부동산 왜? 버는 사람만 벌까

- 가장 뜨거운 곳에 주목하라.

대도시는 계속 오른다. 그래도 강남이다. 떠오르는 용산, 아직도 갈 길이 멀다.

젊을 때 잘한 판단 몇 번이, 몇 십 년 후 동년배들과 수억 원 이상의 자산 격차를 불러올 수도 있다. 그러한 갈림길의 첫 번째가 '오를 집을 사느냐' 혹은 '살기 편한 집을 사느냐'다. 젊은이들에게는 힘들더라도 되도록 오를 집을 사라고 권한다. 그런데 사람들은 오를 집보다 살기 편한 집을 사는 경우가 대부분이다.

앞으로 부동산은 속된 말로 '장난이 아닐 것'이다. 오르는 지역과 오르는 상품은 계속 오르고, 아닌 지역이나 아닌 상품은 계속 정체 혹은 하락할 것이다. 이젠 어디가 오를지에 대해 개인들이 직접 판단해야 한다.

- 주택 가격이 빠지면 행복할까?

아무리 주택가격이 비싸다고 하더라도 '급격히' 빠지는 것은 경제에 엄청난 부담으로 작용한다. 그래서 각국 정부는 주택가격을 안정적으로 유지하거나, 낮추려고 하더라도 장기적으로 조금씩 낮추는 정책을 선호하게 되는 것이다. 주택가격은 폭등해도 좋지 않고 폭락해도 좋지 않다. 몇몇의 말처럼 "20~30%의 주택가격 하락이 필요하다"는 것은 우리 경제가 어떻게 되어도 좋다는 말과 마찬가지인 셈이다.

- 부동산 수요는 크게 경제적 요인과 인구사회학적 요인, 그리고 입지적 요인으로 나눌 수 있다. 쉽게 말해 경제적 요인은 '돈을 많이 벌면 집을 늘려서 사거나 한 채 더 살 수 있다'는 의미이고, 인구사회학적 요인은 '인구가 늘거나 세대수가 늘면 가격이 오르고, 또 특정 계층이 좋아하는 집들은 더욱 오를 가능성이 높다'는 의미로 볼 수 있다. 마지막으로 입지적 요인은 우리가 익히 알고 있는 '위치'를 의미하는데 학군과 대중교통, 공원, 백화점 등 주변 여건을 포함하고 있다.

- 먼저 금융위기가 찾아온 해에 상당수의 도시가 부동산 하락을 경험했다는 점이다. 많이 상승한 도시들일수록 많이 하락하는 모습을 보여주고 있다. 그리고 일부 도시에서는 경제성장률과 상관없이 계속적으로 폭등하는 모양새이고, 상당수의 도시가 경기변동 여부와는 큰 상관없이 지속적인 상승세를 보이고 있다. 이를 토대로 '경제성장률이 어느 수준 이상일 경우엔 경기변동이 주택가격에 큰 영향을 주지 않는다'는 점과 '대도시 위주로 상승한다'는 점을 중국 도시에서 확인할 수 있다.

- 일반적으로 부동산 시장의 '공급' 측면을 분석할 때 인허가 물량, 착공 물량, 입주 물량을 모두 살펴야 한다. 인허가 물량을 살펴볼 땐 '인허가는 받았지만 당장 공급되는 것은 아니고 2~3년 뒤에 입주한다'는 점을 유념해야 한다.

- 결국 주택가격이라는 것은 경제가 성장한다면 큰 무리 없이 계속 올라가는 속성이 있으며, 공급물량의 변동으로 가격 상승 정도에 차이가 있음을 알 수 있다.

- 소득이 늘면 집이 더 커지고, 집도 더 필요하다.

1인당 GDP가 4만 달러 정도 되는 나라들은 1인당 주택면적이 40㎡ 이상인 데 반해 우리나라를 포함한 소득이 적은 나라들의 경우 주택면적이 20~30㎡에 머물고 있음을 알 수 있다. 즉 우리도 소득이 상승한다면 계속해서 주택면적이 늘어날 가능성이 아주 크다고 해석할 수 있다.

- 지역 산업 자체도 중요하지만 이보다 더 중요한 것은 고용이다. 고용이 늘어나면 수요도 늘어나고 이후 주택가격도 가파르게 상승한다. 일반적으로 도로 개통, 산업단지 개발, 관광단지 개발 등을 개발호재라고 부르다. 이러한 개발호재에 따라 주택가격이 오르는 근원적인 이유는 이를 통해 고용이 늘고, 고용이 늘면 주택 등의 수요가 늘기 때문이다. 이제는 지역을 선택하거나 분석할 때 인구나 가구수 외에도 '고용'에 대해 더 큰 관심을 가져야 한다.

평택시의 경우 비교적 다양한 산업으로 구성되어 있어서 향후 산업 변화에 따른 충격이 크지 않을 가능성이 높다. 하지만 중국과의 교역 추소 또는 삼성전자의 공장 폐쇄 같은 일이 벌어진다면 반대 효과가 나타날 것이다. 특정산업에 대한 지나친 의존은 해당 도시의 성장과 몰락 사이클을 짧게 하므로, 이를 다변화시키고 이후 산업 발전에 대한 끊임없는 노력을 해야 한다.

- 인구수와 가구수가 늘어남에도 불구하고 또 다른 걱정거리가 있다. 가구수 증가와 인구수 증가의 상당 부분을 차지하는 게 고령자라는 점이다. 특히 문제가 되는 것은 구매력이 약한 노인 1인 가구의 증가다. 우리나라 노인계층의 빈곤율은 2015년 기준 49.6%에 달해 OECD 1위를 기록하고 있다. 이는 향후 우리 사회에 큰 부담이 될 수 있음을 의미한다. 이를 주택가격과 관련지어 생각해본다면 노인 1인 가구의 증가는 주택가격 상승에 큰 도움이 되지 않을 것으로 보인다. 또 이들이 많이 거주하는 지역은 경제력도 약하고 일반 사람들이 꺼려하는 지역으로 바뀔 가능성이 크다.

실제 주요 선진국들은 정년을 계속 연장하고 있다. 일본의 경우 60세에서 65세로 정년을 연장하였고, 독일과 스페인은 65세에서 67세로 정년을 연장하였으며, 영국과 미국은 각각 65세와 70세였던 정년을 아예 폐지한 상태이다. 우리도 정년을 연장하는 추세가 최근 나타나고 있는데, 정년이 연장되어 경제가능인구가 늘어난다면 구매력 약화에 따른 부동산 시장 하락은 상당기간 늦출 수 있을 것으로 예상된다.