난생처음 아파트 투자

- 정부가 제시한 자료대로 믿고 공부한다면 투자의 성공이 보인다. '투기지역 -> 투기과열지구 -> 조정대상지역'의 순으로 비중을 두어 공부해야 한다는 것이다. 오르는 곳은 더 오르고 떨어지는 곳은 더 떨어지는 양극화 시장으로 가고 있다.

- 내가 매일 꾸준히 실천하는 습관

1. 백백드림(구체적인 목표를 100번씩 단 하루도 빠짐없이 100일 동안 적는다. 중간에 하루를 걸렀다면 다시 1일로 돌아가야 한다) 

2. 책 읽기 

3. 신문 읽기 

4. 네이버 시세 검색 

5. 부동산 공부하기

- 초보 투자자가 기본적으로 해야 하는 것이 지도 외우기다. 일자리로 가는 중심 노선의 '역세권+신축 아파트'

먼저 행정구역을 정확히 나눠야 하는데, '시 > 구> 동' 순으로 경계선을 눈여겨 봐야 한다. 한강을 중심으로 북쪽과 남쪽을 나누고, 동쪽부터 서쪽까지 연결되어 있는 다리를 외우는 것도 방법이다.

- 나는 매수 여부를 결정하기까지 오랜 시간이 걸리지 않는다. 보통 눈여겨본 아파트는 일주일 내에 계약한다. 융통 가능한 투자금의 크기를 확인한 후 정책의 흐름과 다중 호재가 있는 곳 중 몇 군데를 후보군으로 정함 다음 추리고 추려서 한 곳을 정한다. 매도 우위 시기에는 더 오르기 전에 빨리 매물을 정하고, 매수 우위 시기에는 적정한 선에서 로열 단지, 로열동, 로열층을 골라 적정한 시기에 매수한다.

- 시장이 혼란스러울수록 무주택자는 기회를 잡기 위해 노력해야 한다. 청약에 당첨되는 것이 가장 좋지만, 계속 떨어진다면 준공 후 5년 내의 아파트 중에 급매로 나온 물건을 매수하는 것도 좋다. 언제 떨어질지 모르는 감을 마냥 기다릴 수는 없다. 능동적으로 움직여 최대한 많은 것을 수확해야 한다.

- 투자는 절대적인 것이 아니라 상대적인 것이다. 그 시기에 맞춰 투자하는 것이지 과거의 금리나 대출 한도에 얽매여서는 안 된다. 아파트 매수를 포기할 정도로 금리의 영향이 크지는 않다. 금리 인상으로 투자를 하지 않을 것이 아니라 이것에 대비하는 투자를 해야 한다. 미국의 점진적인 금리 인상을 시그널로 받아들이고 어떤 상품에 어떻게 투자할지 방향을 정해야 한다.

금리 인상 시기에는 무리하지 않고 충분히 감당할 수 있는 수준에서 대출을 받아야 한다. 하우스푸어는 집값 하락과 금리 인상 가능성을 생각하지 않고 무턱대고 과도한 대출을 받았기 때문이다. 이제는 금리 인상을 염두에 두고 투자해야 한다. 금리 인상 시그널이 있는데도 '금리는 오르지 않을 거야'라고 생각하면 큰 오산이다. 직장인의 월급으로는 안정적인 이자 흐름에 신경 써야 한다.투자는 항상 현재 상황에 맞춰 하는 것이다. 대비하는 자세는 좋지만 지나친 예측으로 투자를 무조건 멈춘다면 절대 자산을 늘릴 수 없다.

- 나는 외형 자산을 크고 빠르게 늘릴 수 있는 시세차익에 중점을 두고, 똘똘한 아파트를 매수한 후 2~4년마다 매도해 시세차익을 얻고, 시세차익에서 얻은 자금으로 더욱 상승 가치가 높은 곳에 재투자했다. 그래서 8~10년 보유해야 하는 준공공임대사업자가 아닌 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세를 선택했다.

- 직주근접이 가능한 단지, 새롭게 바뀔 뉴타운 지역, 초·중·고등학교가 있는 아파트 단지, 새로운 역이 들어설 지역을 중심으로 투자처를 알아봐야 한다. 기본적으로 직주근접이 가능하다는 것은 일자리 접근성이 좋다는 뜻이다. 따라서 2·3·7·9호선과 신분당선이 지나가면서 노후된 주택 단지가 새로운 주거 단지로 변화될 지역을 찾아야 하는데, 마곡, 마포, 북아현, 강동, 흑석, 광장동을 꼽을 수 있다. 월 소득이 높은 세대가 많이 사는 곳(교육열이 높음), 일자리와 가까운 곳, 빌라와 임대아파트보다 중형 이상으로 구성된 아파트 단지를 찾아보자.

내가 아파트를 매수할 때 가장 고려하는 점은 직주근접과 역세권, 단 2가지다.

모든 아파트 투자에 똑같이 적용되는 공식은 없다. 하지만 나만의 기준을 확실하게 세워야 어떤 경우에도 흔들리지 않고 투자할 수 있다. 확신 없는 사람은 부동산 시장에 미풍만 불어도 갈대처럼 흔들리게 마련이다. 그럴 때일수록 살고 있는 지역부터 시작해 조금씩 넓혀가며 공부하고 지식을 쌓아 투자 시기를 기다려야 한다.

- 기존 역세권이 아닌 신설 역세권을 주목해야 한다.

대곡 역세권

- 버려지는 시간을 생산적인 시간으로 바꿔야 한다. 철저하게 나를 위한 시간을 만들어야 한다. 부정적인 사람들, 목표 없는 사람들, 매일 똑같이 보내는 사람들과 같이하기에는 갈 길이 너무 바쁘다. 때로는 멘티로, 때로는 멘토로 교감할 수 있는 사람들을 우선순위로 만나야 한다. 다른 사람의 재능과 시간을 돈으로 바꿀 줄 알아야 한다.

 

팟캐스트 빠숑의 세상 답사기

http://www.podbbang.com/ch/1768549?e=23030640 (부동산 스터디 강영훈 대표 대한민국 재개발을 이야기하다)

http://www.podbbang.com/ch/1768549?e=23030653 (대한민국 뉴타운을 이야기하다)

http://www.podbbang.com/ch/1768549?e=23030655 (1,2,3차 뉴타운의 의미와 관심 가질 뉴타운 입지는)

http://www.podbbang.com/ch/1768549?e=23030656 (구성남 재개발 설명, 서울시 재개발 방향성 설명)