한국의 1000원짜리 땅 부자들

- 땅은 정해진 가격이 없습니다. 반면 주택이나 상가는 정해진 가격이 있습니다. 예를 들어 1억짜리 아파트라면 1000만원에 살 수 없고 그렇다고 100억에 팔 수도 없습니다. 즉 싸게 살 수도 비싸게 팔 수도 없죠. 결론적으로 큰돈을 벌 수 없다는 뜻입니다. 그러나 땅은 다릅니다. 실거래가라는 것 자체가 고무줄과 같습니다. 공시지가라는 것이 있기는 하지만 어떤 땅은 공시지가보다 1/10의 가격에도 살 수 있고 어떤 것은 공시지가의 10배에 팔리기도 합니다. 실거래가라는 것 자체가 없다고 봐야 합니다.

- 물건을 하나라도 사봐야 좋은지 나쁜지 판단할 수 있겠죠. 아무리 머릿속의 내공이 도사 수준인들 실행에 옮기지 않는 것보단 아무 생각 없이 지르고 오는 사람이 백 배 낫습니다.

- 부동산 투자는 오르면 팔고 다시 새로운 곳, 새로운 종목으로 갈아타야 합니다. 그래야 새로운 투자처를 발견할 수 있습니다.

- 여유자금이 있는 사람이 땅 투자를 해야 합니다. 왜 여유자금으로 투자를 해야 할까요? 여유자금이란 없어도 되는 돈이기 때문입니다. 즉 묻어놓을 수 있는 돈을 뜻합니다. 서민들은 돈이 항상 모자라기 때문에 급한 일이 생기면 투자에 들어있는 돈을 허물어 써야 합니다. 그러면 묻어놓는다는 의미는 무엇입니까? 절대 팔지 않고 최소한 10년 이상을 가지고 갈 것을 묻어놓는다는 의미로 해석할 수 있습니다.

- 사실 노동보다는 자본이나 토지(지대)로 돈을 벌어야 더 많이 벌고 쉽게 벌 수 있습니다. 그런데 왜 자본이나 토지로 돈을 벌지 않고 노동으로 버느냐, 자본이나 토지로 돈을 벌려면 부모가 물려줘야 가능하기 때문입니다.

어떻게 해야 하는가? 꼭 해야 할 분야가 땅(토지) 투자입니다. 왜냐하면 10배 100배 오르는 것이 땅(토지)밖에 없기 때문입니다. 땅(토지) 투자는 어떻게 해야 하는가? 싼 가격의 토지를 투자하되 남들이 쳐다보지 않는 토지에 주목해야 합니다. 맹지, 분묘기지권, 공유지분, 그린벨트 등과 같이 남들이 볼 때 쓸모없는 곳에 길이 있습니다. 오르는 공시지가를 주목하고 농지연금과 임야 등을 잘 이용하면 큰 수익을 거둘 수 있습니다.

- 미래를 생각하고 저축하듯이 투자해야 합니다. 땅(토지)을 사면 절대 팔지 않는 투자원칙을 가져야 합니다. 절대 팔지 말라는 말은 100배가 올라도 팔지 말라는 얘기가 아니고 50% 올랐을 때는 팔지 말라는 얘기입니다.

- 우리나라 땅이 오르는 이유는 세 가지입니다. 첫째 도심지 확장, 둘째 공업지 확장, 셋째 도로나 철도 증설입니다.

- 농지연금 투자

돈이 남으면 농지연금을 들 수 있습니다. 3억짜리 땅에 109만원의 연금이 나옵니다. 이 경우는 농민이어야 하는데, 5년간 농부로 있어야 하므로 60세엔 모두 팔아 땅을 사고 농사를 5년간 지어 65세부터 농지연금을 받으면 되는 것입니다. 농지연금은 65세 이상 농민이며 5년 이상 자경을 한 농민이 연금을 타는 제도입니다. 땅을 사되 나중에 은퇴를 하면 농사를 지을 요량으로 땅을 사는 것이죠.

- 많이 오르는 땅은 도시기본계획을 보면 나와 있습니다. 앞으로 개발될 지역은 이미 시의 2030도시기본계획을 보면 개발방향이나 개발계획이 정해져 있는 경우가 대부분입니다. 그러니 장기적으로 보고 개발이 될 곳을 선점하는 것이 유리합니다.

