니다.
그렇다면 이들 20,30대가 과연 돈이 있음에도 사지 못했을까요?
저는 그렇지 않다고 생각합니다.
결국 돈이 없고, 경제적으로 어려운 젊은 세대들이 집을 사지 못한 것입니다.
즉, 이미 알려진 호재, 알려진 팩트를 근거로 한다면 어디에도 집을 살 수 없다는 것입니다. 이유는 그러한 지역은 이미 오를때로 올랐기 때문입니다.

그렇다면 이들이 비록 지금은 입지가 좋지 못한 곳을 사더라도, 미래에 입지좋은 주택으로 갈아타는 전략만이 주거사다리에 올라탈 수 있는 유일한 방법입니다.
결국 지금 입지가 좋지 못하더라도, 2번, 3번에 걸쳐 서울, 중심부가 하락했을 때까지라도 자산을 불려서, 계층사다리의 상위로 이동을 해야 하는 것이죠.

그러면 오늘 잭선장이 추천하는 지역과
2026년까지 상승이 최대 80%, 2035년 400% 이상 상승이 가능한 아파트를 공개합니다.


1) 저평가에서 고평가가 될 지역 찾기

우선 2005년을 기점으로 덕양구는 가장 하단에서 2012년에 가장 상단으로 이번상승을 하고 있습니다.
일산 동구는 중위 상승지수를 형성하고 있습니다.
일산서구는 2005년 가장 상단에서 2020년을 기점으로 가장하단에 있었습니다.
그러나 현재 상승률이 가장 높아서 일산동구를 추월하고 있습니다.

그렇다면 위 그래프의 트랜드로 보자면 저의 예상은 2026년을 기점으로 일산서구가 덕양구를 추월할 것으로 봅니다. 이는 저의 글을 읽어보신 분들은 이해하겠지만 개발의 트랜드는 16년 단위로 크게 지역이 전환되는 꽈배기 형태의 반복되는 흐름을 보여주고 있습니다.
즉, 2005년 가장 상단에 있던 일산서구가 16년후인 2020년에 가장 하단으로 내려왔던 것이구요!
다시 16년 후인 2036년에는 가장 상단으로 올라갈 수 있다는 의미입니다.

즉, 2012년 덕양구가 상승률에서 역전을 하고 16년 후인 2028년에 일산서구에 다시 역전하여, 2035년에 가장 상단에 올라간다는 머 그런 이론인데요! 한번 이 이론이 맞는지는 지켜보시면 아실 것 같습니다.

이를 시기적으로 대입하면
현재는 덕양구>일산동구>일산서구 순에서
2028년부터 일산서구>일산동구>덕양구 순으로 상승한다고 보면 되겠습니다.


2) 신규호재가 10년간 이어질 곳 찾기
아래 표를 보시면 삼성, 광화문, 용산, 여의도, 판교, 마곡 이렇게 6대 일자리 지역을 40분이내로 출퇴근이 가능한 곳은 미래에는 고양시 대부분의 역들이 가능해 집니다.

특히, 기존에 출퇴근이 어려웠던 역이 없던 곳에서 신설역이 생기는 곳과, GTX, 서해선, 신분당선으로 환승이 가능한 곳들은 추려보면 향후 10년간 가장 많이 상승할 곳을 알 수 있을 것입니다.

아래표는 2030년까지 신규역을 모두 반영하여 점수로 환산한 표입니다.
현재는 역세권과 비역세권의 격차가 크다면, 우선 미래 고양시 교통은 대부분의 지역이 환승이 가능함에 따라 역세권별 격차가 줄어들 것이 확실해 보입니다. 즉, 지금은 GTX중심만 오른다면, 미래에는 주변 환승역세권의 격차가 지금보다 많이 해소될 수 있는 것입니다.

즉, 기존 킨텍스역과 삼송역, 지축역 등 상위에 랭크되어 있는 지역은 이미 상당부분 호재가 반영되어 상승하였다면, 이들 주요역의 3정거장 이내로 환승이 가능한 신규 역세권이 미래의 상승가치가 높다는 것을 보셔야 한다는 것입니다.

그래서 오늘은 저평가 지역 중 역사가 생겼거나, 더블역, 트리플역이 생긴 곳을 확인해 보겠습니다.

우선
주엽역(5위) - 더블 역세권(인천 2호선 신설)
화정역(6위) - 더블 역세권(고양선 신설)
일산역(10위) - 트리플 역세권(서해선, 인천 2호선 신설)
북삼송역(11위) - 신분당선 신설
식사역(16위) - 트램선 신설
중산.탄현역(20위) - 인천 2호선 신설
덕이역(21위) - 3호선 신설


3) 직주근접이 가능한 새로운 일자리 창출지역 찾기
이제 고양시의 핵심지역인 킨텍스 일자리로 연결되는 곳을 확인해 볼텐데요.

