입지 센스

- 첫 집만큼은 내 가용 자금으로 선택할 수 있는 최고의 입지에 마련하길 권하고 싶다. 큰 눈덩이는 한 번만 굴려도 되지만, 작은 눈덩이를 굴려 큰 눈덩이만큼 크게 만들려면 다섯 번, 열 번 힘겹게 굴려야 한다.

- 결국 내 집 마련의 핵심은 '지금의 조건에서 나만의 강남을 찾는 것'이다. 그러니 무조건 상급지를 찾는 것만이 내 투자의 답이 될 수는 없다. 현재 내 상황에서 가장 적합하며 내 자산을 효과적으로 불려줄 수 있는, '앞으로 잘될 놈'을 찾는 것이 앞으로 우리가 해야 할 일이다. 그리고 그것이 바로 이 책에서 내가 전하고 싶은 '입지 센스'다.
입지 센스를 키우기 위해서는 콩나물에 물을 주듯 꾸준하고 적절하게 계속 학습해 나가야 한다.

- 상승기에는 비교적 입지보다 전략과 사이클, 타이밍을 더 중요하게 인식한다. 전체적으로 부동산 시장이 상승 흐름을 탄 때에는 다른 사람보다 더 많은 정보를 가질수록, 더 먼저 진입할수록, 또 더 많이 살수록 투자 수익이 극대화되기 때문이다.

- 앞으로 5년, '입지'가 부를 좌우하는 장이 온다
앞으로 다가올 시장에서는 '전국'의 통계 지표가 큰 의미가 없다. 지역별로 다르게 나타나는 시장의 움직임을 잘 파악해 상승장에서는 더 잘 오르고, 하락장이 와도 덜 떨어지고 빠르게 회복할 곳을 찾는 것이 중요하다.

- 하락장을 버티는 힘은 실거주하기 좋은 조건을 갖춘 입지다.
하락장이 오면 집의 종류에 따라서도 움직임이 다르게 나타난다. 신축 아파트와 역세권 아파트는 선방하지만, 비역세권 구축 아파트와 재개발 초기 사업장, 오피스텔, 빌라 등 아파트의 대체재로 여겨지는 물건들은 가격 방어에 취약하다.

- 단순히 싸게 산다고 해서, 많이 산다고 해서, 그리고 자주 사고 판다고 해서 반드시 투자 성적이 좋은 것은 아니다.

- 황금입지의 네 가지 요건은 '지역의 기본기가 탄탄한 지역', '서울의 확장 지역', '부동산 트렌드 선도 지역', '직주근접 택지지구'다.

첫째, 지역의 기본기가 탄탄해 거주하기 좋은 지역
기본기란 쉽게 말해 '사람들이 선호하는 주거 지역의 요소들'이다. 일자리 접근성, 교통망, 학군, 상권, 환경 등 안락한 생활에 필요한 모든 요소들이 고루 존재하며 우수한 곳을 말한다.

둘째, 핵심 지역 출퇴근이 용이한 서울의 확장 지역
경기도에는 물리적 거리를 '심리적'으로 극복할 수 있는 서울의 확장 지역이 점점 늘어나고 있다. 그 중심에는 광역 교통망 GTX가 있다. GTX 신설이나 연장 계획이 들리면 부동산 시장이 요동치는 이유도 그 때문이다. 도로망으로 1시간 30분이 걸리는 출퇴근 거리가 30분 내외로 줄어들면서 경기도의 최외곽 지역 역시 '넓은 의미의 서울'이 되었다.

셋째, 교통망과 신축 아파트가 만난 부동산 트렌드 선도 지역
2022년부터 2025년까지의 트렌드는 무엇일까? 아주 단순하다. 앞으로 입지가 (더욱) 좋아질 곳에 있는 '새 것'을 사거나, '새 것이 될 낡은 것'을 사서 기다리는 것이다. 수도권 택지지구와 서울 정비사업 구역들이 바로 그 예다.
만약 '서울화 된 경기도'에서 '새 것이 될 낡은 것'이라는 트렌드에 올라타고 싶다면 안양시, 광명시, 구리시, 의왕시 등에서 이루어지는 정비사업이 어떻게 진행되고 있는지, 각 구역마다 프리미엄은 얼마나 붙었는지를 항상 체크해야 한다.

넷째, 교통망·일자리가 만난 직주근접 택지지구
'대규모 택지지구'에 '직주근접'이라는 이점이 합쳐지면 두말할 필요도 없는 황금입지가 된다. 대규모 택지지구의 입지를 분석할 때는 첫째, 교통망과 둘째, 택지 내 자족시설 비율을 함께 봐야 한다.