- 남들과 키 맞추기를 하거나 삶의 수준을 생각하다가는 아무리 시간이 지나도 경제사정이 나아질 수 없다. 아니 오히려 사정은 나빠질 뿐이다. 일생 동안 돈을 벌 시간은 한정적이다. 어느 순간이 되면 나이가 차고 체력이 다하여 더 이상 일할 수 없는 상황이 온다.  서민으로 살아갈 것인가, 지금부터라도 부자의 사다리를 올려다 볼 것인가는 전적으로 자신의 의지에 달려 있다. 그리고 가장 먼저 실천할 수 있는 일이 바로 근검절약이다.

- 땅 투자가 본래 사놓고 까맣게 잊어야 하기 때문에 근검절약으로 새로 창출된 자금을 이용해 싼 땅을 사고, 마치 원래부터 나에게는 없던 자산인 것처럼 관망하는 자세로 땅을 사가면 좋다. 당장 무언가를 하겠다는 목표보다는 땅을 사는 시점에는 남의 일처럼 큰 고민 없이 실천하는 편이 좋다. 언제 어느 곳에서 어떤 호재가 나올 것인가에 몰두하기보다는 여러 곳에 싼 땅을 넓게 포진시키는 전략이 성공확률을 높여준다. 얕은꾀를 쓰기보다는 우직하게 끝까지 밀고가는 사람이 성공한다.

- 지금 부동산 부자들이라 알려진 사람들이 부자의 길을 걷게 된 시기는 바로 '1997년 IMF'와 '2008년 금융위기'였다. 위기를 거치며 부자로 거듭났다는 의미다. 지금 그와 비슷한 징조가 일어나고 있다. 저금리 기조를 유지하던 미국이 금리를 올리기 시작한 것이다. 그러니 투자를 준비하는 사람에게는 절호의 찬스가 오고 있는 셈이다.

- 정부에서 하는 각종 사업으로 인하여 불모지에 불과한 간척지나 야산이 쓸모 있는 농지 등으로 개발되고 여기서 다시 주거 등 신도시로 개발되는 과정에서 땅 부자들은 계속해서 생겨나고 있는 것이다. 그러므로 정부에서 추진하는 각종 사업들이나 개발계획 등을 보고 좋은 투자로 대응하면 땅 부자가 될 기회는 과거의 일이 아니라 앞으로도 많이 있으리라 생각한다.

- 개발계획은 어떻게 알아내나?

1. 주변에 소문이 돈다 -> 2. 언론에 나온다 -> 3. 개발계획을 발표한다 -> 4. 개발이 추진된다. 개발 계획은 아래와 같이 제시되고 추진된다. 일부는 변경하여 추진한다.

① 국토종합계획 -> ② 광역도시개발계획 -> ③ 시도종합개발계획 -> ④ 시군도시기본계획

# 시가화예정용지에 투자한 대표적인 사례 - 판교신도시 2동탄

- 집이나 상가 등만 대출이 나오는 줄 알고 있었는데 땅도 거래가액의 50% 정도는 대출이 가능하고, 경매나 공매로 할 경우에는 80~90%까지도 대출이 된다. 다만 제2금융권이라서 주택에 비해 이자가 조금 높은 게 흠이다.

- 수용지역의 대토란?

공익사업 등으로 토지가 수용되는 지역에서 현금보상 대신 토지로 일정 면적을 받는 것을 말한다. 농지를 4년 이상 재촌자경하고 다른 농지를 취득하는 '농지대토'와는 다른 개념이다. 공익사업을 위한 토지를 토지로 보상할 시, 보상하는 토지가격의 산정 기준 금액은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 일반분양 가격으로 한다. 토지 소유자에게 토지로 보상하는 면적은 사업시행자가 정하며 그 보상면적은 주택용지는 990㎡, 상업용지는 1,100㎡를 초과할 수 없다. 이렇게 보상된 토지는 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매(매매, 증여, 그 밖의 권리변동을 수반하는 모든 행위 포함, 상속 및 개발전문부동산투자회사에 현물출자하는 경우는 제외함)할 수 없다. 이를 위반한 때는 토지 대신 현금으로 보상할 수 있다.

