앞으로 10년, 대한민국 부동산

Q. 책을 보면 최악의 시나리오와 최상의 시나리오가 나옵니다. 집을 가진 사람에게도, 사려는 사람에게도 모두 중요한 핵심이라 생각합니다. 앞으로 10년, 부동산 투자에서 무엇이 최상이며, 최상의 방법을 알았다면, 어떤 투자를 해야 할까요?

A. 투자와 거주를 분리해야 합니다. 거주는 직장과 가까운 곳에 하거나 애들이 커서 큰 집을 원한다면 월세나 전세로 사는 것도 나쁘지 않습니다. 다만 집이 큰 만큼 출퇴근 하는 거리는 늘어날 수 있습니다. 투자에 있어서는 남들이 선호하는 입지의 부동산을 사 놓는 것이 좋다고 생각합니다. 가진 돈에 맞춰서 투자와 거주를 동시에 생각하다 보니 오르지 않는 부동산을 사게 되는 것입니다. 투자는 서울의 2호선 역세권 라인이 될 것입니다.

- 토지, 노동, 자본이란 무엇인가? 자본주의의 생산 3요소이다. 이 중 노동을 빼고 토지와 자본이 생산수단이 된다. 생산수단을 점유해야만 늙어서도 내가 직접 일하지 않고도 돈을 벌 수 있고 또한 자녀에게 물려주어 부의 대물림을 할 수도 있다.

- 우리나라 노인의 최저생계비는 150만 원이다. 그러나 조금 더 보태서 200만 원을 쓴다고 하면 25년 동안 얼마를 벌어야 할까? 산술적으로 계산해 본다면 25년 벌어서 50년, 2배의 기간을 써야 하니 매월 400만 원씩 저축을 해야 한다. 50세 이후에 400만 원씩 쓰면서 살아야 한다면 어떻게 해야 하는가? 5가지 방법이 있다.

① 매월 400만 원씩 저축한다.

② 죽을 때까지 근로소득을 번다.

③ 물가 싼 해외에서 노후를 보낸다.

④ 50대에 매월 400만 원씩 생활비가 나오는 구조를 만든다. 우선 부동산 임대소득을 만들거나 주식의 배당소득, 연금소득, 채권 이자소득, 은행 이자소득이 될 것이다.

⑤ 매월 10만 원씩 투자해서 50세 은퇴 시 40배, 100배 오를 곳에 투자한다.

10만 원씩 저축해서 강남의 빌딩을 사거나 소박하게 1층 상가 2개를 사려면 주식과 토지에 대한 투자는 기본인 것이다.

- 생산수단은 산업혁명 이전에는 토지, 산업혁명 이후에는 주식이다. 생산수단은 썩지 않는 불멸성에 기초한다. 그러므로 썩는 것은 생산수단이 아니다.

생산수단은 내재적 가치를 지니고 있어야 한다. 내재적 가치란 황금알을 낳는 거위와 같다. 매번 일정 금액을 생산수단을 가진 자에게 주어야 한다. 토지는 수확물을 통해서 생산수단을 가진 자에게 생산물을 준다. 주식은 배당금을 통해서 생산수단을 가진 자에게 생산물을 준다.

- '강남은 되어야지 재건축이 된다'는 것이다. 그렇지 않은 동네는 중층 재건축은 꿈도 못 꾼다. 우리나라 강남3구를 제외한 중층 재건축은 일부 가능성이 있는 지역인 목동, 분당 정도만 재건축이나 리모델링이 가능하고, 이 역시도 아파트 가격이 올라줘야 가능한 시나리오다. 현재처럼 가격 오름세가 지지부진하면 재건축은 힘들다.

- 과거 부동산 공식이 영원할 것이라 생각하면 안 된다. 재건축이 안 되면 슬럼화 된다. 슬럼화가 되는 주택, 상가는 최종적으로 자식에게 대물림이 되는 영원한 재화가 아니다.

