DDOLKONG
30평 아파트 대신 1000평 땅주인 된 엄마 본문
- 가난한 사람들과 부자들, 이들의 소득 격차는 크게 두 가지 측면에서 나타난다. 버는 것 그리고 불리는 것. 많이 번다고 해서 소득이 무한정 늘어나는 것이 절대 아니다. 여기에 불리는 것까지를 잘 해야 순선환구조가 되면서 진짜 큰돈으로 불어나게 된다. 경제적인 자유를 꿈꾸는 사람들이라면 아니 제대로 된 노후준비라도 하고 싶은 사람이라면 하다못해 둘 중 하나라도 잘 해야 한다.
- 내가 지금 어떤 선택을 하느냐에 따라 시간이 갈수록 소득의 격차는 그래서 삶의 질은 그 누군가와 계속 벌어질 수도, 조금씩 줄여질 수도 또는 그 누구보다 앞서 갈 수도 있다.
- 돈을 버는 방법은 크게 두 가지, 즉 월급을 받는 직장인이 되거나 창업을 하거나 둘 중 하나 선택이 있다. 창업의 경우 많은 돈과 시간을 쏟아 부어야 하며 그럼에도 불구하고 웬만큼 대박이 나지 않는 한 돈을 버는 데 여전히 한계가 존재한다. 따라서 쏟아 부을 돈도 시간도 별로 없는 서민들이 버는 것으로 인생을 역전하기가 쉽지 않다. 그나마 다행인 사실이 하나 있다. 언제 끊길지 모를 고만고만한 소득을 유지하는 서민들이 이미 한참 부자인 사람들을 역전할 수 있는 방법, 그것은 땅에 있다고 생각한다. 부자들과의 격차를 조금이라도 줄일 수 있는 방법, 그것은 불리는 것에 있으며 그 중심에 땅이 있다고 생각한다.
- 땅이 그저 여러 가지 투자 수단 중의 하나라는 정도의 인식만으로는 땅투자로 성공하기 어렵다. 과거의 많은 사람들이 경험했듯 땅으로는 단순히 돈을 버느 것을 넘어서 나 그리고 내 아이의 운명까지도 바꿀 수 있는 일이기에 마음가짐을 단단히 먹고 시작해야 한다. 보상이 큰만큼 견뎌내야 할 어려움의 강도 또한 크기 때문이다.
- 대한민국 국토는 국토개발 과정을 통해 도시의 비율이 점차 증가해왔다. 사람들이 이용하는 건물이 올라간 주거지, 상업지, 공업지, 공공용지 등의 땅을 도시적 용지라고 한다. 이러한 도시적 용지비율이 앞으로 얼마나 늘어날 수 있을지를 안다는 건 매우 중요한 일이다. 이는 곧 투자의 기회와도 직결되기 때문이다. 1차 국토종합개발계획(1972~1981년)이 완료되고 나서 대한민국의 도시적 용지는 약 3%대로 진입했으며, 2차 및 3차 국토종합개발계획(1982~1999년)이 완료된 이후 대한민국의 도시적 용지는 약 6%대로 진입했다. 그리고 현재 진행 중인 4차 국토종합계획(2000~2020년)은 9%대 진입을 목표로 하고 있다. 우리나라가 늘 선진국의 발자취를 따라간다는 점을 고려할 때, 평균 10% 수준인 선진국의 도시적 용지비율(일본 7%, 영국 13%)을 감안한다면 대한민국의 국토 개발이 얼마 남지 않았음을 어렵지 않게 유추해 볼 수 있다.영원할 것 같았던 아파트 투자의 시대가 저물어가는 것처럼 땅투자의 기회도 영원히 존재하지 않는다는 의미이다.
- 원재료인 땅을 완제품인 건물과 똑같은 시각으로 바라보고 판단하면 안 된다. 건물에 투자(수익형 부동산)하는 일이 현재 가치에 중점을 둔 것이라면, 땅에 투자(시세차익형 부동산)하는 것은 철저히 미래 가치에 중점을 둔 것이다. 그런데 사람들은 땅을 고를 때 자꾸만 아파트를 고르듯이 접근한다. 장기적인 안목으로 멀리 보지 못한 채 말이다. 그래서 결국 실패하고, 안 좋은 소문을 퍼뜨린다. 땅투자는 아파트 투자와 많이 다르다.