- 맹지란?

지적도상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지를 말한다. 타 지번으로 사방이 둘러싸여 있으므로 자루형 대지라고도 한다. 지적도 상으로는 도로에서 직접 진입할 수 없으나 실제로는 사람은 다닐 수 있고 차량으로는 들어갈 수 없는 토지인 경우가 많다.

- 지금은 전통적인 명당의 조건보다도 좋은 묘자리는 도로 즉 차에서 내려서 5분 이내에 도착할 수 있는 정도로써 양지바른 곳이라고 말할 수 있다. 여기에 뒤에는 산이 있고 앞에는 들과 물이 있다면 배산임수로 아주 좋은 묘터라고 할 수 있다.

- 사신사 : 풍수지리로 지세를 살필 때, 전후좌우에 있는 네 개의 산. 이 사신사의 위치에 따라 명당의 지형과 지세를 파악한다.

- 개발예정지역 즉 개발지역에서의 가격 상승은 보통 '3승 법칙'이라 하여 1.개발계획이 나올 때 2.개발이 착공될 때 3.준공 후에 오른다.

- 농지를 전용할 시(개발행위허가), 소유권을 이전 할 때에는 야적장 등 목적으로 개발행위허가를 받고 공사를 하고 사용승인을 받아서 소유권 이전을 하는 것이 일반적이다.

- 한국의 수출 기사가 의미하는 바는 무거운 것과 가벼운 것 두가지로 나뉜다. 가벼운 것은 반도체, 스마트폰, 디스플레이 등인데 이들은 주로 내륙에 분포한다. 파주 디스플레이 LG공장, 아산 탕정 반도체 공장 등이다. 이들은 가볍기 때문에 몇 십만 개를 옮기더라도 운송비가 그리 많이 들지 않는다.

그러나 무거운 것 즉 철강, 조선, 자동차, 석유화확 등은 그 무게 때문에 운송비가 많이 든다. 그래서 주로 남동임해공업구역인 남해안, 동해안 지역에 분포한다. 그런데 서해안이 아니고 왜 남동해안일까? 서해안은 조수간만의 차가 커서 밀물이 아니면 큰 배가 들어가지 못한다. 반면 남동해안은 수심이 깊고 조수간만의 차가 별로 크지 않기 때문에 큰 배가 들어가기에 유리하다. 게다가 주로 수출을 미국이나 유럽 등지로 했기 때문에 남쪽에 수출기지가 있는 것이 유리했다.

그렇다면 위의 두 가지 주거지의 확장과 공업지의 확장은 어떤 변화를 일으켰는가? 전국의 땅값 상승을 이끌었다. 공업지의 확장은 지방의 땅값을 올려놓았고 도심지의 확장은 서울을 비롯한 도심지의 확장 및 신도시 택지개발에 영향을 미쳤다.

- 부자가 되는 공식

1. 여유자금으로 사고,

2. 많이 오를 종목(주식, 땅)을 사고,

3. 가격이 싼 종목(주식,땅)을 사고,

4. 가격이 정해지지 않은 종목(주식, 땅)을 사고,

5. 처음부터 싸게 사고 유망한 것을 사고

6. 많이 오를 때에 가서 판다.

- 처음에는 7천만원짜리 땅의 원금을 갚는데 5년이 넘게 걸렸는데, 다음 번에는 3년, 그 다음에는 2년이 걸리는 식으로 같은 규모의 땅을 사는 시기가 점점 줄어든다. 임대인과 소작농의 차이는 무엇인가? 임대인은 쌓이는 구조이다. 소작농은 항상 0에 수렴하는 구조다. 임대인은 이런 식으로 가면 마이너스가 날 수가 없다. 소작농은 잘못하면 마이너스가 크게 나고 잘 해야 본전이다. 임대인은 땅값이 오르거나 수용이 되거나 누군가에게 판다면 이득이 고스란히 남는다. 소작농은 소작 부쳐먹던 땅이 팔리면 사놓은 농기계를 놀려야 한다. 어떤 사람이 되고 싶은가? 당연히 임대인이 되어야 하지 않는가? 그러나 대부분은 소작농으로 살아간다.

