"빚 못 갚겠다" 선언 속출…美 흔들 '수천조' 폭탄 터지나/ ‘9윌 위기설’ 진화 나섰지만…현실은 ‘터지기 일보 직전’[부채도사]

WSJ "수조달러 상업용부동산 대출이 경제 위협"
7월 상업용부동산 판매량 전년대비 74% 하락
채무불이행→대출 감소→가격 하락 악순환 올수도

상업용부동산 시장, 저금리에 7년 간 2배 성장
9000억달러 저금리 대출·유가증권 내년 말 만기
상업용부동산 대출 75% 쥔 중소은행 직격타 맞을듯


미국 경제를 뒤흔들 뇌관으로 거론돼왔던 '상업용부동산 위기'가 현실화하고 있다는 진단이 나왔다. 은행의 직접대출 뿐만 아니라 부동산투자신탁(REITs), 상업용부동산저당증권(CMBS) 등 간접대출까지 포함하면 수천조원의 자금이 위험에 노출된 것으로 알려졌다.

오피스 빌딩 판매량 20년만에 최저치

월스트리트저널(WSJ)은 6일(현지시간) "상업용 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 수조 달러에 달하는 대출과 투자가 은행업계와 경제 전반의 위협이 되고 있다"라고 보도했다. 대출을 갚지 못하는 부동산 투자자들이 하나둘씩 생기면서 은행이 대출 규모를 줄이고, 이는 추가적인 부동산 가격 하락으로 이어지는 악순환이 발생할 것이라는 분석이다.

위기의 신호는 사무실 공실이 급증한 대도시에서 먼저 나타나고 있다. 부동산 투자사인 RXR은 최근 디폴트(채무불이행)를 선언했다. 뉴욕시 맨해튼에 있는 33층짜리 오피스빌딩을 담보로 빌린 2억4000만달러(약 3200억원)의 대출 만기가 다가왔지만, 이를 재융자하겠다는 은행이 하나도 없었기 때문이다. 스콧 레클러 RXR CEO는 "배관이 막혀있다"며 경색된 부동산 시장의 분위기를 전했다.

뉴욕 지역은행인 M&T은행은 지난 6월 뉴욕시와 워싱턴DC에 있는 사무실 세 곳과 의료시설 한 곳에 1억2700만달러 상당의 대출을 상각했다. M&T은행은 상업용 부동산 관련 25억달러 상당의 증권에 대한 미실현 손실도 입었다고 WSJ은 전했다. 올해 초 M&T은행은 "사무실 임대 대출의 약 20%는 디폴트 가능성이 크다"며 상업용부동산 대출을 5% 줄였다.

뉴욕 등 8개 주에 지점을 둔 120년 역사의 OZK은행도 최근 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 한 부동산 개발업체가 지난 1월 OZK은행으로부터 빌린 6000만달러에 대한 채무불이행을 통보하면서다. OZK은행은 이 업체가 소유한 건물 부지 가격이 2021년 1억3900만달러였기에 대출이 안전하다고 평가했으나, 부지 가격은 지난해 12월 1억달러까지 떨어졌다. 조지 글리슨 OZK CEO는 지난 4월 실적발표 당시 "지금처럼 불안정한 상황에서 땅을 살 사람은 별로 없을 것"이라고 했다.

데이터제공업체인 MCSI리얼에셋에 따르면 지난 7월 상업용 부동산 판매량은 지난해 같은 달보다 74% 감소했다. 도심 오피스 빌딩 판매량은 20년 만에 최저치를 기록했다.

저금리 파티 끝나고 고금리 지옥 열리나

지난 10여년 간 미국 은행업계는 상업용부동산 대출로 호황을 누렸다. 지난해 상업용부동산 대출 시장은 2조2000억달러(약 3000조원) 규모로 7년 전에 비해 2배가량 성장했다. 같은 기간 상업용 부동산 가격은 43% 상승했다. 2008년 금융위기 이후 저금리 기조가 이어지면서 은행과 부동산 투자자들은 낮은 비용으로 자금을 조달할 수 있었다.

여기에 부동산투자신탁, CMBS, 부동산담보 중소기업 대출 등 간접 대출까지 더하면 그 규모는 3조6000억달러에 달한다는 게 WSJ의 분석이다. 은행 전체 예금의 20%에 달하는 막대한 자금이다.

'상업용부동산 파티'는 미국 중앙은행(Fed)이 지난해부터 급격히 기준금리를 올리며 막을 내리기 시작했다. 코로나19 팬데믹 전후 저금리로 빌린 부동산 대출과 유가증권 약 9000억달러의 만기가 내년 말이면 돌아온다. 재융자를 받으면 이자비용이 급등한다는 얘기다.

여기에 팬데믹 동안 재택근무가 늘고 오피스 공실률이 높아진 결과 부동산 투자사 수익도 감소했다. Fed 전 상업용부동산 자문위원인 타일러 위거스는 "은행에 연 3.5% 이자로 대출을 받았는데 갑자기 7.5%를 내야 한다고 말하는 대출자가 생겼다"라며 "대출자가 빚을 갚을 수 없다면 은행은 이를 부실 대출로 인식해야 한다"고 지적했다.

