경매통장

"가난하게 태어난 것은 당신의 잘못이 아니지만, 가난하게 죽는 것은 당신의 잘못이다."   _빌게이츠

- 다세대, 즉 빌라는 용도를 잘 확인해야 한다. 형태와 구조, 시세만 확인하고 덜컥 낙찰받았다가 곤란해질 수도 있다. 간혹 '주거용 빌라'임에도 불구하고 건축물대장 용도란에 '사무실'로 되어 있는경우가 있다. 주거용으로 건축 허가를 받으려면 1세대 1주차장 부지 확보가 필수지만, 주차장 부지가 부족해 몇 가구는 주거용으로, 몇 가구는 상업용(사무실)으로 건축 허가를 받아 지어졌기 때문이다. 이런 부동산은 외관, 내부 모두 일반 빌라와 비슷하지만 건축물대장상 용도가 다르다는 이유로 금융권의 대출 한도가 뚝 떨어진다. 추후 매도하기 위해 시장에 내놓을 때 이 부분이 문제가 돼 환금성이 낮아질 수 있으니 입찰하기 전에 반드시 확인해야 한다.

- 경매 초기에는 무작정 물건을 많이 보러 다니는 것이 좋다고 생각했다. 하지만 이 방법은 시간과 노력 대비 그다지 효과적이지 않다. 득보다 실이 많은 것이다. 또 무엇보다 초반에 무리해서 달리면 금방 지칠 수가 있다. 본인이 거주하는 곳이나 거주했던 곳, 혹은 직장 근처나 출퇴근하는 동선에서 멀지 않은 곳에서 물건을 찾아라. 본업과 병행하려면 시간을 쪼개야 하니 에너지를 효율적으로 분배하는 것이 좋다. 지방 한 번 다녀올 시간에 책을 보거나 물건을 검색하라. 근처 공인중개소에 방문해 사장님들과 부동산 관련 이야기를 나누는 것이 훨씬 낫다.

- 일반 인테리어 업체에 맡기면 비용이 만만치 않으니, 낙찰받은 부동산 근처에 도배와 장판을 가르쳐주는 학원이 있는지 찾아보고, 그곳에 의뢰하는 것도 방법이다.

- 건축물대장은 등기부등본처럼 갑구와 을구로 나뉘는데, 갑구에 표시되어야 하는 내용(건축물 현황, 소유자 변동사항 등)이 많을 때 을구로 표기되기도 한다. 위반건축물인지 확인하는 것도 중요하지만, 용도란을 반드시 확인해야 한다. 부동산의 용도에 따라 경락대출 상품이 달라지며, 낙찰받은 후 사용하고자 했던 목적에서 벗어나는 경우도 있기 때문이다. 위반 건축물이라는 표시가 있으면 입찰하기 전 지자체에 문의해 어떤 사항으로 기록되어 있는지 확인해야 한다.

- 등기부등본은 사법부 소관하에 '권리관계'를 우선하고, 건축물대장은 행정부 소관하에 건축물의 '물리적 사실'을 우선한다. 등기부등본과 건축물대장을 비교했을 때, 소유권의 변동사항이나 권리사항이 다르다면 등기부등본을 토대로 건축물대장을 수정하고, 건축물의 물리적 사실 관계에 차이점이 있다면 건축물대장을 토대로 등기부등본을 수정한다.

- 보통 감정평가액은 시가보다 높이 나오는 경우가 많고, 감정평가 시점과 매각기일 간의 기간이 길어질수록 감정평가 시 감정액과 매각 시 시세의 차이가 커질 수도 있다. 해당 물건의 정확한 시세를 알아내는 것은 입찰차의 몫이다.

- 현황조사서에 유치권에 관한 현수막이나 팸플릿 등의 문구가 없다면 유치권이 성립하지 않는다는 좋은 증거가 된다.

- 토지별등기가 있다는 건 집합건물 등기부등본에 토지등기부가 따로 있다는 것을 뜻한다. 민법에서는 집합건물을 건물등기부만 존재하도록 규정하는데, 특별한 사정으로 토지등기부가 있을 때 법원에서 이르 주의 사항으로 알려준다. 토지별등기가 있다는 건 나대지일 때(토지 위에 건물이 없는 상태) 토지를 담보로 자금을 빌렸다는 의미다. 금융권에서 돈을 빌린 사실이 등기부등본에 기록된다. 즉, 토지등기부에 근저당이 설정된다. 이후 토지를 담보로 융통한 자금으로 건물을 세우고, 건물에 대한 등기부등본이 만들어진다.

