서울이 아니어도 오를 곳은 오른다

- 대한민국 제2의 행정수도 세종특별자치시

대한민국 역사상 5년 만에 3배 규모로 성장한 도시가 있었나요? 더 놀라운 사실은 이 증가 속도는 한동안 지속될 것이라는 겁니다.

아울러 생활권 지도도 꼭 구분 하셔서 함께 보셔야 합니다.

- 어진동이 가장 시세가 높습니다. 이어서 보람동, 소담동, 새롬동, 도담동, 대평동, 종촌동, 아름동, 한솔동 등의 순서입니다.

세종시는 미래 가치를 보고 접근해야 하는 지역. 세종시의 미래는 아직 오지 않았고 이제 3분의 1밖에 완성되지 않은 도시.

* 투자 포인트

· 지금 수요는 대부분 대전에서 왔다. 대전에서 가까운 3생활권이 가장 수요가 많다.

· 향후 최고 인기 지역은 상업지역 완성 후의 2생활권이다.

· 2생활권, 3생활권의 아무 아파트나 지금이 최저가다.

· 갭투자하기는 어려운 지역이다. 실투자금이 너무 많이 들어간다.

· 그럼에도 불구하고 가격은 오를 것이다. 능력껏 공략하시길.

- 서울의 역할을 함께 수행하는 경기도

<<수도권 알짜 부동산 답사기>>의 경기도 편이 현 시점에서 가장 먼저 경기도를 설명한 책이고, <<부자의 지도, 다시 쓰는 택리지>>가 보충 설명을 한 책.

수원, 고양, 용인, 성남, 부천 등은 세부 단위로 쪼개서 봐야 합니다.

경기도의 세 지역

1. 인구수, 즉 수요층이 가장 적은 지역인데 가장 비싼 지역

2. 인구수, 즉 수요층이 실제 많은 지역인데 왠지 싼 것 같은 지역

3. 인구수, 즉 수요층이 상대적으로 많아 보이는데 왠지 싸 보이는 지역

* 투자 포인트

· 경기도는 시군구 단위도 보면 절대 안 된다. 동 다위까지 분석해야 한다.

· 과천시는 무조건이다. 아무 아파트나 다 좋다.

· 성남시 분당구는 다 좋다! 중원구, 수정구는 새 아파트나 새 아파트가 될 것만 보자.

· 하남, 광명도 새 아파트와 새 아파트가 될 것만 보자.

· 구리, 고양, 수원은 이제부터 다시 시작이다. 경쟁력이 있는 곳을 선별하자.

- 강남권: 3호선, 7호선, 신분당선, GTX

광역철도라인으로서 3호선의 프리미엄 혜택은 고양시가 고스란히 누리고 있습니다. 고양시 일산서구, 일산동구, 덕양구의 3호선 역세권 라인은 역세권이 아닌 지역 대비 부동산 가치가 상대적으로 높습니다. 일산권역에서는 대화역과 주엽역 사이의 킨텍스 주변으로만 여러 복합 개발이 이루어지고 있습니다. 최근 GTX-A 노선 확정으로 킨텍스역이 활성화되면서 가장 주목받는 일산신도시 내 부동산 입지가 될 것입니다. 현재는 3호선, 경의중앙선이 지나는 더블역세권인 대곡역에 소사원시복선전철이 연장되고 GTX-A 노선이 대곡역을 활용할 수 있게 되면 대곡역은 쿼트러플 역세권이 됩니다. 대박 교통 입지가 되는 것이죠. 결국 백석역과 화정역 주변 아파트에 호재가 되는것입니다. 신축일수록 더 큰 호재가 되겠지요.

원흥역, 삼송역, 지축역에는 삼송신도시가 대규모로 개발되고 있습니다. 그동안은 대규모 공급 물량들이 모두 입주되고 나면 삼송신도시도 한 번 더 부각될 것입니다. 대한민국을 대표하는 이런 대형 쇼핑시설 3개가 하나의 신도시에 집중되어 있는 곳은 삼송신도시밖에 없습니다.

