저평가된 알짜 아파트 한 채

 

 

- 경제지표 10가지로 투자 시기 정하기

1. 사람들의 심리를 알 수 있는 변동성지수 - VIX

2. 전 세계 경제 상황을 파악할 수 있는 2가지 - OECD 세계 경기선행지수CLI와 GDP 연간 성장률

3. 대중들의 소비 심리를 알 수 있는 유동성지수와 소비지수

4. 지역별·시기별 금리 차이가 많이 난다면 이상 신호 - 장단기 금리차(fred.stlouisfed.org/series/T10Y2Y)

5. 실물 자산에 투자하기 전에 꼭 확인해야 할 것 - 물가, 원유 가격, 부채

6. 경제 상황을 알고 싶다면 달러-원 환율을 주목

7. 경제 위기를 감지하려면 한국의 외환보유액을 관찰(ecos.bok.or.kr/)

8. 수출 현황을 알 수 있는 제조업 구매관리지수 - 글로벌 PMI지수

9. 실제 산업의 현황을 파악하기 위해 확인해야 할 5가지 - 제조업 재고율지수(ecos.bok.or.kr/거시경제분석 자료->경제성장 및 고용·임금) , 공장 평균 가동률, 뮬류량(화물 선적지수), 반도체지수, 실업률, 시간당 임금 지표

10. 모건스탠리 신흥국지수(MSCI지표)

 

 

- 미국의 신규 주택 인허가 실적이 피크를 찍고 나서, 1~2년 이내에 경제 위기 리세션이 왔었다. 인허가 실적이 꺾이기 시작한다면 시장 과열과 함께 공급이 많아질 것을 예상하고 대비해야 한다.

- 수요가 증가하는 지역을 찾는 핵심 요인

첫 번째로 유동성, 두번째로 일자리와 인구수가 증가하는 지역. 기본적으로 수요가 늘어나는 지역은 정비사업 현황이 활발하고, 일자리와 인구수가 증가한다. 도시의 규모가 클수록, 즉 인구수가 많을수록 정비사업 현황이 활발하기 때문에 투자하기 안전하다. 건설사의 일시적인 공급에 흔들리지 않으려면 적어도 인구수가 50만 명 이상이 되는 도시부터 백화점이 들어온다고 한다. 일시적인 공급에 흔들리지 않으려면 사람이 살고 싶어하는 환경과 인프라가 있는 곳, 최소 인구수 50만 명 이상의 도시에 투자하자. (서울특별시, 경기도, 인천광역시, 5대광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산), 충청남도 천안시, 충청북도 청주시, 경상남도 창원시, 김해시, 경상북도 포항시, 전라북도 전주시)

- 앞으로 3년 동안 공급이 줄어드는 지역을 선정하라 

 

 

입주 물량 즉, 분양물량을 확인한 뒤, 3년 후에 실제 공급되는 것을 보고 나면 이 지역이 언제부터 공급량이 줄어드는지 파악할 수 있다. 그런데 인허가 실적은 그 입주 물량보다 3년 정도 앞선다. (www.r-one.co.kr/rone/)

- 저평가 순환주택 시세링크 투자

누구나 하는 아파트 갭 투자가 아닌, 개발 이슈와 이주 수요 혜택을 받는 순환주택들의 시세를 비교하고 평가해서 투자해야 한다. 즉, 아파트 외에 분양권, 재개발, 재건축, 리모델링 등 정비사업이 활발한 지역을 주시해야 한다.

순환주택은 돌고 도는 원형 순환 구조를 가졌다. 구축 아파트나 구축 주택이 오래 되면 재건축이나 리모델링, 재개발을 진행한다. 이러한 정비사업이 성공적으로 진행되면, 분양권의 형태를 거쳐서 신축 아파트로 다시 태어난다. 신축 아파트가 시간이 지나면, 준신축 아파트가 되고, 또다시 구축 아파트가 된다. 이렇게 주택도 순환 구조를 갖고 돌고 돈다. 이렇게 순환주택이 돌고 도는 과정 속에 수많은 기회들이 있다.

 

 

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- 분양권 시세링크 투자

 

 

- 준신축 시세링크 투자

대장 지역이 오르고 나면, 주변에 상승이 전파될 곳을 찾아야 한다. 그 지역들 중에 특히 정비사업이 활발한 지역이 있다면 더할 나위 없이 좋다.

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- 구축 시세링크 투자

신축, 준신축이 오른다면, 그 다음은 입지 좋은 구축들이 따라가게 되어 있다. 다 키 맞추기를 한다. 어느 구축 아파트가 정비사업이 활발한 곳 옆에 있는지 찾아봐야 한다.

- 재개발, 재건축, 리모델링, 정비사업 시세링크 투자

순환주택들은 일정 기간 감가상각이 되다가 아예 오래 되어버리면 다시 태어난다. 재개발이나 재건축, 리모델링 등 정비 사업 이슈가 생기면 기대 심리로 주택의 매매 가격이 상승한다. 주변에 신축과 정비사업을 하는 곳들 사이에 끼어 있는 곳에 투자한다면, 상승 확률이 더욱 높을 것이다.

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- 추세 상승 모멘텀 투자를 하기 전에 꼭 확인해야 할 것

실거주자들의 실수요에 의해서 올라가는 단지. 전세와 월세의 매물이 거의 없어야 한다.

매매 전세 그래프. 상승 에너지(전세(수요) - 매매)가 올라가려면 전세 즉 수요가 상승해야 하고, 매매는 아직 상승하지 않은 상태여야 한다. 즉, 아직 매매가격이 안 오른 단지에서 전세가격이 오르고 있는 단지를 선택해야 한다.

- 정부 정책은 후행성이다. 당신이 투자자라면, 후행 자료를 보고 투자하면 안 된다. 앞에서 설명한 선행 지표인 글로벌 경제 공부와, 수요와 공급 등을 꿰뚫어 보고 투자하기 바란다.

- 선진입이 항상 옳은 것은 아니다. 아무 곳에나 먼저 가서 기다린다고 해서, 오른다는 보장이 없다. 투자자들보다 실 거주자들이 움직여야 대세 상승장에 돌입한다. 전국이 다 오른다는 말이 나올 때일수록, 본인이 세운 투자 원칙에 입각해서 잘 투자해야 나중에 웃으면서 매도할 수 있다. 조급하면 실수한다. 변동성이 큰 시장에서 원리 원칙에 입각해서 잘 분석하고 판단해서 잃지 않는 투자를 하자.

- 부동산을 매도할 때는 확실한 이유가 있어야 한다. 기본적으로 자신이 가지고 있는 자산보다 더 좋은 기회가 보일 때, 수익을 실현하고 갈아타는 것이 좋다. 자산을 갈아탈 때도 상승기라면 매수 계약을 먼저, 하락기라면 매도 계약을 먼저 하는 등 현명하게 계획을 세워야 한다.

- 아파트 단지를 선택하는 4가지 기준

1. 최소 300세대 이상인 곳.(500~2000세대 사이가 적당하다)

2. 평균 연령에 따른 평형대 정하기

같은 시라도, 지역 내에 연령이 젊은 동이 있다.(www.mois.go.kr/frt/bbs/type001/commonSelectBoardList.do?bbsId=BBSMSTR_000000000013 ->주민등록인구통계) 젊은 연령대의 경우 소형 위주, 연령대가 높아질수록 중대형 위주로 접근.

3. 학군(asil.kr/asil/index.jsp)

4. 전월세 매물이 적을수록 수요가 아주 큰 동네이다.