상업용부동산 위기가 닥칠 경우 중소은행들이 가장 큰 타격을 입을 것으로 전망된다. 중소은행들은 2015년 이후 상업용부동산 대출을 약 7580억달러 늘렸다. 이 기간 전체 대출 증가액의 약 74% 수준이다. WSJ에 따르면 올해 2분기 상업용부동산 대출 4분의3이 자산 2500억달러 미만 중소은행이 몫이었다.


https://n.news.naver.com/article/015/0004888809








‘9윌 위기설’ 진화 나섰지만…현실은 ‘터지기 일보 직전’[부채도사]

https://n.news.naver.com/article/243/0000049861?type=main

‘9윌 위기설’ 진화 나섰지만…현실은 ‘터지기 일보 직전’[부채도사]

금융당국 ‘9월 위기설’에 “근거 없다”
시장은 ‘급작스런 위기’ 아니다 분위기
부채 연착륙 실종에도 ‘중장기 정책 플랜’ 안 보여

“예견된 위기는 위기가 아니다.”

금융당국은 최근 제기되는 ‘9월 위기설’과 관련해 이러한 입장을 보인다. 코로나19 팬데믹 금융지원 종료와 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 부실에 따른 위기 우려는 충분히 지적돼 왔고, 그간 대비해 온 문제라는 주장이다. 하지만 현실은 위기설에 힘이 실리는 분위기다.

당국 “일부 언론, 유튜브서 거론되는 위기 없을 것”

7일 금융권에 따르면 당국은 금융권에서 제기되는 ‘9월 위기설’ 진화에 나선 모습이다. 9월 위기설은 이달 말에 끝나는 중소기업·소상공인 대출 만기 연장 및 상환 유예 종료와 부동산 PF 대출 연체율 상승 우려가 발단이 됐다.

당국은 이와 관련해 코로나19 금융지원이 9월에 종료돼도 만기 연장 조치 시한이 2025년 9월까지 진행되기 때문에 연체율이 곧바로 급상승하는 것은 아니라고 밝혔다. 상환 유예된 대출도 최장 5년간 분할 상환이 가능하다는 설명도 덧붙였다.

또 부동산 PF 대출 연체율은 올해 3월 말 2.01%에서 6월 말 2.10%로 상승세가 둔화됐다고 전했다. 지난 1분기에는 전 분기 대비 0.82%p 높아진 바 있다.

이에 김소영 금융위원회 부위원장은 “과도한 우려는 자제할 필요가 있다”고 말했고, 김주현 금융위원장은 “일부 언론이나 유튜브 쪽에서 거론되는 우려들이 현실화돼 발생되는 위기는 없을 것”이라고 잘라 말했다.

‘중장기적 대책’ 실종이 문제

당국의 이 같은 진화 작업에도 시장 불안은 쉽게 가라앉지 않는 모양새다.

당장 이달에 극단적인 상황이 발생되는 것은 아니지만 금융당국이 특별한 조치없이 무대응에 나설 경우 시장 불안은 더 커질 수밖에 없을 것으로 보인다.  

가장 큰 문제는 대출 증가에 있다. 대출 수요는 현 금리 지표뿐만 아니라 향후 금리 변화에 대한 기대감이 함께 영향을 미친다. 당장 금리가 높더라도 향후 금리 인하 가능성이 있다고 판단하면 수요자들이 대출에 나선다는 얘기다.

이런 측면에서 한국은행의 기준금리는 최근 5회 연속 동결되며 금리 인하 기대감을 키우고 있다. 이로 인해 기준금리는 대출 확대 억제 수단으로 작동하지 못하는 분위기다.

최근 대출이 크게 증가한 이유도 이 때문일 가능성이 높다. 금리 인하 기대감에 ‘집값 바닥론’이 생성됐고 이에 주택담보대출을 중심으로 대출 증가세가 커졌다.

국내총생산(GDP) 대비 가계부채 규모는 100%를 돌파하며 국제통화기금(IMF)이 경고하는 ‘레드라인’도 넘어선 상황이다. 이런 상황이 해소되지 않고 오히려 갈수록 심화된다면 위기설은 또 발생할 가능성이 높다.

특히 지난해 9월 이후부터는 전세 거래량이 빠르게 증가했다. 한은에 따르면 전세대출 거래량은 ▲2021년 하반기 25만7000호 ▲2022년 상반기 29만3000호 ▲2022년 하반기 28만2000호 ▲2023년 상반기 34만3000호 등으로 꾸준히 상승세다.

전세대출 만기는 보통 2년 단위로 돌아온다. 지금처럼 전세값이 계속 하락한다면 역전세에 따른 피해는 줄기 어렵다는 지적이다.

물론 당국이 최근 전세 보증금 반환 용도에 한해 총부채원리금상환비율(DSR)을 완화했고, 전세값도 8월 들어와 13개월 만에 반등에 성공해 역전세 우려는 다소 낮아졌다. 하지만 부동산 업계에선 빌라 시장은 여전히 얼어붙어 있고, 아파트 위주로 전세값이 안정됐을 가능성을 제기한다.

고금리에 따른 2금융권 부실 우려도 여전하다. 저축은행과 새마을금고 업계의 6월 말 기준 평균 연체율은 5%를 넘었다. 한은이 기준금리를 장기간 내리지 않으면 2금융권 불안이 더 커질 수밖에 없다.

이런 와중에 코로나19 금융지원 종료 등으로 ‘9월 위기설’이 제기됐다. 앞으로도 부채 이슈가 새롭게 발생하면 ‘10월 위기설’, ‘12월 위기설’이 만들어지는 것은 시간문제로 보인다.

시장 안정을 위해 위기설을 일축하는 당국의 자세는 분명 필요하다. 하지만 지금은 부채 위기 대응에 필요한 세밀한 정책도 필요한 상황이다. 위기설 진앙지인 부채가 다시 커지는 이유는 중장기적 대책이 보이지 않아서일 수도 있다.