7호선 라인: 광역철도로서 7호선의 혜택은 인천 부평구, 부천시, 광명시 그리고 의정부시까지 받고 있습니다. 부평구는 대부분 나홀로 아파트 입지이지만 삼산동 택지개발지구가 신도시만큼 쾌적한 환경을 자랑하고 있습니다. 나홀로 단지이지만 7호선역을 멀지 않은 곳에서 이용할 수 있는 부평구 내 재개발, 재건축 단지들에 주목할 필요가 있습니다.

신분당선: 광교신도시는 환승 없이 한 번에 강남까지 출퇴근이 가능한 입지가 된 것이죠. 하지만 결국 최대 수혜 지역은 분당구가 될 것입니다.

GTX 노선: 서울 도심으로의 접근성을 획기적으로 개선한 라인이죠. GTX-A는 파주시의 부동산 프리미엄을 제공했고요. 지금까지 소외된 고양시 덕양구에도 대곡역의 부각으로 새로운 서울권 신도시로서의 역할이 추가되었고요. 경기도 남부 지역에서는 성남시, 용인시, 동탄신도시를 강남권 지역으로 편입시키는 효과를 주었습니다.

GTX-C 라인은 경기도의 또 다른 소외지역이었던 의정부 라인을 살려낼 것으로 전망됩니다. 다만 GTX의 경우 A 노선을 제외하면 B와 C가 확정되지 않은 상태이므로 고려해야 합니다. 착공된 것을 확인하고 실거주나 투자로 들어가도 절대 늦지 않습니다.

- 도심권: 1호선, 3호선, 4호선, GTX

동두천시, 양주시가 지금의 시세를 유지할 수 있는 것은 1호선이 들어가기 때문입니다. 향후 대북 관계 개선으로 대북사업이 활성화된다면 경기북부지역은 또 하나의 호재를 맞이하게 됩니다. 의정부 역시 자체 경전철 라인을 운영하고는 있지만 1호선 환승이 되지 않으면 그 수요는 큰 폭으로 감소할 것입니다.

인천선에 관심을 가져야 한다면 경인선 특급전동열차가 정차하는 부천역, 송내역, 부평역, 주안역, 동인천역까지가 관심 지역이 될 것입니다.

1호선 수원선 역시 급행이 서는 역이 조금 더 프리미엄이 높으므로 지역을 선택할 때 꼭 활용하시기 바랍니다.

수원선 - 급행역 : 서울역-용산-영등포-시흥-안양-군포-의왕-성균관대-수원

여의도권: 5호선 연장, 신안산선

5호선 연장은 전철망이 없는 하남시를 강남권과 도심권으로이어주는 매우 중요한 노선입니다. 미사강변도시와 구 하남도심을 확실한 서울 영향권 지역으로 편입시키게 되기 때문입니다. 하남시는 지금이 최저가일 가능성이 매우 높습니다. 신안산선의 1차 출발지는 여의도입니다. 여의도는 서울에서도 3대업무 중심지입니다. 신안산선은 거의 모든 지역이 일자리와 연결되어 있습니다.  

- 서울은 이제 양적인 시장이 아닙니다. 이제 완전히 질적인 시장입니다. 더 이상 확장할 수가 없기 때문입니다. 양적 시장이 아닌 질적인 시장에서는 양적 데이터만으로는 부동산 시장을 분석할 수 없습니다. 데이터로 분석하면 가격이 싸야 인기가 많은 시장이 되는데 서울은 비싼 물건이 더 인기가 많습니다.

- 시세 갭투자가 아니라 입지 갭투자를 하고, 프리미엄 시장도 관심 범위에 두자고요. 이제 더 비싼 상품이 더 비싸질 확률이 더 높습니다.

- 과천시: 경기도가 아니라 서울 강남이다!

부동산 가치를 올리는 가장 중요한 호재로 일자리, 교통, 새 주거시설 이렇게 3가지가 있는데, 이 3가지 호재를 모두 가지고 있는 지역이기 때문입니다. 일자리 호재로 과천지식정보타운을 개발하고 있습니다. 과천시는 고가든 중가든 모두 미래 가치가 높습니다.

- 성남시: 분당구와 경쟁할 입지가 주변에는 없습니다. 제2, 제3의 판교테크노밸리가 개발되고 있고 양질의 일자리가 계속 추가될 예정이고, 분당구의 구축 아파트도 리모델링 등의 이슈로 계속 주거 소비층이 관심을 가져갈 것이기 때문입니다. 심지어는 구축이라도 분당구의 입지 조건을 대처할 만한 새로운 신도시가 없습니다.