결론을 말하자면, 앞으로 자식들에게 물려줄 것은 재건축이나 재개발이 가능한 주택이나 상가여야 한다. 서울의 강남이나 역세권이 될 터이다. 토지도 괜찮다. 공실의 위험이 없고 대를 이어간다 하더라도 슬럼화될 가능성이 없다. 임야건 농지건 끊임없이 재생된다.

- 재생될 수 없다면 언젠가는 죽을 수밖에 없고, 쓰고 나면 버려지는 소비재라는 것이다.

앞으로 10년, 대한민국 부동산  최악의 시나리오 vs 최상의 시나리오 

- 가격에는 미래가치가 포함되어 있는 것이 있다. 그것이 투자재이다. 미래가치가 없다면 비쌀 수가 없다. 싸야 정상이다. 그러나 미래가치가 없는 것은 비록 싸지만 소비재라서 시간이 지나면 소멸되고 만다. 소비재라는 것을 본인만 모른다.

소비재를 확인할 수 있는 방법이 있다. 남들에게 내 것을 살 것이냐고 물어봐서 사지 않는다고 하면 소비재이다. 투자를 해야 하는 주식과 부동산에는 모두 미래가치가 담겨 있다. 미래가치가 없다면 소비재이다. 소비재를 사면 그 효용을 다 하는 순간 버려진다. 그러나 미래가치가 있는 것은 투자재이다. 투자재는 미래가치가 나타날 때까지 가격이 오른다. 그래서 소비재는 가격이 오르지 않고 투자재는 가격이 오른다. 그래서 최악의 시나리오를 알아보고 그곳에서도 그나마 오른 곳을 알아보고 최악의 경우에서도 더 많이 오른 곳을 알아봐서 가장 좋은 곳을 골라야 할 것이다.

베이비붐 세대는 이제 60을 넘어 아직은 집을 팔 나이가 아니다. 그리고 X세대에서 가장 중심인 71년생은 40대 후반으로 한창 애들을 키울 나이다. 그러니 집을 팔 이유가 없다. 그리고 에코세대는 30대로서 결혼을 해서 전, 월세를 살아야 한다. 결국 현재 대한민국은 집을 살 사람이 압도적으로 많은 시대를 지나고 있다. 10년만 지나도 베이비붐 세대는 70대로 들어서고 X세대도 60대로 들어선다. 결국 가장 많이 태어난 세대가 급격히 노령화를 겪는다는 얘기다. 그러니 지금까지와는 달리 차별화가 진행될 것이다.

- 결국 세계화에서 고급일자리는 다 어디에 있는가? 바로 대도시에 몰려 있다. 그리고 글로벌 기업은 왜 스마트한 젊은이를 필요로 하는가? 이들이야말로 머리를 쓰는 창조적인 일을 할 수 있기 때문이다. 그래서 본사가 중요하다. 생산공장은 죄다 가버리고 대기업 본사만이 양질의 일자리로 남는다. 그런데 대기업은 100개 중 64개가 서울에 있다. 그것도 시청과 강남역을 중심으로 말이다. 그러니 세계화 때문에 서울의 2호선 역세권 라인이 더욱 중요해진 것이다.

- 잘 생각해 보면 1기 신도시가 좋아서 그곳이 인기 있었던 것이 아니라 조금 멀더라도 새 아파트 수요 때문에 사람들이 1기 신도시로 몰려갔던 것이다. 그런데 지금은 상황이 바뀌었다. 새 아파트는 강북에 오히려 많고 직장을 비롯한 모든 편의시설도 1기 신도시를 압도한다. 그런 와중에 1기 신도시의 재건축 여부는 중요하다. 왜냐하면 1기 신도시가 재건축이 안 되었을 경우 슬럼화 될 가능성이 크기 때문이다. 뿐만 아니라 1기 신도시가 가진 문제가 더 있는데, 바로 계속 된 신도시 건설이다. 따라서 1기 신도시의 노후화, 2기 신도시의 거리 등은 3기 신도시가 지어지면 입지와 신규 아파트의 공급으로 인해 약점으로 작용할 가능성이 크다. 그러나 결국에는 3기 신도시도 강북에 새로운 아파트가 더 많이 지어지면 악재로 작용할 것이다. 1,2,3기를 막론하고 신도시 전체가 안전하지 않다는 의미다.