- 갭투자자(임대업자)는 소작농인가, 임대인인가.

임대사업자는 소작농이다. 40채가 있는데도 불구하고 소작농과 똑같은 삶을 살아간다. 잘 되면 본전이고 안 되면 마이너스가 나는 구조다 이래서는 부자가 될 수 없다.

- 남의 상가를 임차하여 장사를 하는 사람도 소작농이다. 남는 돈을 토지나 주식과 같은 곳에 관리가 필요하지 않고 묻어두고 잊어버릴 만큼 안전한 투자처에 투자하지 않는다면 그도 매월 0에 수렴하는 소작농이다. 자신의 위치를 정확히 파악하자.

- 자기 하는 일을 하면서 땅을 사서 부자 된 땅 부자들

오로지 1.자신이 사는, 그래서 2.그 누구보다 잘 아는 인근지역에서, 3.스스로 모은 돈으로, 4.투자가 가능한 땅들을 기회가 될 때마다 사들이며, 5.이를 다시 팔아서 조금 더 크고 좋은 물건에 다시 투자한다.

- 땅 부자가 되는 법 : 먼저 자신의 일에 최선을 다하고, 또 근검절약하면서 종자돈, 즉 투자금을 만들어 가야 한다. 다음으로 부동산투자를 취미로 만들어야 한다. 끝으로 기회가 되면 투자를 실천하면 된다.

- 토지, 노동, 자본 = 자본주의의 생산의 3요소이다. 이 중 노동을 빼고 토지와 자본이 생산수단이 된다. 생산수단을 점유해야 늙어서도 내가 직접 일하지 않고도 돈을 벌 수 있고 또한 자녀에게 물려주어 부의 대물림을 할 수도 있다.

- 50세 이후에 400만원씩 쓰면서 살아야 한다면 어떻게 해야 하는가?

1. 매월 400만원씩 저축한다.

2. 죽을 때까지 근로소득으로 번다.

3. 물가 싼 해외에서 노후를 보낸다('노후 파산 어떻게 대비할 것인가?'를 참조하라).

4. 50대에 매월 400만원씩 생활비가 나오는 구조를 만든다.

  우선 부동산 임대소득을 만들거나 주식의 배당소득, 연금소득, 채권 이자소득, 은행 이자소득이 될 것이다.

5. 매월 10만원씩 투자해서 50세 은퇴 시 40배, 100배 오를 곳에 투자한다.

- 적게는 30배에서 많게는 100배까지 올라가는 투자 종목이 무엇일까? 바로 땅과 주식이다. 그래서 땅투자와 주식투자는 기본으로 해야 한다. 만약 산 땅이 오르지 않았어도 나중에 자식 대에 빛을 본다. 우리가 그들을 졸부라 부르지만, 사실은 부러워서 붙인 낙인에 불과하다. 모두가 졸부가 되고 싶기 때문이다.

- 투자자란 어떤 사람인가? 한마디로 투자자란 월급쟁이, 임대사업자, 주식 데이트레이더, 부동산 매매사업자 등의 직업이 중요한 것이 아니라, 매월 꾸준히 잉여자금이 생기고 잉여자금을 토지와 주식에 투자하는 사람들이다. 그러니 토지와 주식에 투자하지 않으면서 자본가가 되겠다고 선언하는 노동자가 되지 말아야 한다.

- 땅 투자는 어떻게 해야 하는가?

싼 가격의 토지를 투자하되 남들이 쳐다보지 않는 토지에 주목해야 한다. 맹지, 분묘기지권, 공유지분, 그린벨트 등과 같이 남들이 볼 때는 쓸모없는 곳에 길이 있다. 오르는 공시지가를 주목하고 농지연금과 산림조합 등을 잘 이용하면 큰 수익을 거둘 수 있다.

- 산림정보서비스 

https://gis.kofpi.or.kr/gis/main.do

http://gis.kofpi.or.kr/gis/map/main.do?systype=1

- 대중국의 수출이 한마디로 압도적이다. 미국이나 EU보다 더 커지게 된 지 오래다. 그러면서 서해안이 주목 받게 되었다. 조수간만의 차를 중국의 수출로 극복하게 된 것이다. 그래서 평택항, 서산의 대산항, 군산의 새만금이 새로운 수출전진기지로 주목 받게 되었고 개발이 한창이다. 공업지역은 빈 땅이 많은 만큼 공장의 신, 증설도 활발히 진행되고 있다. 아직 개발이 덜 된 만큼 주거지가 부족하고 개발될 여지가 많다. 공업지역과 주거지역간 거리 차가 존재하며 그 중간은 빈 땅 투성이다.