약 10만명의 일자리가 생기는 킨텍스지구와의 거리 등을 감안하여 보면 다음과 같습니다.
대부분 출퇴근을 자가 차량으로 이동할 것으로 보고 있습니다. 따라서 역, 환승 등을 고려하지 않았습니다.

주엽동
대화동
일산동
탄현,중산동
덕이동
풍동
가좌동
마두동

이중 현재 택지 지정, 재개발, 토지거래제한 해제, 리모델링 등 주변 인프라가 개선되고 있는 곳을 보면

일산서구로는
주엽, 후곡, 대화, 일산, 탄현, 덕이 지구

일산동구로는
중동, 풍동, 식사 지구, 백석동

덕양구는
신원동, 능곡, 화정, 행신, 원당입니다.

4) 해당지역의 저평가 아파트 찾기
자! 이제 해당지역의 저평가 아파트를 찾아볼텐데요.
여기서 저평가란 상대적 개념입니다.
그럼으로 해당지역에서는 가격이 높더라도, 다른 지역에 비해 저평가라면, 저평가로 볼 수 있고
그렇다면 기본적으로 고양시 전체가 저평가 지역입니다.
하지만 오늘은 이중에서도 특히 저평가 된 지역 내에서 저평가된 아파트를 찾는 것으로 보시면 좋겠네요.
3억 이하 소형(초소형)
6억 이하 중.소형
9억 이하 대형을 볼겁니다.

이유는 LTV나 기타 DSR규제 등에서 20,30대가 접근 가능하다고 보기때문이고
두번째는 해당 가격을 초과하는 아파트는 이미 어느정도 상승했다고 보고 있습니다.
그럼으로 위의 해당 가격대 아파트가 2028년까지 가장 많이 상승할 것으로 보고 있기 때문입니다.

아파트는 해당 가격대의
신축, 준신축, 리모델링/재건축에 유리한 아파트(대지지분이 높은) 순으로 선정을 할 예정인데,
이는 선호도에 따른 향후 수요가 높을 것이기 때문입니다.

그 다음으로는 초역세권(700M 이내) 아파트만 고를 겁니다.
이유는 하락시기에 방어가 될 수 있기 때문입니다.

옥석 중에 옥석을 고르는 과정임으로 긴 글에도 참을성 있게 봐주시기 바랍니다.


주요 저평가 아파트 추천

▶ 문촌주공 7단지, 15단지 초소형 (평당 1,700만원선)
해당 아파트는 내리기 정말 어려운 아파트입니다. 주엽역 초역세권 아파트로 계단식 상승으로 쭉 올라갈 것이고, 하락시기에도 오를 수 있습니다.
주공 아파트는 복도식이 많은데, 대부분 용적률이 130%대이며 건폐율도 13%로 리모델링 시 대지지분이 가장 높습니다.
또한 복도식의 경우, 복도확장이 가능하여, 리모델링 시 건축비를 세이브하면서 평형확장을 5평 가량 할 수 있습니다.
대로변을 끼고 있어 주상복합 별동증측이 가능합니다. 이는 분담금을 줄일 수 있는 매우 좋은 환경입니다.
그럼으로 리모델링 후에는 24평이 되는 것이구요! 주엽역과 킨텍스를 도보권인 3억 미만의 유일한 아파트입니다.

▶ 후곡11,12단지 소형 (평당 1,700만원선)
참고로 후곡은 대형 중 9억 이하 후곡 8단지, 5단지 외 평당 1,700만원선의 대부분의 단지가 저평가입니다.
문촌 7단지와 같이 복도식 아파트입니다. 제가 정말 수도 없이 추천했던 아파트이구요! 27평대에서는 드물게 용적률이 164%, 역시 건폐율이 13%로 대지지분이 높습니다. 역시 복도확장 등으로 경제적으로 평형확장이 가능한 구조입니다. 리모델링 시 32평에서 34평으로 평형이 확장될 것으로 보입니다. 역시 대로변을 끼고 있고, 별동증축이 가능함으로 분담금이 합리적일 것으로 보입니다. 해당 아파트는 약간의 조정 후 바로 2차 상승렐리가 시작될 수 있음으로 빠른 매수를 부탁드립니다.