박원순 서울시장이 여의도를 통개발하겠다고 발표하면서 서울의 여의도와 용산에 아파트 가격이 급등한 적이 있다. 여기서 주목해야 할 것은 강북에 아직도 대규모로 개발할 여지가 있는 곳들이 많다는 것이다.

- 일본처럼 고령화가 지속되어 부동산을 구매할 여력이 있는 수요층은 계속 줄어든다. 그래서 부동산의 전체적인 가격은 점차 떨어질 것이다. 우리나라의 출산율이 높아지거나, 미국처럼 이민을 장려하여 이민자들을 많이 받아들이거나, 통일이 되어 북한 사람들이 남쪽으로 내려와 인구가 늘어난다거나, 외국의 기업이 한국으로 들어와 활발히 활동한다는 등의 변수가 일어나지 않는 한 말이다.

부동산이 떨어진다 해도 차별화되어서 오를 곳은 더 오르고 떨어질 곳은 더 떨어진다. 그러니 경제 자립도가 높은 곳을 눈여겨봐야 한다. 서울 도심은 기업이나 은행 같은 경제뿐 아니라 대학과 같은 교육, 문화, 정치 등의 집합체이기 때문에 가치가 있다. 기업들이 몰려있는 산업단지는 경제에서만큼은 자립도가 높다.

우리나라에서도 향후 도심회귀가 일어날 테고 인구 감소는 이어지겠지만 1인이나 2인가구는 오히려 증가할 것이다. 노인인구가 증가하고 결혼이 늦어지는 만혼이 늘어나면서 2인 이하가 살 수 있는 주택의 수요는 늘어날 것이다. 역세권의 도심형 생활주택처럼 소규모 세대를 위한 공간은 더 필요할 것으로 전망된다. 수요는 공급을 창출하고 수요가 많은 곳은 가격이 상승하게 되어 있다. 그러니 그곳에 위치한 부동산은 최악의 시나리오가 현실화되더라도 살아남을 것이다.

- 청년은 지방에서 학교를 졸업했어도 취업준비나 시험준비 또는 직장을 갖더라도 무조건 서울로 올라올 수밖에 없다. 이들의 주거형태는 서울 역세권 오피스텔에 모여 사는 셰어하우스 형태로도 발전한다. 이 현상으로 알 수 있는 부동산 가격변화는 무엇인가? 사람이 떠나는 곳은 가격이 떨어지고, 사람이 모이는 곳은 가격이 오르거나 최소한 떨어지지 않는다. 결국 다시 서울만 살아남는다는 의미다.

- 지방에는 노동력이 많이 필요한 공장은 지어지지 않고 사람을 대신해 기계가 일을 하는 자동화 된 곳만 들어선다. 즉 반도체 업종과 석유화학 업종은 설비투자에는 막대한 자금이 들어가지만, 정작 고용인원은 많지 않다. 결국 국내에 공장을 짓는 산업은 인력이 많이 필요하지 않는 업종이고, 인력이 많이 필요한 공장은 해외로 이전한다.

- 전문가들은 우리나라가 중간재를 중국으로 수출해서 먹고사는 국가이므로 만약 중국이 어려워지면 한국도 같이 어려워진다고 얘기한다. 일견 맞는 말이다. 하지만 단기적으로만 맞는 말이다. 왜냐하면 장기적으로 보면 중국과 한국은 제조업이라는 분야가 일치한다. 그러니 결국 중국이 한국의 기술을 탈취하려고 시도할 것이며, 그 기술을 빼앗기느냐 빼앗기지 않는냐에 따라 선진국과 중진국으로 명암이 갈릴 것이다. 이때 미국이 중국을 겨냥함으로써 한국은 반사 이익을 얻는다고 볼 수 있다. 한국은 중국 내수용으로 중간재 수출을 계속하면서, 미국이나 선진국 시장으로 중간재를 포함한 완성품을 판다. 남의 칼을 빌려 상대를 견제하는 구도가 완성되는 것이다. 이와 같은 시나리오가 가능한 이유는 미국이 한국이나 중국과 달리 소비국가이기 때문이다. 한국의 경제상대는 미국이 아니라 일본이나 중국과 같은 제조업 국가들이다.