- 투자처를 찾을 때는 '지금 살기 좋은 곳'에 대한 집착에서 벗어나 '입지 서열을 역전할 수 있는 곳'을 타깃으로 삼아 좀 더 유연하게 사고해야 한다.

- 우리 앞에 놓인 과제는 '내 가용 자금 내에서, 내 상황에 맞는 가장 좋은 입지'를 고르는 것이다. 설사 조금 마음에 차지 않거나 포기해야 하는 부분이 있더라도 그것이 내 상황에서 최선의 선택지라면 고르지 않을 이유가 없다. 나는 무엇보다도 '자신의 상황'과 '자신의 목적'을 냉철하게 바라보며 취할 것은 취하고, 포기할 것은 포기하기를 권하고 싶다. 입지 센스란 내 자산을 불려줄 '나만의 강남'을 찾는 감각이니까.

- 집을 마련하기에 앞서 가장 먼저 고려해야 하는 것은 '어떤 지역에 살고 싶은가?' 혹은 '어떤 집을 사고 싶은가?'에 대한 스스로의 대답이다. 실거주를 하면서 동시에 가치도 오르는 집이 필요한가, 아니면 실거주하지 않아도 되니 빠른 시간 안에 시세차익을 볼 수 있는 집이 필요한가? 큰 시세차익만 보장된다면 녹물로 샤워를 해야 하는 구축 아파트에 살면서 '몸테크'를 해도 괜찮은가? 라이프 사이클과 가족 구성에 따라 이런 질문에 대한 답은 완전히 다르다.

- 오르는 아파트를 찾는 입지 센스 키우는 법

[ 1단계 ] 내재적 가치와 외부적 가치 분석하기
내재적 가치란 외부의 영향 없이도 향후 가치가 상승할 수 있는 '자체 동력'을 뜻한다. 앞에서 말했던 지역의 기본기 네 가지와 정비 사업이 여기에 해당된다. 외부적 가치의 요인으로는 교통망의 개선, 정책, 대출 규제, 수요와 공급 등을 들 수 있다.
다만 내재적 가치와 외부적 가치를 놓고 입지를 따질 때는 주의해야 할 점이 있다. 외부적 가치에만 비중을 너무 크게 두면 안 된다는 것이다. 부동산은 기본적으로 사람이 '사는live' 곳이다. 내재적 가치의 상승 없이 오직 외부적 가치만으로 올라간 시세는 모래성과도 같아서, 작은 변화에도 자칫 가격이 상승 전으로 돌아갈 수 있다. 특히 정부의 규제 덕분에 시세가 급등한 지역이라면 더욱 신중한 판단이 필요하다.

[ 2단계 ] 자산 퀀텀점프를 위한 역동적 입지 선정하기
종자돈 규모가 3억 원 이하라면 무조건 시세 서열만 따지기보다는 '어떤 곳이 더 역동적인 변화를 일으킬 수 있을지'를 고려해 수익률을 잘 판단해 보는 것이 좋다.
지금까지의 경험을 보건대 그 지역에 익숙한 사람일수록 오히려 미래 가치를 더 판단하지 못했다. 입지를 분석할 때는 내가 아무리 잘 아는 지역이라도 고정관념과 편견을 모두 내려놔야 한다. 물론 객관적인 단점을 외면한 채 철석같이 좋은 면만 보려는 태도도 경계해야 하지만, 태도를 바꾸지 못하면 절대 입지의 가치를 알 수 없다.

[ 3단계 ] 시세 그루핑으로 최적 입지 찾아내기
시세 그루핑이란 지역의 부동산 시세를 파악하고, 투입되는 종자돈 규모별로 그룹을 나누어 지역의 입지 가치를 비교 · 평가해 보는 시스템이다. 각 지역의 대장 아파트를 대상으로 시세 그루핑을 하다 보면 놀라울 만큼 한눈에 입지 서열이 보인다. 그리고 이렇게 시세별로 그룹을 나누면 지역마다 필요한 투자 금액도 한눈에 들어 오기에 나의 투자 로드맵을 효과적으로 그려나갈 수 있다.
그루핑은 단지 묶는 것에만 그쳐서는 안 된다. 내 관심 지역들을 그루핑해 정리했다면 그 지역들의 시세 움직임을 꾸준히 추적하는 작업이 필요하다. 나는 이를 '시세 트래킹'이라고 부른다. 입지는 과학적으로 움직이고, 각 지역끼리 치밀하게 연결되어 있어서 어느 한 지역의 시세가 오르면 일시적인 현상에 그치지 않고 그 지역과 모종의 이유로 연결된 다른 지역들의 시세가 따라서 상승한다.
시세 그루핑을 했을 때 같은 그룹으로 묶이는 지역들은 '입지 서열'이 같다고 볼 수 있는데, 이처럼 같은 서열에 위치한 입지끼리도 함께 움직인다. 이렇게 시세 그루핑을 해놓고 시세를 추적하다 보면 갑자기 그룹에서 확 벗어나는 지역이 눈에 띈다. 그룹별 시세 트래킹에서 눈에 확 띄는 지역이 나타나면 좀 더 상세한 분석을 해봐야 한다.
투자를 결정할 때는 언제나 '상대적'으로 봐야 한다. 부동산 투자 성적은 '누가 비교를 더 잘하느냐'에서 갈린다.