▶ 일산동 일산유진스 웰 2차, 일산태영 중형(평당 1,700만원선)
현재 6억7천만원까지 상승했다가 눌림목이 형성되어 6억 이하 급매가 나오고 있는 상황입니다. 가장 최근 5억 매물이 거래되었는데, 경의선, 서해선, 인천2호선의 일산역 트리플 초역세권 단지입니다. 바로 옆 어반과 일산초등학교, 일산시장쪽 전체가 뉴딜정비사업지구로 지정되어 주변 인프라가 획기적으로 변화 될 것입니다. 본격적인 상승이 시작되지도 않은 지역으로, 가장 큰 약점은 단지수가 237세대라는 점인데, 이로 인해 일부 상승과 하락 등이 나올 수도 있습니다. 매수와 매도전략이 필요한 아파트입니다.

▶ 탄현 두산위브더제니스, (평당 1,800만원선)
9년차 준신축으로 일산에서 희소성 있는 주상복합 대단지의 초역세권 아파트입니다. 현재 24평은 눌림목이 생기는 시점이고, 39평, 49평은 주변시세에 비해 확실하게 저평가되어 있습니다. 해당 아파트가 그간 오르지 못한 이유는 지역 내에서 미분양 아파트라는 꼬리표때문입니다. 또한 악성매물이 많아서 경매와 같은 매물을 소화할 시간이 조금 더 필요해 보입니다. 이러한 문제는 곧 악성매물이 소진되면 주변 시세를 빠르게 쫒아 갈 것으로 보고 있습니다. 일산 내에서 거래량이 가장 많고 인기있는 아파트라는 장점도 향후 하락시까지를 대비한다면 매우 좋은 선택지로 보여집니다. 서해선 운정, 파주 연장이라는 조금은 불확실한 호재도 있는데요! 해당 호재는 시기의 문제이지만, 저는 가능하다고 보고 있습니다. 또한 3Km 이내, 두정거장인 운정역 생활권으로 향후 인창개발과 신세계프로퍼티의 스파필드가 생길 수 있는 가능성이 높아짐에따라! 주변 생활권 인프라가 매우 높아질 수 있습니다. 따라서 단기보다는 장기적으로 더 유망한 곳으로 평가하고 있습니다.

▶ 덕이동 하이파크시티 2단지 (평당 1,400만원선)
2020년 김현미 장관 5억 발언으로 일산의 상승을 이끌었던 덕이동 하이파크시티 단지입니다.
3호선 덕이역이 확정되었는데요. 사실 해당지역의 아파트들도 탄현 두산과 비슷한 시기에 분양을 하여 미분양이 상당했던 곳입니다. 최근 미분양이 완판되고, 악성매물역시 소화되고 있는 상태입니다. 따라서 두산과 같이 단기적으로 상승탄력이 높다고 보기는 어렵습니다만, 3호선 착공이 들어가는 시점부터는 가격상승세가 높아질 것으로 기대합니다. 그럼으로 지금 가장 저평가 구간에서 매수하시는 것을 추천드립니다. 역시 탄현역과 함께 덕이역의 배후로 평가 받는 운정역에 인창개발과 함께 신세계 프로퍼티의 대형 쇼핑몰인 스타필드가 들어올 가능성이 높아지고 있습니다. 3호선이 운정으로 연장된다면, 일산생활권에서 운정까지가 하나의 생활권으로 묶이는 상황이 생길 수 있어 미래 가치를 높게 보고 있습니다.
또 하나는 탄현 두산위브와 함께 덕이아울렛을 포함하여 탄현역과 야탑역까지 연결되는 새로운 상업단지 밸트 개발이 될 수 있습니다. 해당 지역은 이미 개발재한지구 해제지역으로 지구지정이 끝난 상태입니다. 따라서 지금의 외곽지역의 이미지를 미래에는 벗어나서 보다 일산중심지역과의 가격갭을 매울 가능성이 높다고 보겠습니다.

▶ 탄현 풍림 16단지, 일산 푸르지오, 중산 2단지, 10단지(평당 1,500~1,200만원선)
인천2호선 한뫼공원의 신규역 예정지에서 역세권으로 분류되는 아파트입니다. 현재 가격은 사실 역이 신설되고, 3정거장이면 킨텐스역 환승이 된다고 보면 터문이 없는 가격이죠! 그럼에도 불구하고 가격이 오르지 않는 이유는, 아직 지역의 인식문제입니다. 아무리 신규역사 발표가 났다고 하더라도 이러한 호재를 외지인들이 빠르게 인식하지는 못합니다. 그럼으로 지금 당장 상승여력이 높다고 보기 보다는 향후 점점 철도 착공식, 준공 이후 등을 감안하면 미래에는 외부 인식 자체가 바뀔 수 있기 때문에, 현재 가치보다는 미래가치를 보고 장기적으로 매수에 임하는 전략이 주효합니다. 특히 하락시에도 하락보다는 상승할 가능성이 더 높은 지역이라고 볼 수 있고, 가장 저렴한 가격대의 아파트이기 때문에, 지금 당장 돈이 많지 않다면 부담없이 무조건 매수하시길 추천드립니다.