- 컴팩트 시티란, 역세권의 초고층 건물일 수도 있고, 지방도시의 경우는 도심의 기능을 축소해서 도심지를 밀집화 시킨다는 의미로도 쓰인다.

다음의 그림은 안양의 2030 도시기본계획을 보여주는 계획도이다. 향후 안양의 발전 방향, 즉 마스터플랜이다. 그림을 보면 화살표가 밖으로 향하고 있다. 무엇을 의미하는가? 도시가 더 커진다는 의미이다. 도시가 커지려면 인구가 늘어나야 한다. 그런데 우리나라 인구는 2030년을 기점으로 줄어들게 되어 있다. 5000만 명에서 크게 늘어나지 않으며, 줄어들 가능성이 높다.

전국에 있는 도시기본계획 2030을 모두 모아 인구를 합쳐보면 무려 6000만 명이 넘는다. 결국 이룰 수 없는 목표라는 것이다. 그런데 주로 땅투자를 하는 사람들은 시에서 발표하는 도시기본계획을 참고로 해서 땅을 매입한다. 그러나 이들의 투자는 성공하지 못할 가능성이 있다. 왜냐하면 인구증가를 기본으로 해서 짜 놓은 계획이기 때문이다.

- 우리나라 상황도 일본과 크게 다르지 않다. 우리나라 경전철은 흑자 구조가 아니다. 지금이 생산가능인구의 절정기인데도 불구하고 말이다. 앞으로 베이비붐세대가 완전히 은퇴하는 10년 후가 된다면 경전철은 돈 먹는 하마가 될 것이다. 결국 지방은 점점 축소될 것이고 그로 인해 지방의 주변부부터 소멸할 것이다.

- 구도심 재개발은 건설사 입장에서도 구미가 당기지 않는다. 조합원을 조율해야 하고 조합원과 이익을 공유해야 하기 때문이다. 건설불황기에는 재개발과 같은 분양형태를 가져가기도 하지만, 분양이 잘 된다는 보장만 있다면 건설사로서는 굳이 재개발 재건축을 할 필요가 없다. 신도시에 분양하는 것이 건설사에게 가장 큰 이익이다.

당분간은 도시가 활성화 되겠지만 10년만 지나도 수도권과 지방에서는 세입자들을 찾는 집주인의 수고가 고단해질 것이다.

- 제조업은 옮기기가 쉽다. 머리가 없기 때문이다. 본사나 R&D센터에 비해 머리 쓸 일이 적은 공장은 해외로 옮기기 쉽다는 뜻이다. 반대로 옮기지 못하는 것은 무엇인가? 머리를 쓰는 일들이다. 연구개발(R&D), 디자인, 상품개발, 시장조사 등이 여기에 해당한다. 머리를 쓰는 일은 서울과 같은 대도시에서 잘 한다. 왜 서울과 같은 대도시일까? 대도시는 특히 대졸자의 비율이 높다.

4차 산업혁명의 바람이 불어오면서, 도와줄 사람(AI)이 없는 지식노동자는 오히려 과로에 시달리기 일쑤다. 예를 들면 게임을 만드는 프래그래머는 제품 출시 한 달 전부터 야근을 해야 한다. 그런데 아이러니하게도 이렇게 자동화가 안 되니 지식노동자는 더 많이 구할 수밖에 없다. 사람들은 대도시로 계속해서 몰려들고, 이런 지식노동자들이 쓰는 돈으로 인해 살아가는 사람들이 많아진다. 세탁소 직원, 변호사, 미용실 주인, 마트 직원 등 말이다. 결론은 대도시는 더 번창하며 더욱 커질 것이고, 선진국의 지방은 몰락이 더 가속화 될 것이며, 완벽한 인공지능에 의한 공장 가동이 가능해진다면 사막의 항구가 생산공장이 될 날도 머지않았다.