- 땅투자에서 성공하기 위해 반드시 알아야 할 접근방식 9단계
1단계 명확한 목표를 정하라.
· 당신의 WHY는 무엇인가?
누가 뭐래도 앞으로 나아갈 에너지를 유지해줄, 간절한 'WHY'를 찾아내기를 바란다. 비단 땅투자가 아니라 어떤 일을 하든지 간에 성공하고 싶다면 제대로 된 'WHY' 찾기부터 갖추어야 한다.
· 벌고 싶은 돈을 구체화하라
금수저를 물고서 태어난 게 아니라면, 우리는 지금부터 돈을 준비해야 한다. 노후를 대비하기 위해서는 현금 약 11억 원을 준비하거나 매달 월 236만 원 정도씩 꾸준히 나오는 수입 구조를 만들든가 둘 중 하나는 반드시 있어야 한다.
숫자로 확인될 수 있는 명확한 목표가 없으면 사람은 나태해진다. 친구랑 내일쯤 만나자고 약속한 거랑 내일 아침 7시에 만나자고 약속한 거랑 그 마음이 얼마나 다른지 떠올려봐라. 땅을 살 때는 꼭 여윳돈으로 해야 한다는 생각은 구체적인 목표가 없기 때문에 비롯되는 것이다. 생각이 달라지면 방법도 완전히 달라진다. 불가능한 일도 가능하게 만들어버린다. 무엇인가를 하고 싶어도 방법이 없다고 푸념만 하는 사람들은 아직 목표가 뚜렷하지 않은 사람들이다. 목표가 명확한 사람들은 없는 방법도 찾아낸다.
'10년 안에 10억 원 모으기!'
여러분의 목표를 반드시 수치화하라. 그래야 구체적인 방법에 대하여 치열한 고민이 시작된다. 1억 원만 있어도 행복할 것 같은 사람이라면 굳이 안 좋은 소리 들어가며 땅투자에 나설 필요가 없다.
· 부자들의 관점으로 세상을 보라.
부자와 관련된 자기개발 서적과 강의를 닥치는 대로 읽고 분석했다. 그 결과 부자들은 생산자 관점으로 생각하는 것이 습관화되어 있다는 것을 알았다. 반면 대부분의 평범한 사람들은 소비자의 관점으로 생각하는 것이 습관화되어 있다.
땅을 가진 이들은 진정한 생산자이다. 부동산에서 땅 없이는 어떤 행위도 불가하기 때문이다. 단, 조건이 있다. 개발행위가 이루어질 만한 매력적인 땅을 가지고 있어야 한다. 세상에 쉬운 방법은 절대 없다. 적어도 경제적 자유를 원하는 사람들이라면, 생산자 관점을 갖기 위해 노력하고 이를 철저히 습관처럼 몸에 익혀야 한다. 무엇보다 좋은 결과를 얻기까지 참고 감내해야 할, 즉 생산자로서 견뎌내야 할 두려움을 당연히 받아들이고 즐길 줄도 알아야 한다..
2단계 투자의 방향성을 정하라!
· 자산혼란 시대, 어디에 투자할 것인가? - 투자는 옵션이 아닌 필수이다.
· 달콤한 월세의 유혹
· 공급과잉 시장에서 탈출하라
희소가치가 돈을 부른다. 강남의 웬만한 부자들은 어떻게든 땅을 가지려고 애쓴다. 항상 뒷북치는 일반인들은 아직도 아파트, 아파트만 외치는데 말이다. 아파트 값이 폭락한다는 최악의 경우를 가정하지 않더라도 이제는 투자비용 대비 효율을 철저히 따져야 할 때이다. 부자인 누구에겐 쌈짓돈이 늘 부족한 우리에겐 종자돈이기에 더욱 그러하다. 당신은 돈이 없는가? 그럴수록 완제품이 아닌 원재료에 관심을 가져라. 이 말은 물려받은 것 없고 월급에 의지해야 하는 서민들이 돈을 벌고자 한다면 반드시 기억해야 할 생존의 법칙이기도 하다.
· 언제까지 가격경쟁만 할 텐가
아파트, 빌라, 오피스텔, 상가 등등 건물은 이제 정보 싸움이 아니다. 철저히 가격 싸움이다. 누가 얼마나 싸게 사느냐가 관건이 되어버렸다.
