월급쟁이 부자로 은퇴하라

- 나는 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 크게 2단계로 나누어 생각할 것을 제안한다. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.

- 당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다.    _워런 버핏

- 지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 '이동'해야 한다.

- 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

- 직장인의 비근로소득 창출 6단계

1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다 (시간 <-> 근로소득 교환)

2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다(절약).

3단계 : 남은 돈을 모은다(자본화).

4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자).

5단계 : 위의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련).

6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보).

- 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다.

- 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

- 당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 

- 다른 것과 비교해보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 '비교평가'다. 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다.

- 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다.

- 당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 '부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다'고 하는 이유다. 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을.

- 사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.

- 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

- 당신이 초보투자자라면, 충분히 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.

- '임장 후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

- 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

- 투자할지 말지 판단하는 과정에서 '앞으로 이렇게 저렇게 되면 이곳이 정말 좋아질 거야'와 같은 기대는 애초에 하지 않는다. 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

- 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

- 내가 이사를 통해 자본을 재배치하는 방법으로 투자금을 마련한 건, 투자를 준비한 지 9개월쯤 지난 시점이었다. 깔고 앉아 있던 돈을 빼서 투자하는 방식의 효용과 위험을 알고 있었기에, 나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 무척 애를 썼다. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다. 독서와 강의를 통한 이론적 무장은 물론이요 실질적인 도움을 주고받을 수 있는 동료들과의 관계까지 마련되자, 비로소 어떤 대상에 어떻게 투자하면 되는지 길이 보이기 시작했다.

- 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

- 당신이 잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

- 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다. 투자를 시작하고 이른바 '투자 고수'들을 만날 기회를 얻었다. 강의나 오프라인 모임을 통해 만난 그 고수들의 교훈은 한결같았다. '조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.'

- 알아야 할 것은 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는 것이다. 공급 과잉 등의 이유로 아파트의 전세가가 2년 전보다 급락하게 되면, 그 차액만큼을 마련해야 하기 때문이다. 이런 역전세 리스크가 비단 똘똘한 한 채에서만 발생하는 것은 아니지만, 똘똘한 한 채에 해당하는 아파트들의 전세가는 금액 자체가 크므로 금융위기나 주택 공급 증가 등으로 인한 외부 충격에 더욱 민감하다.

- 역전세 리스크 관리법

첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

전세 거주자는 실수요로 보는데, 이들은 입지가 좋은 곳에 몰린다. 수도권의 경우 부동산의 입지를 좌우하는 여러 요소 중에서도 직장과 교통이 특히 중요하다. 지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계없이 많은 실수요자가 선호하는 곳이기에, 여러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민 중이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.

둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

특히, 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다. 

셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.

다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다. 

점차 감소하고는 있지만, 상당수 입주 랠리가 2020년까지 이어질 것으로 보인다. 기억해야 할 것은 현재의 주택건설 인· 허가 건이 확연히 줄어들고 있다는 사실이다. 이렇게 되면 지역에 따라 다소 편차가 있긴 해도, 2020년 이후부터는 공급 물량이 다시 방향을 바꿔 감소할 개연성이 있다.

- 결국엔 부동산 투자에 답이 있다는 걸 깨닫고 투자 시장에 뛰어든 사람이 많다. 이들 중에는 있는 돈 없는 돈 다 끌어모아서 하루라도 빨리 투자를 진행하려고 조급하게 움직이는 이들도 있다. 명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

- 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다.

- 아파트 시장의 흐름을 염두에 두고 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능 지역을 살펴봐야 한다. 이때 몇 가지 지표를 활용할 수 있는데, 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량(공급)과 미분양 정도다. 

- 사람들이 거주하고 싶어 하는 곳은 어떤 요소에 의해 결정되는 걸까? 대표적인 것이 일자리, 교통, 학군, 지역의 분위기나 위상 등이다. 현대인들은 공통으로, 일자리가 가까운곳, 교통이 편리한 곳, 환경이 쾌적한 곳, 남들이 알아주거나 매력적인 곳, 자녀가 있는 경우 교육 여건이 좋은 곳에서 살고 싶어 한다. 결국 이러한 요소가 입지를 결정하므로, 손품을 팔 때는이를 기준으로 삼아 알아보면 된다.

가격조사 : 항목을 나눈 후, 네이버 부동산 사이트에서 단지를 하나씩 찾아가며 각 항목에 따라 기재한다.

매수를 결정하기 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해볼 필요가 있다.

- 부동산 매수 시점에는 현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지를 잘 살펴봐야 한다. 한 가지 팁을 주자면, 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지 비수기인지도 따져보라. 이사철 성수기인 2, 3월과 9, 10월에 비해, 여름 비수기인 6~8월, 겨울 비수기인 11~1월에 잔금을 치러야 한다면, 전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있기 때문이다. 이러한 이유로 나는, 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 새 임차인과의 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상적인 24개월(2년)이 아닌, 27개월 정도로 수정하기도 한다. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서다.

- 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다. 당신이 지금 '그래, 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 그것이 첫 번째 해야 할 일이다. 진심이다. 수도권 부동산 가격이 폭등하는 동안 '나는 뭐 했나?' 싶어 화가 나더라도, 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다.

- 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.