[공유] 부증성의 서울 분당 부동산 시장 앞날은.

https://m.blog.naver.com/black-s/222380520701

부증성의 서울 분당 부동산 시장 앞날은.

셰도우입니다.

2021년도 어느덧 상반기 끝자락인 6월이 시작되었습니다.

더불어서 하락론은 사라지고 온통 상승론이 지면을 뒤덮기 시작했습니다만,

제가 느끼는 감정은 조금 심심함을 느낌니다.

시장이 그저 예정된 경로를 따라가는 느낌이랄까요?

벗어날 수 없는 레일 위를 달리는 기차의 운명같은 것이라고나 할까요?

정해진 운명

생각해보면, 시장이란 본시 잠시는 왜곡되고 눈가리고 아웅할 수 있을진 몰라도, 시간이 지나면 기본적으론 원상복귀(원위치 회귀본능)하게 되어 있습니다만, 이를 움직이는 기본 키값은 수급과 유동성입니다.

이걸 정책으로 누르고 억제하는 것은, 강물을 잠시 가두는 댐같은 역할일뿐 강물을 영원히 가둘 수는 없습니다만, 정책변수는 딱 그 정도의 속도를 잠시 늦추는 작용만 해 온 것이, 지난 2000년 이후 10년 대세상승기와 이번 2015년 이후의 대세상승기에서도 여실히 증명되고 있는 것이지요.

가만히 생각해보면 수급과 유동성에서 모두를 가격을 하락시키는 한 방향으로 움직이게 하는 것은 거의 불가능에 가깝단 생각입니다.

세제와 금융(대출)규제로 수요를 억제하면서 동시에 공급은 늘리는 구조가 쉽진 않기 때문입니다.

이유는 수요를 줄이면 시차를 두고 시장의 작용에 의해 공급도 줄어들기 때문입니다만, 지금은 각종 얽히고 설킨 금융.세제 등 수요 억제책의 반작용으로 수요뿐아니라 유통시장의 매물(공급)도 감소시키고 있습니다.

대표적인게 양도세의 과도한 중과는 매물화 보단 증여를 통해 5년간 매물이 들어가구요.

2년 실거주 정책이나 의무거주 요건 등도 한시적 매물을 증발시키는 규제책들입니다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0012425124?sid=101

다주택자 세금 중과 직전 막판 주택 증여 쇄도…서울 올해 최다

즉, 현재의 규제로는 수급을 동시에 반대방향(수요는 줄이고 공급은 늘리는)으로 움직이게 하는 건 불가능에 가깝기 때문입니다.

지금의 상황에선 수요를 줄이면 유통매물도 그 이상으로 줄어들 수밖엔 없는 것이기에, 시장이 정해진 틀속에서 움직이는 운명같다고 말씀드린 것이지요.

그럼, 신도시를 통해 공급을 늘리는 일은 가능할 수도 있겠습니다만, 이는 아직은 먼 일이라서 시장에 변수를 일으키기엔 좀 무리라고 전부터 말씀드렸을 겁니다.

확장성과 부증성

오늘은 이 주제를 확대해서 도시의 확장성과 부증성에 대해 논해보고자 합니다.

강남은 압구정.반포.대치.도곡.잠실.양재.개포.수서 등 도시 확장을 통해 자본과 산업이 집적되면서 도시의 세력을 키워왔습니다.

마찬가지로 분당도 분당신도시에서 판교신도시로 확장되면서 도시 사이즈와 규모가 커지고 그에 따른 각종 기업 및 산업 인프라가 집적되면서 세력을 키우고 있습니다.

즉, 도시가 성장하는 국면에선 도시 확장을 통한 주택공급은 인구 증가 및 도시의 규모와 세력을 키우는 작용으로 귀결되기에 부동산 가격적으로도 순작용이 있는 것이구요.

이를 도식적으로 표현하자면, 도시 확장 >> 자본 산업 인프라 구축 >> 신축공급 >> 신축 가격 상승 >> 기축 가격 견인 >> 전체 부동산 가격 상승의 반복 루프.

그리고 도시의 확장이 끝날 무렵이면 도시 사이즈에 따라 각기 다를테지만, 신도시는 개발 20년~30년이 넘어가면 모든 인프라 구축이 완성 단계에 도달하게 됩니다.

도시의 확장이 끝날 무렵엔 도시 기능은 맥시멈인데 반해, 주택공급은 제로이기에 수급의 원리에 의해 수급론상 매매가 전세가는 모두 상승합니다만, 이게 지금 서울의 모습입니다.

더 이상 주택을 지을 땅은 없는데, 도시 기능은 일자리를 비롯 모든 생활 인프라는 최고치다 보니 수요는 넘치고 공급은 과부족으로 가는 것이죠.

이렇게 더 이상 도시 확장은 어려운데, 수요는 넘치는 주택공급 부증성의 시대로 가면, 희소성의 원리에 따라 주택 가격은 천정부지로 치솟게 마련인데요.

뉴욕이나 런던 홍콩 서울 등의 부동산 가격 사례가 이를 잘 보여준다고 보고 있습니다.

이 때는 땅의 부족으로 도시의 수평 확장이 불가능해지기에, 수직화를 통한 고밀개발의 길을 걷게 마련입니다만, 서울은 지금 그 길로 접어들고 있는게 아닌가 합니다.

https://n.news.naver.com/article/277/0002778548

용산에 들어서는 대표 랜드마크 '620m·111층'

또 다른 부증성의 도시는?

국내에선 서울에 이어 도시확장이 끝나가고 일자리를 비롯 도시기능은 최고치로 향해 가는 지역으로는 경부축의 분당판교를 예로 들 수 있는데요.

판교 4차산업 밸리, 분당 대기업 R&D, 반도체 설계 팹리스 밸리 구축 등으로 일자리 수요는 폭발적으로 증가하는데 주택 공급을 할 수 있는 부지는 대장동 개발을 끝으로 이제 남은 곳은 외곽의 동원동 정도가 유일할뿐입니다.

인근지역으로도 gtx 구성역 중심의 개발 예정지인 플랫폼 시티를 제외한다면 수지.죽전.기흥까지 대규모 주택 개발 확장은 이번 부동산 상승기에 빈땅까지 모조리 개발하여, 이젠 거의 마무리 단계로 접어드는 느낌이 강하게 듭니다만, 더 이상 확장할 수 있는 부지 공간이 없어 보입니다.

이렇게 확장이 끝난 도시에 남는 것은 희소성에 따른 가격상승과 도시 재생(재건축 재개발)에 따른 가격상승 기대만이 남게 됩니다만,

인문학적 관점에서 부동산을 바라보자면, 분당은 확장성은 끝나가고 부증성의 시대로 접어들고 있다는 진단을 내릴 수 있는게 아닐까 합니다.

그러면, 시시콜콜한 잡음과 노이즈는 시시때때로 튀어 나온다고 봅니다만, 중심을 잡고선 거시적인 흐름으로 시장을 바라보자면, 분당판교권에 남은 것은, 지금부턴 시간축으로 갈수록 대세상승장이 기다리고 있단 생각이 강하게 스치는 것입니다.

분당은, 지금부턴 본격적인 부증성의 시대로 진입한 것이지요.

감사합니다.

덧.
부증성의 시대에선 시간의 법칙을 믿는 자는 성공하구요, 바람에 흔들리는 자는 실패하게 마련입니다.