[공유] 시장 참여자 포지션 복기(무주택자 ~ 다주택자/법인)

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시장 참여자 포지션 복기(무주택자 ~ 다주택자/법인)

안녕하세요.

신사람입니다.

한 번쯤 전체 시장 참여자에 대한 포지션 복기가 필요할 것 같았습니다.

'신사람님은 주택수를 늘리라고 했는데 오윤섭님은 주택수를 줄이라고 했다'라고 혼란스러워하는 분들도 계신 것 같고요.

그래서 이번에 한번 정리해 보면 좋겠어요.

메모 차원의 글이므로 다소 친절하지 않을 수도 있습니다.

가볍게 쓰는 글이라 존어는 생략합니다.

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1) 무주택자

추천 : 토지거래허가제 15억 이상 신축/준신축, 전세대출로 거주 + 9억 이하 빌라 입주권 투자, 3억 이하 아파트 투자, 보금자리론 이용

비추천 : 3기 신도시/사전청약 전략으로 현재 거주 중인 전세의 계약 갱신청구권 행사

해설 : 본인이 부자가 되고 싶거든 '정주권'을 얻어야 함.

정주권이란 인간이 자신이 원하는 곳에서 살 수 있는 권리를 말함.

정주권이 없는 인간은 큰 부자가 될 수 없음.

내 집을 마련해야 하는 이유가 바로 이것.

분갈이가 잦은 화분은 뿌리를 깊이 내리지 못함.

시장에 참여한지(사회생활한지) 10년이 넘었고 아직 집이 없다면

이것은 재정상 문제보다는 신념의 문제가 클 수 있음.

정말 오를 만큼 올랐고 떨어질 일만 남았을까.

자신의 가치판단에 대한 재평가 필요.

내 가치판단이 지금까지 나를 부자로 만들었는지 냉정하게 현실 인식하자.

토지거래허가제 15억 이상 신축/준신축은 가장 가격이 왜곡되어 있는 전형적인 시장임.

무주택만이 가진 혜택을 누리자.

본인 가점 보고 사이즈 안 나오면 청약 빨리 접자.

내년 되면 남들도 다 아이 낳고 남들도 다 점수 오른다.

전세대출로 거주 해결할 수 있다면 최대한 이용(9억이하 빌라, 3억 이하 아파트 매수 가능)

보금자리론 활용할 수 있다면 최대한 이용.

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2) 1주택자

추천 : 대형평형/상위급지 갈아타기, 투자자 세계 in(대체주택/거주주택비과세, 멸실 뚜껑, 입주권 등)

비추천 : 지방투자(이제 막 투자의 첫 발을 뗀 이의 지방 투어는 보수적으로 접근), 매도 후 전세

해설 : 상위급지 갈아타기는 인간의 본능.

식물이 크면 더 큰 화분으로 분갈이를 해 주어야 함.

현재 9억 구간, 15억 구간의 가격 왜곡 현상이 존재함.

즉, 어떤 아파트는 상위 급지임에도 안전마진이 상당하다는 것.

무주택자 란에서 다룬 토지거래허가제로의 급지 갈아타기도 추천.

1주택자의 지방 투어는 추천하지 않음.

해당 지역을 모를뿐더러 매도 타이밍 못 잡기 일쑤.

선수들 사이에서 다칠 수 있음.

매도 후 전세 포지션 또한 추천하지 않음.

전세 후 매수가 가능한지 생각해 보면 답이 나옴.

부동산은 buy & sell의 반복임.

즉 자산을 끊임없이 재조정하며 대응하는 거지,

short position 자체를 보유하려 해선 안됨.

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3) 2주택자

추천 : 3주택자 이상의 세계 in(대체주택/거주주택비과세, 멸실 뚜껑, 입주권, 공시가격 1억 이하 재료가 있는 아파트 등)

비추천 : 21.6월 전 양도세 중과 덜 맞자고 1주택자가 되는 것

해설 : 가장 애매한 포지션.