▶ 백석동 흰돌마을 5단지(평당 1,500만원선)
백석역 초역세권 아파트 중 유일하게 평당 1,500만원대 아파트입니다. 백석역은 킨텍스 개발이슈와 대곡역 개발이슈를 동시에 영향권에 있는 일산 유일의 지역입니다. 즉, 단기, 중기, 장기 모두 개발호재로 가득찬 곳인데요. 킨텍스역 환승도 1정거장으로 추후 대곡이 개발되면 가장 수혜가 예상되는 일산신도시 지역입니다. 따라서 평당 1,500만원은 말도 안되는 금액이죠! 다만 단점으로 리모델링시 용적률이 181%로 다소 높고, 건폐율 역시 19%로 일산에서는 낮지 않다는 점에서 대지지분이 평균 정도 수준이라는 점이 아쉽습니다. 바로 옆 국제한신 3단지는 용적률 160%, 건폐율 14%로 리모델링에 더 유리한 이유로 평당 2,000만원이 넘는 걸 보면 단적으로 가격이 낮은 이유를 알 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 현재는 매우 저평가 구간이라고 봐야 겠습니다.

▶ 풍동 숲속마을 9단지, 7단지(평당 1,500~1,200만원선)
미래 식사역 트램선 초역세권 아파트로써 최고 평당 1,600만원선까지 상승하였다가 심하게 눌림목이 형성되어 현재 1,200만원대에 거래되고 있습니다. 풍동의 다른 아파트인 숲속 7단지역시 최고가 5억 8천만원 대비 현재 4억8천만원의 실거래가가 찍여서 1억이 하락하였습니다. 이는 일시적인 가격조정이라고 보여지는데요. 일산의 대부분 비인기지역이 이러한 붙임이 강한 성향이 당분간은 나타날 것으로 보입니다. 즉, 과거에 오랜 기간 가격상승이 저조했던 만큼, 작은 거래절벽에도 맥없이 하락한 급매들이 등장할 수 있습니다. 이번 하락은 다주택자 급매나 이상거래라고 보여지는데요.. 지금이 풍동의 가장 저렴한 구간으로 보여집니다. 지금이 저가에 매수할 수 있는 적기라고 저는 봅니다.

▶ 신원동 신원마을 5단지(평당 1,800만원선)
신분당선이 연결되는 지역으로 유일하게 평당 1,800만원대의 아파트입니다. 물론 신분당선이 발표되고 나서 매물이 사라지고 호가가 뛸 것으로 보이는데요! 그렇다 하더라도 평당 2,000만원 미만은 지금 아니면 볼 수 없는 가격이 될 것입니다. 또 한가지는 통일로 IC주변 1Km 내에 고양 수조세트장이 있는데요! 이지역의 최대 5만평이 세트장 단지로 개발될 예정이어서, 미래 가치가 높은 편이라고 보아야 겠습니다.

▶ 행신동 햇빛21단지(평당 1,500만원선)
고양선 신설역이 생기면 도보권이 가능한 아파트로 보여집니다. 현재는 행신동이지만 창릉신도시가 완공되면 창릉과 가장 인접한 지역으로 생활 인프로가 매우 좋아질 것으로 보입니다. 조금더 가까운 서정마을 주공4단지의 경우 평당 2,400만원선까지 오른 것을 보면, 상대적으로 저평가된 것으로 분석됩니다. 현재 입지적으로는 행신에서 가장 안좋은 입지지만 창릉개발과 고양선이 완공되면 중위권 입지로써 기대되는 단지라고 봐야겠습니다. 해당 단지 역시 미래가치가 높긴하지만, 현실적으로 3기신도시에 대한 불확실성 등을 볼 때 단기적으로 상승탄력이 높다고 볼 수는 없습니다. 다만 매수해서 길게 가지고 간다면 미래가치의 측면에서 보면 현재 가격은 매우 저평가 되었다고 보겠습니다.

오늘 추천단지 외에도 역세권임에도 평당 2,000만원 밑으로는 대부분 저평가 구간이라고 보셔야 합니다.
특히 미래에 역세권임에도

현재
3억 이하 소형(초소형)
6억 이하 중.소형
9억 이하 대형이라면 저평가라고 보셔야 할 것 같습니다.

그럼으로 보시는 물건 중 해당 가이드라인에 포함된다면 댓글로 문의주시기 바랍니다.

감사합니다.

[출처] [잭선장]지금사면 망하는 아파트, 지금사도 좋은 아파트? (부동산 스터디') | 작성자 잭선장