· 땅투자의 경쟁자들 - 2016년 말 기준, 외국인 토지보유현황을 살펴보면 전체 국토 면적의 약 0.2%가 외국인들의 소유이다. 외국인이라면 개인뿐 아니고 법인과 단체도 포함하는개념이다. 0.2%가 얼마 안 되는 것 같지만 여의도 면적의 79배에 해당하는 면적이다.
대한민국 토지가 외국인들에게조차 매력적인 이유, 그것은 크게 두 가지로 볼 수 있다.
첫째, 희소성.
원하는 사람은 많은데 공급량이 적다. '땅값 = 땅을 밞아주는 사람의 수'
둘째, 개발규제. 공급량이 수요를 따라가지 못한다. 결국 땅값이 오를 수밖에 없다.
이처럼 땅의 가치를 깨우치지 못하면, 땅에 대한 편견을 깨지 못하면, 외국인들에게조차 그 기회를 빼앗길 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다.
· 건물 대신 땅으로 갈아타라 - 땅 없이는 많은 사람들이 그토록 갖고 싶어하는 그 건물들은 아무 의미가 없다.
3단계 근거 없는 두려움을 제거하라!
두려움이라는 것이 본래 무지로부터 만들어진다. 일단 내용을 알면 두려움은 점점 사라져간다. 땅투자의 어려움, 그 중심에 있는 기획부동산 사기에 대하여 반드시 공부해야 한다.
· 땅투자는 기획부동산 사기?
'대량으로 땅을 매입해 소량으로 공급하는 곳'이 기획부동산이다. 땅투자를 하려면 기획부동산의 존재를 인정하고 제대로 된 기획부동산을 고를 줄 아는 안목 키우기에 힘써야 한다.
· 기획부동산 Vs 법인부동산 진실은?
엄밀히 말해서 기획부동산이나 법인부동산이나 같은 말이다. 작정하고 나쁜 짓을 하는 곳을 기획부동산, 그렇지 않은 곳을 법인부동산이라 칭하겠다.
기획부동산의 사기의 핵심은 무엇일까? 첫 번째도 품질, 두 번째도 품질이다. 여기서 말하는 품질이란 '입지'와 '개발 가능성'을 의미한다. 개발호재로 인해 뉴스엔 오르내리는 핫한 지역들이 대상인 경우가 대부분이다. 그들은 일반 사람들이 겉으로 보이는 것에 쉽게 현혹된다는 약점을 잘 이용한다.
진짜를 알아보는 눈
· 개발호재 뒤에 숨은 사기
기획부동산은 반드시 주위에 호재가 있는 화려한 곳을 타깃으로 삼는다. 그래야 사람들을 유혹하기가 쉽기 때문이다.
· 토지이용계획원
그런데 자세히 보면 300평 정도 땅의 80% 이상이 완충녹지, 그리고 도로 포함이 되고, 활용할 수 있는 땅은 20%나 될까 싶다.
대충 보면 역시 멀쩡해 보인다. 그러나 자세히 보면, 400평 땅 중 90%는 공원과 도로에 포함되고 활용할 수 있는 땅은 10% 남짓이라고 여겨진다.
즉 구입한 땅이 100평이라면 개발될 수 있는 땅은 10~20%수준, 10~20평 정도라는 것이다. 저 땅 가격이 평당 100만 원 정도라면, 실제로 쓸 수 있는 땅을 기준으로 보면 평당 500만 원 이상 주고 샀다는 이야기가 된다.
누구나 실패하기를 두려워한다. 그러나 성공은 결코 완벽한 상태로 시작하는 게 아니다. 일단 시작하고 수정, 보완하면서 점점 더 완벽해지는게 아닐까. 기획부동산 사기, 알고 보면 별거 아니다. 품질, 가격, 신뢰도. 이 세가지만 기억하면 된다.
· 공유지분등기 Vs 공동소유등기
한 개의 필지가 여러개의 작은 필지로 분할되기도 하지만, 분할된 필지로도 여전히 크기가 큰 경우 지분으로도 분할해서 매매를 한다.