건물을 세우기 전 토지를 담보로 대출받은 사항이 건물 등기부등본 토지란에 기록될까? 그렇지 않다. 건물 등기부등본의 표제부란에 '토지별도등기 있음'이라는 문구로 공시해준다. 그러므로 이 문구가 보이면 반드시 토지등기부를 열람해봐야 한다. 단독주택이나 다가구주택은 토지와 건물에 각각 등기부등본이 존재하고, 토지별도등기는 집합건물에만 존재한다는 사실을 잊지 말자.

- 세대합가가 되면서 보증금을 물어줘야 하는 경우가 발생할 수 있다. 그러므로 권리분석 시에 '전입세대열람'과 '매각물건명세서'를 꼼꼼히 확인해야 한다.

- 최고가매수신고인의 낙찰 금액과 보증금을 뺀 금액 사이를 쓴 사람 중 신고한 사람을 차순위매수신고인이라고 한다.

- 복등기는 낙찰자가 잔금을 납부하고 바로 세입자에게 다시 매매해 소유권을 이전하는 것을 말한다.

- 차용증은 채권으로서 재판을 거쳐 집행권원을 얻고, 소유자의 재산을 찾으면 경매를 신청할 수 있다. 하지만 물권인 근저당은 재판을 통하지 않고 곧바로 경매에 넘길 수 있다. 채권과 물권은 채무를 얼마나 신속하게 확보할 수 있느냐의 차이다. 

- 항아리 지역이란 다른 도시와 멀찌감치 떨어져 있고, 단독으로 형성된 곳이어서 외부와 단절된 곳이다. 즉, 자급자족이 가능한 도시다. 상업용으로 쓰이는 상가라면 입지가 괜찮지만, 주거용으로 살기에 항아리 지역은 좋은 편이 아니다.

- 매각불허가는 민사집행법 121조의 사유에 해당할 경우, 매각기일 7일 이내에 신청을 해야 한다. 만약 이 기간이 지난 후에 불허가 신청을 하려면 법원 경매계에 매각 허가에 대한 이의신청을 해야 하는데, 이를 '항고'라고 한다. 이때 낙찰가의 10퍼센트를 보증금으로 내야 하는데, 항고가 기각되면 이 보증금은 몰수된다.

- 집합건물은 땅과 건물을 하나로 보기 때문에 등기부등본도 하나로 되어 있고, 단독건물은 토지와 건물이 나뉘어져 있어 등기부등본도 두 개로 되어 있다. 집합건물은 소유자가 한 명이고, 단독건물은 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있다. 단독건물의 소유자가 다를 경우 다툼이 있을 수 있다. 예를 들어 토지 주인의 허락 없이 빈 땅에 몰래 건물을 짓고 사용하거나, 주인에게 구두로 동의를 얻어 땅 위에 건물을 세웠는데 토주가 건물주가 아닌 제3자에게 땅을 매도해 새로운 토주가 건물주를 상대로 철거를 요구할 수도 있다. 이러한 다툼을 해결하기 위한 법률이 법정지상권이다.

- 낙찰받자마자 무턱대고 개문하는 행동은 삼가야 한다. 자칫 주거침입죄나 절도죄로 형사 처벌을 받을 수도 있기 때문이다. 반드시 소유자 및 점유자의 동의를 받아 동의서를 작성하는 것이 가장 확실하고 안전한 방법이다.

- 명도 원칙은 반드시 지켜야 한다. 명도비는 점유자의 점유가 완전히 해제되고, 공과금 정산이 다 된 후 주어야 한다. 또 명도확인서, 인감증명서는 점유자의 퇴거를 확인한 후 키와 비밀번호를 받고 나서 줘야 한다. 해당 부동산에 점유자의 짐이 모두 빠진 것을 확인하고 돈과 서류를 전달해야 한다는 사실을 꼭 기억하자.

- 점유자와는 절대 다른 거래를 하지 말 것, 명의자라고 주장하는 사람의 신원은 반드시 확인할 것, 소유자와 협상하되 민사집행법의 범위를 벗어나지 않을 것.