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소심한 김대리는 어떻게 부동산으로 돈을 벌었을까? 본문
- 수 많은 글을 읽었지만, 아래 두 가지 내용이 가장 인상적이었다.
1. "부동산은 '시간'이라는 양분을 먹고 자란다. 부동산 투자는 세금으로 인해 최소 2년 이상의 시간이 걸린다. 하루아침에 사고팔고 하는 투기성 단타 투자가 아니다. 미래를 바라보며 느긋하게 지켜봐야 하는 투자다. 시기에 따른 폭등과 폭락을 배제한다면 단순히 흘러가는 시간만으로도 수익을 기대할 수 있는 것이 부동산이다. 다시말해, 돈의 가치는 떨어져도 실물자산인 부동산의 가치는 쉽사리 떨어지지 않는다. 그래서 '하방경직성'이라는 말도 있다. 은행에 넣어두는 돈의 가치는 인플레이션으로 인해 떨어질 수밖에 없지만, 부동산은 실물자산이기에 인플레이션에 따라 함께 상승한다."
2. "주식은 포커고, 부동산은 고스톱이다. 포커는 카드를 받아 패가 좋지 않으면 중간에 그만둘 수 있지만, 고스톱은 패가 도는 동안 중도하차할 수가 없다. 게임이 시작되면 어쨌든 끝을 봐야 한다. 마찬가지로 사람은 태어나서 죽을 때까지 생존의 3대 요소인 의식주에서 벗어날 수 없다. 옷을 입어야 하고, 음식을 먹어야 하고, 집에서 살아야 한다. 주식은 하지 않아도 살아가는 데 별 지장이 없지만, 부동산은 평생 피할 수 없다. 월세를 내던, 전세로 살던, 자가로 매매를 하던 셋 중 하나는 선택해야만 한다."
- 10년간 1,000만 원을 지불하며 깨달은 강의 듣기 노하우
1. 투자 전에는 최대한 다양한 강의를 듣자.
2. 이론 최강자가 아닌 실전 경험자를 찾아가자.
3. 강사 정보는 SNS를 활용해서 미리 파악해놓자.
4. 온라인 강의보다 오프라인 강의를 듣자.
5. 시너지 효과를 누리자.
* 직장인 부동산 부자를 꿈꾸는 당신을 위한 추천 강의
부동산 투자를 쉽고 재미있게 배우기 ⇒ 아기곰
https://blog.naver.com/a-cute-bear
함께하는 경매 스터디 모임 ⇒ 행복재테크
http://cafe.daum.net/happy-tech
스터디 사관학교 ⇒ 월급쟁이 부자들
https://cafe.naver.com/wecando7
부동산 투자 마인드 장착 ⇒ 청울림 다꿈스쿨
https://cafe.naver.com/dreamagainschool
부동산 입지 공부 ⇒ 빠숑의 세상답사기
https://blog.naver.com/ppassong
호재 투자 ⇒ 골목대장
https://cafe.naver.com/fieldlearning
부부 부동산 투자 ⇒ 부부가 부자 되는 꿈 '부드림'
https://blog.naver.com/flysky2001/221453526364
부동산 투자와 학군 ⇒ 월천재테크 학군과 부동산
https://cafe.naver.com/1000tech
부동산 실전 세금 ⇒ 제네시스
투자 슬럼프 극복 및 자기계발 ⇒ 스페럴리스트
수요와 공급의 이해 ⇒ 부산사랑의 도시이야기
출퇴근길에 하는 부동산 공부 ⇒ 팟캐스트 '부동산 클라우드'
http://www.podbbang.com/ch/13360
- 초스피드 손품 투자 4단계
1단계 지역선정 : 향후 2~3년 이내 대규모 입주 물량을 체크한다.(어플 '호갱노노')
2단계 아파트 선정 : 조인스랜드 부동산
조인스랜드 접속 -> 시세 -> 테마별 시세검색 -> 전세비율 높은 아파트https://price.joinsland.joins.com/theme/index_theme.asp?sisaegbn=T05
찾아낸 아파트 단지 리스트를 엑셀로 정리한 후, 네이버 부동산에 들어가 실제 거래되는 가격과 비교해본다. 이 과정을 거쳐 최종적으로 투자하고 싶은 아파트 단지 10개를 선정한다.