여기서 한번 생각해 보자. '이런 지역 임야를 사면 어떻게 될까?' 향후 공업지역과 주거지역의 확장으로 수용이 되거나 개발이 되지 않을까라는 생각 말이다. 이 곳은 어제 사서 오늘 바로 팔 수 있는 땅이 아닌 만큼 좋은 땅을 살 필요는 없다. 좋은 땅이란 무엇인가? 개발 가능한 대지나 잡종지, 도로변의 토지, 계획관리지역과 같은 땅이다. 그러나 이런 땅은 가격만 비싸고 내가 개발할 것이 아니라면 당장 쓸모가 없다. 그래서 권리관계가 복잡한 땅을 경매로 사는 것이다. 지분경매, 분묘기지권, 맹지, 보전녹지 등 복잡할수록 땅의 가격은 더 떨어진다. 유찰도 5번, 6번씩 된다. 그러다 보면 평당 1000원짜리 땅도 되는 것이다. 그런데 사실은 1000원짜리 임야의 가치는 개발로 인한 수용가치가 다가 아니다. 그보다 더 큰 효용은 수종갱신이라는 제도를 이용할 때 발생한다.

수종갱신이라는 제도가 왜 생겼는지 아는가? 일제시대 때 우리나라의 산에는 리기다소나무와 같은 땔감용 나무가 많이 심어졌다. 그러나 우리나라는 60년대 공업화를 통해 선진국의 문턱까지 왔고 땔감용 나무는 더 이상 필요 없게 되었다. 편백나무처럼 산림욕하기 좋은 나무나, 잣나무 등과 같은 유실수를 심어야 산의 주인도 좋고 우리나라 산림의 발전을 위해서도 좋다. 그래서 리기다소나무와 같은 쓸모없는 나무나 잡목이 우거진 곳을 산림조합이 대신 벌못을 해주고 새로운 나무를 심어주는 사업을 진행하고 있는데, 이를 수종갱신이라 한다.

산림조합은 무엇인가? 산림경영에 대해 경영지도, 임산업 보호, 조합원 이익증진 등을 목표로 하는 협동조합을 말한다. 그리고 산주의 위탁을 받아 산을 위탁경영하기도 한다. 그래서 경매로 저렴하게 낙찰을 받았다면 산림조합으로 달려가 조합원 신청을 하고 수종갱신여부를 물어봐야 한다. 다행히 수종갱신 대상이라면 거의 대부분의 돈을 나라에서 대준다. 90%는 나라에서 나오고 10%만 산주가 내면 된다. 그러나 실무상으로는 100% 산림조합에서 해주는 경우도 있다. 리기다소나무 등은 잘라서 판매하고 판매대금을 산주에게 주고, 관상수나 유실수 등을 산림조합에서 심어준다. 이때 이왕이면 대왕참나무를 심는 것이 좋다. 대왕참나무는 관상수로 사용된다. 한마디로 돈이 되는 나무이다.

- 베트남에 투자를 한다면, 앞으로 저개발국은 우리나라에서 그랬던 것처럼 제조업 중심으로 커나갈 수밖에 없다. 제조업 중에서도 조선, 자동차, 철강, 섬유 등은 내수 중심이고 아니고 해외로 수출해야 하니 수출이 용이한 항구가 필요하다. 그래서 항구 근처의 땅을 매입해서 오랫동안 가져가면 10년, 20년을 내다 본 투자가 된다. 향후 공업지역이 넓어져서 땅값이 오르리라는 것은 불을 보듯 뻔하기 때문이다. 베트남은 위치상 중국 근처에 있기 때문에 중국으로 육로 운반 수출이 가능한 북부 공업도시가 더 유리할 수도 있다. 향후 물동량 증가는 당연한 수순이다. 북부의 항구와 공업도시를 겸한 도시라면 더욱 좋다.