어떻게 천만 원으로 빌라 21채를 낙찰받았을까?

- 초보자에게 정말 추천하고 싶은 방법은 딱 하나다. 철새가 되지 말자. 여기 좋으면 여기 가고, 저기 좋다면 저기 가는 철새 투자자가 되지 말고, 묵묵히 한 지역만 선택해서 그 지역의 물건만 보고 연구해 보자.

- 입찰하려는 다세대와 비슷한 연식, 크기, 위치를 두고 시세를 물어보는데, 굳이 세 번을 가는 이유는 단순하다. 한 번은 전세 세입자 입장, 한 번은 매수자 입장, 그리고 마지막으로 매도자 입장이 되어 알아보는 것이다. 그리고 이왕이면 중개업자가 추천해주는 집도 직접 가서 보는 것이 좋다. 집도 많이 봐야 어떤 집이 좋은지 나쁜지 알 수 있다.

- 오로지 좋은 집이라는 이유로 시세나 시세보다 조금 낮게 낙찰을 받는 건 경매를 하는 이유에서 벗어난다. 매매 시세보다 낮게 받는 것에 만족하지 못하고 전세 시세보다 낮게, 그리고 모든 부대비용을 합해도 전세가보다 낮게 받는 것이 나의 투자 기준이다. 내가 경매를 하는 이유는 싸게 물건을 사는 것이며 내가 목표한 투자 기준에 부합해야 입찰하는 의미가 있다.

- 10분 안에 끝내는 경매 tip

1. 입지 좋은 다세대를 찾아보자(초보는 입지 좋은 것만 찾아라)

지하철 버스 -> 학교 -> 편의시설

2. 권리가 쉬운 물건 찾기

매각물건 명세서(보고 권리에 문제가 없는지 확인) --> 등기부 현황(말소기준권리 확인) --> 임차인 현황(임차인의 보증금 확인) --> 현황 조사서(누가 살고 있는지) --> 예상 배당표(세입자가 대항력이 있는지 없는지, 보증금은 다 회수해 가는지 일부 회수하는지 아니면 못 가져가는지 등)

3. 입찰가격 예상

동일번지매각물건을 보고 다세대가 과거에 얼마에 낙찰됐는지 볼 수 있다. 과거 경매 진행 기록이 없을 수 있다. 그럴 땐 인근매각물건(동일번지진행물건, 인근반경진행물건)을 확인하면 된다. 전용면적과 대지, 건축년도, 지번들을 과거에 낙찰된 다세대와 비교해 대략 얼마 정도에 낙찰 가능한지 예상한다.

- 다세대 투자를 할 때 아파트와 다세대가 혼재해 있는 곳이 좋을까? 다세대만 있는 곳이 좋을까? 답은 다세대들만 몰려있는 지역이다. 초보들이 시작하기에 강서구, 은평구가 괜찮다.

- 입찰 당일에는 반드시 대법원경매사이트에 들어가서 본인이 입찰할 경매 사건번호를 조회하자. 혹시 경매 취하가 되지는 않았는지 다시 한번 확인해보고 가는 습관을 들여야 한다. 입찰 당일에 경매 취하가 되는 경우도 종종 있기 때문이다. 

- 신축 다세대는 매수하지 않아야 한다. 비싸게 산 다세대는 집값이 내려갈 수밖에 없다. 왜일까? 2억 원에 분양을 받았지만, 시장에서 인정하는 가격이 1억 8000만 원이니 시간이 지날수록 가격이 시장가격에 수렴하는 것이다. 신축 다세대는 예전에 지어진 집보다 공간도 좁고 활용도가 낮다. 땅값이 비싸기 때문에 분양가도 비싸게 책정할 수밖에 없다.

- 부동산 시장이 좋아지기 전에 항상 경매시장부터 뜨거워진다. 하지만 부동산 시장이 좋아지면 경매는 힘들어진다. 경매하기 가장 좋은 시기는 부동산이 하락기에서 반등할 때쯤이다. 2020년 이후 입주 물량은 급감하게 될 것이다. 2017년 중반부터 정부가 규제를 통해 분양을 못 하게 만들었기 때문이다. 아파트 공급이 부족해지면 사람들은 당장 들어가서 거주할 곳인 다세대를 찾을 수밖에 없다. 그러면 또다시 다세대의 전세가율이 높아지기 시작하고 매매가와 전세가의 차이가 줄어든다. 전세가 매매를 밀어 올리는 시기가 또 반복될 것이다. 사고 나서 바로 파는 것은 의미가 없다. 1년 이상은 보유한 후 매도해야 양도세가 절약된다. 1년 내에 팔면 양도세가 44%다. 물론 법인으로 사고판다면 10%의 법인세를 낸다. 개인이라면 반드시 1년 이상은 보유 후 매도해야 수익이 크다. 만약 2020년 이후 매도를 할 계획이라면 최소 언제까지 매수해야 좋을까? 늦어도 2019년에는 다세대를 낙찰받아 보유하는 걸 추천한다.

- 최상의 수리 순서

1. 욕실 공사(필수) / 주방 타일, 현관 타일, 발코니 바닥 타일 공사(필요한 경우)

2. 페인트칠과 필름, 몰딩 공사(필요한 경우)

3. 싱크대(필수)와 신발장(필요한 경우)

4. 도배와 장판(필수)

5. 조명과 콘센트(필수)

6. 입주 청소(필수)

초보들은 보통 급한 마음에 수리가 끝나지 않았는데, 중개소에 매물을 내놓고는 하루빨리 나가기를 바란다. 나도 처음에는 그랬다. 그러나 경험을 쌓으면서 느낀 점은 수리를 다 마치고 깨끗하게 완료한 후에 중개소에 매물을 내놔도 늦지 않다는 것이다. 사람은 눈에 보이는게 전부다.

- 계약서 작성 tip

나는 계약할 때 반드시 아래의 특약사항을 명시한다.

1. 집 자체의 하자가 아닌, 임차인이 사용에 의한 손실과 파손은 임차인이 수리 후 원상복귀 한다.

2. 월세를 연체할 경우 연 10%의 이자를 보증금에서 제한다.

- 미운 오리 투자법

낙찰가 + 취등록세 + 법무비 + 수리비 + 중개 수수료 < 전세금

낙찰가에 소유권이전비와 중개료 그리고 수리비를 다 더해도 전세가보다 낮은 다세대를 '미운 오리'라고 말한다. 보통은 매매가격보다 싸게 받는 데에 만족하고 좋아하지만, 나는 남들과 달리 전세금을 기준으로 설정했다. 전세가는 현재의 사용가치다. 당장 현금화할 수 있는 가격이고 매매가는 전세가 밑으로 떨어질 수 없다. 즉 하방 경직성을 가지고 있다. 모든 비용을 합해도 전세가보다 낮게 낙찰받는다면 위험은 줄어들고 내 돈이 들어갈 일이 없다.

- 다세대 가격이 상승하고 인기를 얻을 시기는 아파트의 공급이 부족하고, 시장에 매매나 전세 물량이 부족해서 아파트의 매매가와 전세가가 아주 비쌀 때다.

- 아파트의 공급 부족을 예상한다면 지금 다세대를 경매로 낙찰받고 보유 후 1~2년 뒤 매도한다면 수익을 낼 수 있게 된다.

- 전세비율이 높은 곳은 집을 매수해줄 실수요자가 많다는 것이고, 이곳은 집값이 상승할 확률이 높다는 뜻이다.

- 엘리베이터가 없다면 높은 층이 비선호 타입이지만, 엘리베이터가 있다면 로열층으로 주목받는다.