[ 4단계 ] 지역 연관관계로 오를 아파트 찾아내기
지리적 연관관계와 시세 서열에 따른 라이벌 관계

- 향후 3년 유망 입지, 착공을 시작한 교통망에 주목하라

· 국가철도망구축계획에서 앞으로 입지가 좋아질 곳에 대한 힌트를 얻을 수 있다.

· 신분당선 연장과 8호선 연장

· 서해선과 신안산선

· 월곶판교선

· 신림선과 동북선

- 갈아타기의 본질은 기본적으로 '정책'과 '세금'과 '대출'이라는 삼각편대에 '좋은 상품'을 얹는 것이다. 1주택자라면 비과세를 십분 활용해야 한다.

- 내 집은 비싸게 팔고, 갈아탈 집은 싸게 사는 성공률 100% 타이밍

호재가 실현되기 전에 갈아타라

많은 사람이 자기 지역의 호재 실현에 대한 아쉬움 때문에 매도 타이밍을 놓치고 상급지로 들어오지 못한다. 호재에 대한 기대를 빨리 내려놓는 사람들이 상급지로 진출하게 되어 있다. 아직 호재가 실현되지 않았어도 호재가 곧 실현되리라는 기대가 충만할 때 한 발 앞서 갈아타는 것이 좋다. 호재는 우리 생각보다 더 빠르게 시세에 선방영되기 때문이다.

시장 분위기를 보고 매수·매도 시기를 결정하라

시장이 보합기거나 매물이 별로 나오지 않을 때는 먼저 내 집을 팔고 갈아탈 집을 매수해야 한다. 반면 상승기에는 선 매수·후 매도가 필수다.

- 일시적 1세대 2주택 비과세를 받기 위해서는 다음의 '123 법칙'을 기억해야 한다.(1취득·2보유·3매도)

첫째, 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후에 신규주택을 취득할 것.

둘째, 종전주택은 양도일 현재 2년 이상 보유할 것(2017년 8월 3일 이후 매수한 조정대상지역 내의 주책일 경우 2년 이상 거주할 것).

셋째, 종전주택은 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 매도할 것.

- 어느 정도 종자돈 규모가 늘어나서 상급지로 진입할 수 있게 되면 이때부터는 수익률이 아니라 '자본 수익의 절대값'을 보고 움직여야 한다. 아무리 소액 투자라고 해도 개수가 자꾸 늘어나다 보면 보유세의 덫을 피할 수 없게 된다. 투자는 점점 복잡해지고 세금 같은 문제가 쌓이면 자꾸만 스텝이 꼬인다. 거래에 들어간 돈을 빼고 순이익을 계산하면 남는 게 거의 없는 경우도 있다.

-  대체주택은 절차와 방법에 따라 최대 6~10년이라는 오랜 기간 동안 똘똘한 '두 채'로 1세대 2주택을 유지하면서 두 채 모두 비과세를 챙길 수 있는 절세 포트폴리오다. 마음은 느긋하게 유지하면서 자산을 크게 불려나가는 최고의 전략이다. 사고팔기 바쁘다고 해서 투자 성적이 반드시 좋은 건 아니다. 

- 상생임대인 제도를 활용한 전세 레버리지 투자

수도권 분양권을 매수해 입주 시 전세를 맞추고 총 4년 동안 임대한 후 매도하는 방법이 있다. 임대 계약을 갱신하거나 2년 후 새 세입자를 들일 때 전세금을 5% 이내로만 높이면 추후에 매도할 때 시세차익 전부를 비과세로 손에 넣을 수 있으니 적은 종자돈을 불리기에 매우 좋은 방법이다.

- 편안한 노후를 위한 6070의 보금자리 재설정

부모님에게도 '부모님만의 강남'을 찾아드리고 싶다면 네 가지의 포트폴리오를 생각해 볼 수 있다.

첫째, 모아둔 자본을 보태 더 좋은 아파트로 갈아탄다.

둘째, 30평대 구축 아파트에서 20평대 신축 아파트로 갈아탄다.

셋째, 전세로 거주하면서 5년 내에 신축 아파트가 될 수 있는 입주권을 매수한다.

넷째, 1+1 입주권을 매수해 신축 아파트 한 채에는 거주하고, 한 채는 월세로 세팅한다.