- 통일 후 북한 주민의 이탈과 일자리가 풍부한 서울과 수도권으로의 쏠림 현상은 매우 심해질 것이다. 이주 오는 사람들은 일할 수 있는 젊은 청장년층으로 전망된다. 현재 우리나라의 지방에도 청년층은 줄어드는 추세다. 서울 및 수도권 대학으로 진학한 사람들은 좀처럼 내려오지 않으며, 지방에서 대학을 졸업해도 일자리가 없어 결국 서울로 올라오는 사람들이 많다. 이로 인해 서울과 수도권의 부동산은 더욱 부족해질 것으로 전망되며 전월세의 상승으로까지 이어질 가능성이 크다. 통일이 되면 수도권의 부동산은 폭등할 것이다. 최악의 시나리오에서도 최상의 시나리오에서도 오르는 곳은 서울의 역세권이며, 그래서 가장 안전한 곳이다.

- 거문도는 동양의 지브로올터다. 그만큼 전략적 요충지이며 교통의 요지이다. 그래서 이와 가까운 여수가 미국의 셰일가스를 담아 두는 LNG허브로써 유리하다. 이런 호재들이 지방에 계속 생긴다면 지방 부동산이 살아날 수 있으리라 보인다.

- 불황에도 버틸 부동산 투자는 서울의 역세권이다. 이왕이면 2호선 역세권 라인이 가장 좋다. 최상의 시나리오에서 얻을 수 있는 결론은 무엇인가? 최상의 시나리오에서는 우리나라 전역이 오를 수도 있다. 그렇다 하더라도 실패하지 않을 곳, 혹은 더 크게 성공할 것으로 지역을 압축해 보자. 외국인들이 사는 곳이 오르고, 통일이 된다면 수도권이 오른다. 최악과 최상의 시나리오에 모두 해당되는 교집합은 어디인가? 바로 서울의 역세권이다. 서울의 역세권은 미래에 어떤 시나리오로 간다고 해도 모두 상승이 가능하며 안전하다.

- 내 부동산을 살 사람의 니즈를 알아야 한다. 좋은 곳을 사자. 서울말이다. 그러나 아파트는 비싸니 재개발 빌라와 같이 미래가치가 있는 물건을 사는 것이 좋다. 언젠가는 그 낡은 주택이 아파트로 바뀔 것이다. 이미 재개발 구역으로 들어간 빌라는 비싸다. 그러나 아직 재개발에 들어가지 않았지만 앞으로 될 지역을 사는 것도 좋은 방법이다. 안 좋은 지역에 아파트를 사는 것보다는 훨씬 좋은 전략이다. 

아직 재개발 구역이 아니라서 새 빌라일 경우가 많고, 세입자를 놓는 것도 수리를 하는 비용도 적게 들어가고 전세가와 매매가의 차이도 적다. 이런 곳은 재개발 지역이 된다면 부동산 가격이 오를 것이고 서울이니 좋은 세입자가 들어올 것이고 공실도 덜 날 것이다. 지방의 아파트보다는 훨씬 나은 선택이다. 매수할 사람의 니즈를 알아야 한다.

- 부동산이든 주식이든 내가 바라보는 눈높이로, 내가 가진 자금으로, 내가 가진 얇팍한 지식으로 세상과 맞서서 투자하고 있는 것은 아닌지 생각해 봐야 한다. 시장은 항상 옳다. 나는 그것을 수용하면 된다. 세상과 맞서 부실주를 들고 있으면서 오르길 바라고, 자신은 물론이고 세입자도 들어오길 거부하는 부동산을 가지고 있으면서 가격이 오르길 바라는 것은 아닌지 생각해보자.