2주택 돌아가며 실거주 요건을 채우고 언젠가 한 번쯤은 발동이 걸릴 '한시적 양도세 중과 배제'에 대응할 것.

즉, 내 물건이 모두 양도세 중과 대상이라면 일반 과세로 바뀌는 시점에 장특공이 열릴 가능성을 염두에 두고 미리 실거주를 달성하는 것.

거주 40%는 불가능하더라도 보유 40%는 먹고 들어가자.

그래야 정책 대응도 용이하고 세제 혜택도 큼.

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4) 3주택 이상 다주택자

추천 : 주택수 늘리기(대체주택/거주주택비과세, 멸실 뚜껑, 입주권, 근생 신축, 상가주택 신축, 공시가격 1억 이하 재료가 있는 아파트 공실 투자)

비추천 : 매도. 모든 매도 포지션이 불리.

해설 : 근생 신축으로 지가 상승은 도모하면서 종부세를 회피할 수 있고,

상가주택 신축으로 주택을 늘리면서 마찬가지로 민간 건설임대주택으로 종부세 합산배제를 받을 수 있음.

현금흐름이 풍부하다면 종부세를 두려워하지 말자.

사업자는 적극적으로 종부세 비용 공제하자.

땅 나오면 미리 사두자.

규제 대책의 풍선효과로 앞으로 빌라 공급은 씨가 마른다.

잘 아는 지역이 있다면 지역 저가 부동산 매집하자. 적극적으로 채수를 늘리자.

단 조건이 있음. 입주장이 마무리되었고, 인구가 꾸준히 늘며, 정부 정책으로 인해 수급이 꼬였고, 청약시장의 실수요가 꿈틀거리는 곳의 준신축 or 대지지분 많은 재건축 예정지 중 취득세 허들 없는 공시가 1억 이하 '아직' 조용한 곳.

임대차 2법을 회피하기 위해 공실로 투자.

공실로 매수하고 공실로 매도.

지방 재건축은 속도가 빠르다.

마찬가지로 수요 이동도 빠름.

다주택자의 유일한 생존 전략은 아래와 같다.

은폐 및 엄폐.

실수요자와 세입자 사이에 잘 섞일 수 있는 상품을 찾아 규제를 피하자.

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5) 등록 임대 사업자

추천 : 거주주택 비과세, 자산 재조정을 위한 자진 말소

비추천 : 현금 확보를 목적으로 한 자진 말소

해설 : 거주주택 비과세 쓸 수 있을 때 빨리 쓰자.

자진 말소 거부하는 세입자 사례 등장 중.

자진 말소 시 세입자 동의서를 받는 방안을 강구할 것.

자진 말소의 장점은 양도세 중과 일 수 있었던 물건을 일반 과세로 팔 수 있게 된 것.

팔고 성격이 다른 상품으로 자산 재조정(예를 들면 근생 건물) 할 거라면 좋은 기회.

그게 아니라 현금을 들고 있을 요량이면 반대.

자동 말소 후에는 주임법의 계약 갱신청구권이 발동될 수 있음.

즉 8년 임대가 아닌 8+2년 임대인 셈.

따라서 실거주 이사 시기를 미리 고려하자.

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6) 법인

추천 : 재개발 단타

비추천 : 청산

해설 : 공시가 부담이 덜한 재개발 단타는 법인에게 아직 유효.

종부세, 추가 법인세율, 간주 배당소득세 피하려고 법인 청산하는 건 정말 뜯어말릴 일.

청산과 폐업절차는 생각보다 복잡한 일들이 엮여 쉽지 않음(가령 대표이사 가지급금 문제).

항상 명의가 중요.

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사실 다 했던 이야기에요.

내용이 압축적이라 이해가 안 되는 부분은 지난 글들을 읽어 보셔야 할 겁니다.

모쪼록 독자분들에게 도움이 되는 포스트였기를 바랍니다.

감사합니다.

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신사람 드림

출처 시장 참여자 포지션 복기(무주택자 ~ 다주택자/법인) by 신사람