- 광명시: 신규 아파트나 신규 아파트가 될 주거입지는 모두 좋습니다. 특히 광명동 재개발 추진 지역, 철산동 재건축 준비 단지들이 미래 프리미엄을 가지고 있는 지역이므로 먼저 관심을 갖는 것이 좋을 듯합니다.

- 구리시: 서울과 남양주를 연결하는 강소도시

구리시 내 재건축, 재개발은 추가 조건을 따질 필요가 없습니다. 무조건입니다.

- 남양주시도 지역별로 분화가 시작 될 것입니다. 제일 관심을 가져야 할 지역은 다산신도시입니다.

- 하남시: 하남선은 경전철에서 중전철로 변경된 거의 유일한 사례라 할 수 있죠. 그만큼 다른 경전철 계획지보다 철도망 이용 수요가 많을 것으로 예상한 것입니다.

- 안양의 입지 경쟁력의 최고봉은 여전히 평촌신도시입니다. 특히 학원가를 가지고 있는 귀인마을이 가장 인기 있는 지역이죠. 상권과 교통의 편리성은 평촌역과 범계역에 집중되어 있습니다. 평촌신도시가 아무리 낡아가도 이 두 개 권역(교육, 교통/상권)의 입지 경쟁력을 대체할 만한 입지는 안양시에 없습니다.

- 화성시는 매년 3~5만 명이 증가하고 있습니다. 화성은 단순한 베드타운이 아닙니다. 동탄신도시를 개발하기 전에도 기업체 수가 많았고, 현재도 아파트 수가 증가하는 것 이상으로 기업체 수와 근로자 수가 증가하고 있습니다.

- 동탄이 본궤도에 올랐다는 증거는 학군입니다. 가장 인기 있는 중학교는 솔빛마을에 있는 솔빛중학교와 한빛 마을에 있는 석우중학교입니다. 석우중학교는 시범단지 프리미엄이 있는 곳이어서 인기가 많습니다. 반면에 솔빛중학교는 학원가와 시너지가 나는 곳이라 인기가 많습니다. 동탄1신도시는 이미 활성화된 곳입니다. 동탄2신도시는 정상적인 신도시로 안착하려면 절대적인 추가 시간이 필요하고요. 동탄2신도시는 초기 단계입니다. 교통, 교육, 상권, 환경이 모두 좋아질 가장 좋은 입지를 하시면 됩니다.

- 평택시: 평택에는 업무시설 계획만 있는 것이 아닙니다. 평택호 관광 단지 개발도 평택에 더 많은 사람이 찾아오게 하는 호재가 될 것입니다. 평택의 개발 방향을 크게 다섯 가지 호재로 정리해볼 수 있습니다.

첫째, 엄청난 규모의 산업단지가 개발되고 있습니다.

둘째, 이 산업단지에서 근무하는 근로자들을 위한 대규모 택지개발지구, 즉 주거단지들이 개발되고 있습니다.

셋째, 평택항 개발은 인천항을 제외하면 수도권 도시 중 평택시만이 가질 수 있는 차별화된 강점이 될 것입니다.

넷째, 관광지의 역할입니다.

마지막으로 미군기지 이전 사업입니다.

고덕면에 들어서는 삼성전자의 고덕산업단지와 오산시에서 확장되어 오는 LG전자 벨트와 더불어 대한민국 최고의 최첨단 산업 벨트로 등장할 곳이 바로 이 평택시라는 곳입니다. 평택은 기반시설에서 가장 중요한 도로망이 이미 갖춰진 지역입니다.

- 수원은 폭등할 수 있는 도시가 아닙니다. 인플레이션 정도로만 성장하고 있을 뿐입니다. 수원이 잘나가는 주변 지역과 비교해서 가장 가지고 싶은 것이 무엇일까요? 수원이 가장 부러워하는 곳은 광교일 것입니다. 그렇다면 광교에는 있고, 수원에는 없는 것은 무엇일까요? 대규모 택지개발지구, 새 아파트, 신분당선이죠.

- 성공적인 부동산 투자를 위한 기본 전략은 내가 가진 자금 안에서 살 수 있는 가장 비싼 지역을 골라 두고 가격이 조정될 때까지 기다리는 것입니다.