필지 : 구분되는 경계를 가진 토지의 등록단위
지분 : 각 공유자가 공유물에 대해 가지는 소유의 비율
[ 개별등기 Vs 지분등기 ]
당장 건물 지어 올릴 실수요자가 아니라 돈을 벌고자 하는 투자자라면 입지가 훨씬 좋은 지분, 입지가 떨어지는 필지가 있다면 전자가 우선적인 고려 대상이다. 적어도 지분이냐 아니냐가 아니라 입지를 먼저 논할 수 있는 사람이라면 반드시 그 두려움의 실체를 본인이 직접 파악해라. 그 두려움이 본질적으로 아무 문제가 없음에도 단순히 심리적인 것에 관한 것이라면 조금 더 용감해져도 된다.
· 대표적인 사기 사례, 맹지와 미등기전매
개발 가능성이 전혀 없는 땅의 대표적인 것이 맹지이다. 투자는 확률을 보고 결정해야 한다. '현재로서 그 어떤 개발행위를 할 수 없는 땅'이라고 명시된 곳이다. 확률로 따지면 개발 가능성이 매우 낮음을 의미한다.
미등기 전매란, 등기부등본상의 소유자가 실제 거래자와 다른 것을 말한다.
만약 정상적인 거래관계라면 B(회사)가 C(지주)로부터 정상적인 대금을 내고 소유권을 완전히 이전 받아 A(투자자)에게 전달해야 한다. 그래야 문제가 생겼을 때 B(회사)와 C(지주)가 해결을 보고 또는 A(투자자)와 B(회사)가 해결을 볼 수 있다. 그런데 B(회사)가 계약금 정도만 지불한 상태에서 땅의 소유권을 가지지 못한 상태라면 문제가 생겼을 때 어쩔 도리가 없다. 그때는 A(투자자)가 C(지주)한테 가봐야 소용 없는 거란 말이다.
그렇다면 왜 위험하게 이런 짓을 할까?
첫 번째 가능성은 탈세를 위해서다. 땅의 소유권을 가져오면 국가에내야 할 세금이 꽤 크다. 전체 토지매입금액의 최소 20% 이상은 세금으로 나간다. 이 돈을 아끼고 싶은 거다. 두 번째 가능성은 자금 여력이 열악하기 때문이다. 계약금(10%) 정도만 가지고도 땅을 팔 수 있다. 땅이 생각보다 안 팔리면 받은 사람들의 돈만 가지고 일명 먹튀를 하는 거다. 따라서 내가 산 땅의 등기부등본, 여기서 내가 거래를 한 누군가의 존재가 정확히 기재되어 있는지 확인하는 습관을 잊지 말자!
· 사기 당하지 않는 두 가지 서류
- 토지이용계획원 : 토지이용계획원을 온라인으로 확인할 수 있는 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)
땅이라는 것은 보는 관점에 따라 여러 가지 이름이 존재한다. 똑같은 땅인데도 지목 관점에서는 임야이고, 용도지역 관점에서는 계획관리지역, 용도지구 관점에서는 관광휴양개발지구, 산지관리법 관점에서는 준보전산지 등 다양한 이름으로 불린다. 이는 같은 땅에 대해 적용되는 법이 여러 가지가 될 수 있다는 의미로, 그래서 땅이 어렵다는 이유가 되기도 한다.
- 등기부등본 : 대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)
4단계 땅에 대한 안목을 키워라!
· 국토종합개발계획 이해하기
땅투자에 관심 있는 분들이라면 '서해안 시대'라는 말을 자주 들어봤을 것이다. 이러한 용어는 어느 날 갑자기 툭 튀어나온 건 아니다. '카더라'에 의존해서는 땅투자에서 반드시 필요한 확신이 흔들리기 십상이다. 국토종합개발계획이라는 큰 그림 아래에서 서해안 시대를 이해하고 땅투자를 준비해야 한다.
국토종합개발계획 체계에서 도시군관리계획 단계가 되어야 비로소 구체적인 실행계획으로 이어지고 법적 구속력을 갖게 된다. 이때 앞에서 봤던 토지이용계획원 상의 규제 관련 사항들(용도지역/용도지구/용도구역)에 대한 내용이 포함된다. 국토종합개발계획상에는 국토개발과 관련된 아주 구체적인 내용이 나와 있지는 않다. 대한민국 국토를 이런 식으로 개발하려는구나, 하는 정도의 방향성만 알 수 있을 뿐이다.