3단계 빅데이터 수집하기 : 네이버 검색은 물론, '나무위키'라는 검색 사이트에 해당 지역 검색해 본다. 그러면 해당 도시의 인구, 역사, 도시 구조, 교통, 상권, 교육, 의료 등에 관한 내용까지 상세히 볼 수 있다. '온라인 지역 맘카페' 와 부동산 카페에 정보를 얻는다.(아름다운 내집갖기, 부동산 스터디)
4단계 나만의 투자 지도 완성하기 : 투자하고 싶은 열 곳 중 다섯 곳 정도를 추려 임장.
- 힐링 임장 4단계
1단계 힐링 임장 데이 설정
2단계 '에버노트'에 임장 일기 작성
3단계 나만의 정보 최적화하기
1) 마스터 지도 : 임장을 다녀온 후 늦어도 이틀 안에는 조사한 내용을 바로 정리한다.
임장후 기록해 놓으면 좋은 세부 내용들 : 인근 아파트의 시세, 부동산에서 들은 내용, 온라인 카페를 통해 알게 된 실거주자들의 이야기, 전세 가격을 좌우하는 공급량, 다른 지역과의 비교시세표, 중심업무지구에서부터 걸리는 시간 등
2) 전매비교표 : 여러 지역의 매매 가격과 전세 가격을 한눈에 볼 수 있는 표다. 전매비교표를 통해 각 지역이 현재의 가격이 최고가 대비 몇 퍼센트 떨어진 상태인지, 최저가 대비 몇 퍼센트가 오른 상태인지, 전세 가격 상승률이 매매 가격 상승률에 비해 얼마큼인지 등을 비교해볼 수 있다.
- 매수하기 전 나만의 원칙 세 가지
1. 투자 전, 최소 세 번은 그 지역을 방문한다.
2. 내가 산 부동산과 같은 가격의 매물이 하나 더 나온다 해도 흔들리지 않을 만큼 매력적인 가격에 거래한다.
3. 아무리 급급매라도 내 눈으로 직접 그 집 내부를 확인하고 거래한다.
- 양도소득세 팁
· 일시적 1가구 2주택 활용 : 이사를 목적으로 주택을 한 채 더 사는 경우, 처음 주택을 취득하고 1년 뒤에 두 번째 주택을 취득했을 때 기존 주택을 3년 이내에 팔면 양도세가 비과세가 된다.
· 양도 차익이 작은 주택부터 팔아야 한다 : 가령 2주택일 때 양도 차익이 작은 주택을 먼저 팔아야 양도세가 적게 나온다. 그리고 나머지 주택 한 채는 자연스레 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
· 부부 공동 명의를 활용하라 : 종부세 혜택을 받을 수 있으며 더불어 양도세 혜택도 누릴 수 있다. 두 가지 모두 인당 과세라 둘로 나무면 세금이 줄어들기 때문이다.
· '적자 주택 + 흑자 주택'을 묶어서 같은 해에 팔아라 : 양도소득세는 당해연도 합산으로 결정된다. 만약 흑자를 본 두 채를 같은 해에 팔면 그만큼 양도소득세 구간이 높아져 세금이 많아진다.
- "수요와 공급은 부동산 가격을 결정하고, 부동산 입지는 부동산 가치를 결정한다."
- 에코세대 투자 : 적은 돈으로 느리지만 안정성 있게
수익성을 높여가는 투자
1단계 시세차익 투자로 작은 눈덩이를 굴린다(전세 활용 소액 투자)
2단계 큰 눈덩이로 안정적인 월세 구조를 만든다(수익형 투자)
3단계 편안한 노후를 위해 상가와 빌딩에 투자한다.
4단계 내 건물의 사무실에서 퇴직 후 제2의 인생을 시작한다.
- 부동산 시장의 사이클
- 본인이 시세차익형 부동산 투자를 하고 있다면, 금리 상승은 그다지 신경 쓰지 않아도 된다. 하지만 수익형 부동산 투자를 생각하고 있다면, 좀 더 여유를 가져도 좋다. 시간을 두고 오피스텔 공급 물량이 얼마나 되는지, 상가 주변의 유동인구가 얼마나 되는지, 금리 상승 분위기는 얼마만큼 지속될 것인지 팔짱을 끼고 지켜봐도 좋다. 다시 말해 향후 금리 상승 시, 수익형 부동산을 보다 싼 가격에 매수할 수 있는 기회가 올지도 모른다는 뜻이다.
- 기억하자. 인생도 부동산도 타이밍이다.