- 투자에서 '왜'를 이야기하지 않는 전문가는 일단 의심부터 해야 한다. 왜라고 말하지 않는 이유는 그 자신도 투자물건에 대한 본질을 모르고 있기 때문이다. 그러면서 공포심만 조장한다. 다시 한 번 강조하지만, '이해할 수 없으면 소유할 수 없다.' 이해를 하지 못했기에 떨어지면 불안하고 올라도 얼마 못 벌고 빠져 나온다. 그리고 이해하지 못했기에 배우지 못했고 그와 비슷한 미래의 상황에도 대처하지 못한다.

투자를 하기에 앞서 왜라는 질문을 던져야 하고, 답을 얻을 수 있어야 한다. 왜인지 설명할 수 없다면, 강사의 말을 들어서도 안 되고, 스스로도 투자를 해서는 안 된다.

- 어떤 인생을 살던 매일 새로움을 추구해야 한다.

- 서울 내에서 재개발이 될 만한 부동산을 찾아 투자해야 한다. 물론 아직은 재개발의 '재'자도 안 나오는 부동산이어야 한다. 그러면서 분양가가 높은 지역이어야 한다. 그래야 나중에 추가분담금이 안 생기며, 건설업자들도 이런 곳에서는 아파트를 더 짓고 싶어 한다. 이유는 사람들이 선호하는 지역이기 때문이다. 그러나 사람들은 당장 재개발 구역이 아닌 부동산은 사지 않는다. 경쟁자가 없는 블루오션임에도 불구하고 사려는 사람이 거의 없다.

대한민국 부동산은 단기적으로는 최고의 피크를 달리겠지만, 장기적으로는 그러니까 10년 후부터는 나빠질 것이다. 그러니 남들과 싸우지 않는 해외주식이나 국내주식 중에서도 세계적으로 경쟁력 있는 기업을 찾아 투자하면 된다. 4차 산업혁명과 관련된 주식이나, 전세계 주요 선진국이 늙어가고 있으니 바이오 주식이나, 중국이 1인당 GDP 2만 달러를 열면 중요해질 중국내수 주식이나, 인간의 욕망을 자극하는 욕망에 관한 주식 등에 장기적으로 투자하면 된다.

주식은 사서 모아가야 하는 생산수단이다. 토지와 개념이 비슷하다. 따라서 월급쟁이는 반드시 여유자금을 모아 생산수단을 사모아야 한다. 경쟁자가 없는 미래를 꿈꾸는 투자를 하라는 말이다.

- 투자는 미래를 보고 하며 삶은 현재를 살아가야 한다.

- 좋은 것은 정해져 있으니 그것을 사자. 부동산 살 때 고민하지 말자. 그냥 내가 가진 돈에서 최고로 비싼 곳을 사면 된다.

- 셰어하우스는 역세권 그것도 서울의 역세권이 유망하리라 전망된다. 앞으로도 셰어하우스의 타깃 소비자는 청년층이기 때문이다. 한창 일을 해야 할 그들은 직장이든 아르바이트든 출퇴근을 하려면 지하철을 이용할 확률이 크다. 따라서 지하철과 가까운 오피스텔, 주상복합 아파트, 나 홀로 아파트가 유망할 수밖에 없다.

향후에는 주거형 부동산의 개념도 많이 바뀔 것이다. 지금까지는 역세권이 아니어도 학군이 좋거나 대단지면 가격이 올랐고 가격도 비쌌다. 지하철에서 내려 마을버스를 타고 들어가야 하는데도 말이다. 하지만 은퇴자가 쏟아져 나오고 청년실업이 맞물리게 된다면 역세권 수익형 부동산이 더 각광 받을 수 있다. 게다가 주택연금 부동산과 셰어하우스를 접목시킨다면 노후에 자영업을 하지 않아도 좀 더 여유롭게 보낼 수 있지 않을까 생각한다.