· 도시기본계획과 친해지기
투자자입장에서 좋은 땅이란 가치가 오르는 땅을 의미하며 이러한 결과의 전제조건은 바로 인구이다. 어느 정도의 인구유입을 예상하고 있는지, 인구유입에 대한 요인이 있는 핵심 지역이 어디인지? 인구유입을 위해 어떤 인프라(교통망, 일자리)를 계획하고 있는지를 중심으로 도시기본계획을 들여다봐야 한다.
충남 아산의 계획인구
충남 아산의 일자리
충남 아산의 교통계획
대부분의 사람들이 지하철 개통 정보에 대한 관심은 많아도 국도나 도로 등의 건설계획이나 추진현황에 대한 정보들은 그냥 지나치곤 한다. 하지만 신설되거나 확장되는 도로 주변 지역의 땅은 사람을 몰려들게 하는 강력한 요인이 되기에 그 가치가 높아질 수밖에 없다. 그래서 각종계획 정보는 땅투자 시 반드시 주목해야 하는 이슈가 된다.
· 땅에도 신분이 있다? 용도 파악하기
도시지역 : 말 그대로 도시로 채워진 땅이다. 단, 녹지지역은 도시 팽창을 대비해 확보해 둔 땅을 의미하므로 아직 채워지지 않은 땅이다. 녹지지역 중에서도 자연녹지 땅은 기개발지 다음으로 개발을 염두에 둔 땅으로 도시지역에서 투자가치가 가장 높다고 분류되는 땅이다.
관리지역 : 비도시지역이다. 생산관리지역, 보전관리지역 땅은 개발보다는 보전해야 할 땅에 가깝다고 이해하면 된다.
농림지역과 자연환경보전지역 : 국가 차원의 개발 등 특별한 케이스가 아니면 일반 개인이 움직일 수 있는 가능성이 매우 낮은 땅이다. 이론적으로는 앞서 말한 보전해야 할 땅에 속한다.
도시지역 중에서도 도시 팽창을 위해 예비로 확보해 둔 자연녹지도 주목해야 한다. 개발될 확률이 높은지 그렇지 않은지의 차이일 뿐, 용도에 너무 집착해서는 안 된다. 도시지역이 될 때 땅은 일단 녹지로 편입된 후 주거지, 상업지, 공업지로 용도가 변경된다. 자연녹지는 아직 건물이 올라가지 않은 상태이기 때문에 가격 면에서 매력적이다.
건물이 지어지지 않은 땅과 건물이 지어진 땅의 차이는 이런것이다. 땅이 방치되어 있느냐, 현재 활용되고 있느냐의 차이! 비어 있는 땅이라도 그 땅 주변의 땅 위로는 건물이 지어져서 가치가 크게 반영된 경우라면, 고민할 것도 없이 투자하는 게 맞다. 내가 사고 싶은 땅(채워질 땅) 그 주변의 땅(채워진 땅) 위로 건물이 지어져서 가치를 발휘하고 있다면 비어 있는 내 땅의 가치를 가늠해볼 수 있다. 땅투자는 현재 빈 상태이지만 앞으로 채워질 확신이 있을 때 하는 것이다. 앞서 말한 투자할 땅의 세 가지 종류와 땅의 용도, 이를 무시하는 단 한 가지 경우가 있다. 그것은 그 땅이 역세권이든 신도시든 개발지 안에 포함이 될 때이다. 즉 농림지역이라 할지라도 그 땅이 개발지 안에 포함되어 있다면 개발지 밖의 자연녹지보다 가치가 더 높을 수 있다. 따라서 용도변경의 중요성은 인지하되, 입지를 무시하고 현재 용도에 너무 집착해서 투자를 결정하는 우를 범해서는 안 될 것이다.
· 땅값 상승이 가능한 세 가지 방법
땅의 가치 상승 요인 : 지목변경, 형질변경, 용도변경
주거지가 상업지로 변경되는 경우(용도지역), 개발제한구역에서 해제되는 경우(용도구역), 개발진흥지구로 지정되는 경우(용도지구) 땅값은 놀라울 만큼 크게 오른다. 물론 반대의 경우도 존재한다. 상업지가 주거지로 변경되는 경우(용도지역), 문화재보호구역으로 묶이는 경우(용도구역), 자연경관지구로 지정되는 경우(용도지구)라면 땅값이 하락한다. 이처럼 땅의 용도는 땅의 가치를 좌지우지하는 가장 강력한 변수가 된다.
· 평당 1,000만 원대 아파트 Vs 평당 100만 원대 땅
· 농업진흥지역도, 개발제한구역도, 맹지도 개발된다?
농업진흥지역 해제 사유에서도 알 수 있듯, 필요하면 원칙적으로 보전해야 할 땅이라고 정해진 곳도 얼마든지 개발할 수 있다. 이에 땅투자에서는 첫 번째도 입지, 두 번째도 입지라는 말이 공공연한 이야기가 되는 것이다.
· 임야와 논, 개발 안된다?
농지든, 임야든 그것이 중요한 것이 아니다. 지금은 비어 있지만 채워질 땅, 우리는 그것을 찾는 데 집중해야 한다. 그것은 결국 입지의 중요성에 관한 이야기로 귀결된다.
5단계 땅과 친해져라!
· 예쁜 땅 100평보다 정보 있는 땅 1평이 효자
· 땅을 밟아주는 인구수가 땅값!
좋은 땅의 기준을 명확히 정의하라. 그것은 인구가 유입되는 곳이다. 그 기준을 쫓아가면 절대 망할 일이 없다. 인구가 몰리는 곳이 돈이 된다.
· 일자리는 죽은 땅도 살린다
이제 학군의 개념도 크게 바뀌었다. 좋은 학군은 괜찬은 일자리가 많이 생기고 소득 수준 높은 사람들이 거주하면서 자연스럽게 만들어진다. 판교신도시가 그랬고, 대형 평수 아파트가 들어서는 지역들이 그러했다.
· 땅투자 성공 불편의 법칙, 교통=혈관
인용한 기사도 35배 오른 땅의 교통호재라는 것이 고작 2차선도로였다는 점에 주목하자. 특히 삼성이나 LG등 대기업에서 투자하는 땅 옆으로는 도로가 생길 가능성이 높다. 도로와 전철망 등이 새로 깔린다는 건 접근성이 높아진다는 것 이상의 의미가 있다. 길은 모든 개발의 중심축이다. 길은 집값뿐 아니라, 땅값이 오르는 최고의 재료가 된다.
정부에서 택지개발 예정지를 선정할 때에도 도로와 교통망에서 얼마나 떨어져 있는 곳인지를 최우선으로 고려한다. 길이 개통되면 어떤 일이 일어날까? 가령 2016년 말 개통한 제2영동고속도로, 이는 2008년에 발표된 광역 경제권 30대 선도 프로젝트 중 하나인 중요한 도로망 계획이다. 이 도로의 가장 큰 수혜자는 강원도 원주이다. 이 도로 개통을 계기로 강원도 원주에서 강남까지 50분대에 이동 가능한 거리가 되었다. 그리고 이는 땅값에도 지대한 영향을 미쳤다. 신설 교통망의 대표 사례는 도로와 철도가 있다. 이에 관해서는 국토교통부가 2016년 국가도로종합계획과 국가철도망구축계획을 발표한 바 있으니 참고하기 바란다.
· 계획도로를 아시는지, 모르시는지?
도시기본계획자료 등을 통해 아직 반영되지 않은 일자리 호재 또는 교통호재를 적극적으로 찾아보자.
· 기업들도 대학들로 땅투자 러시!
6단계 땅의 매매채널과 시세를 파악하라!
· 매매채널에 대한 이해
· 대한민국 최대의 법인부동산, LH
일반인들은 모르지만 건설사 못지않게 LH 또한 땅으로 큰 이득을 남기고자 한다. 필자가 매입한 평당 40만 원짜리 땅을 5년 후 LH가 공급한다면 평당 300~400만 원에 사야 할 것이다.
· 실거래가 조회? 공시지가는 못 믿겠다
매매채널이 어디가 되었든 공시지가가 아닌 시세를 기준으로 판단해본다면 합리적인 가격으로 품질 좋은 땅을 매입할 기회가 높아질 것이다.
· 내 땅값을 예측할 수 있다?
https://www.realtyprice.kr:447/notice/gsstandard/search.htm
땅의 가치는 인구수에 큰 영향을 받기에 똑같은 용도지역(준주거지역)이라 할지라도 표준지공시지가는 큰 차이가 난다.
7단계 저지르는 용기가 필요해!
· 기준이 있으면 땅투자가 쉽다
· 부자는 외모순, 학벌순 NO! 배짱순 YES
· 저질러야 부자가 된다
· 땅을 놓치면 두고두고 한이 된다
8단계 버티는 자가 갑이다!
· 땅투자는 시간에 대한 투자다
· 남들이 망설이니까, 기회다
· 땅은 거짓말하지 않는다
9단계 수익률의 적, 세금을 이해하라!
· 땅투자의 세금 삼총사
취득 단계 : 토지를 처음 매입했을 때 발생하는 지방세이다. 기본적으로 취득금액(실거래가)의 4.6%가 부과된다. 2011년 지방세법 개편이 되면서 취득세와 등록세가 통합되었다. 즉, 내가 매입한 토지의 실거래가가 1억 원인 경우 460만 원 정도가 취득세로 발생하는 것이다. 단, 농지(농사를 직접 짓지 않는 경우)를 매입한 경우에는 취득금액(실거래가)의 3.4%가 부과되며 농사를 2년 이상 지은 농지를 매입한 경우 취득금액(실거래가)의 1.6%가 부과된다.
보유 단계 : 재산세와 종합부동산세. 재산세의 경우 과세표준금액의 0.2~0.4%, 종합부동산세의 경우 과세 표준금액의 0.6~2%까지 부과된다. 이때 과세표준금액이란 실거래가가 아닌, 국가에서 매년 초에 공시하는 공시지가를 기준으로 산정된다. 공시지가의 경우 실거래가 대비 작게는 2~3배, 크게는 10배 이상 차이가 나는 경우도 있어 내가 취득한 토지의 실거래가가 1억 원이라 할지라도 실제 과세표준금액은 훨씬 적게 나타날 수 있다. 가령 내가 매입한 토지의 실거래가가 1억 원이고 공시지가는 1/10 수준일 때 재산세는 2~4만 원, 종합부동산세는 6~20만 원 수준으로 부과된다.
양도 단계 : 처분 시 발생하는 이익분에 대한 양도소득세. 1년 이상 보유한 부동산에 대해서는 과세표준금액(처분 시 이익분)을 기준으로 일반세율(6~40%)이 차등 적용되며, 양도소득기본공제가 1인당 연간 250만 원 적용된다.
가령 4년 전 1억 원에 매입한 부동산을 처분할 때 매도액이 2억 원이라면 양도소득세는 대략 다음과 같이 계산할 수 있다.
양도가액(2억 원)-취득가액(1억 원)=양도차익(1억 원)-양도소득 기본공제액(250만 원)=과세표준금액(9,750만 원)
양도소득세 19,225,000원(과세표준금액×35%-1,490만 원)+지방소득세 1,922,500원(양도소득세×10%)=총 납부세액 21,147,500원
1억 원 벌어서 20% 정도가 세금으로 나가는 셈이다. 시세차익이 클수록 체감하는 세금은 더 커진다.
비사업용 토지가 그렇지 않은 경우보다 확실히 세금이 더많이 나온다. 1억 원 중 약 30%가 세금으로 나간다. 그나마 비사업용 토지의 세금을 줄일 수 있는 최선의 방법은 장기보유이다. 즉 오래 가지고 있을수록 세금 혜택이 늘어난다.
양도차익이 적어 양도세 부담이 크지 않다면 굳이 번거롭게 공동명이로 할 필요가 없다. 그러나 양도차익이 크거나 비사업용 토지처럼 중과세가 적용되는 부동산인 경우, 공동명의를 적극적으로 활용할 필요가 있다.
· 증여 프로그램을 가동하라!
자녀 앞으로 토지를 매입하는 경우, 최대 5,000만 원(만19세 이상 성인 기준, 미성년자의 경우 최대2,000만원)까지 세금공제를 받을 수 있다. 저렴한 땅, 그래서 기다리는 시간이 10년 이상 예상되는 땅의 경우라면 이러한 증여 프로그램을 적극적 활용해 보기를 추천한다.
