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분당에서 재건축 왕좌는 본문
최근 분당사이트에 가장 뜨거운 이슈가 재건축 재건축 재건축
그럼 재건축이 무었이고 가장 재건축 하기 좋은 단지는 어디인지
우리 같이 고민해 봅시다
참고로 저는 서울에 재건축 신축 중, 재건축 조합설립, 재개발 조합설립 조합원등으로
정비사업에 대해 나름 연구한 사람입니다
먼저 재건축 사업성이란
동일 평형을 무료로 받기 위해 일반 분양분이 많은 단지가 최고라고 말한다
재건축 사업성을 구체적으로 보면
비례율 : <(조합원 분양가격 합+일반 분양가격 합)- 사업비(건축비 등)>/종전자산가액(감정가격의 합)
각 세대 기준 >= 권리가액(비례율*감정가액) - 조합원 분양가
권리가액이 조합원 분양가와 동일하면 추가 분담금 없이 재건축 아파트 입주권을 받는 것이다
만약 용적률이 높아 추가 분담금이 많으면 동의 받기 힘들어
조합설립에 필요한 전체 동의율 75% 동 단위 동의율 50%에 미달하여 조합설립이 안된다
결과적으로 재건축 사업성은
ㅇ 일반 분양분 많고(낮은 용적률)
ㅇ 일반 분양분 높은 가격(좋은 입지)
으로 요약된다
분당에서 이 조건에 가장 부합되는 단지는 까치마을 1단지이다
그 이유는
ㅇ 낮은 용적률 145%
ㅇ 신분당선,분당선 더블역세권으로 분당 국평 평균apt 시세 13.1억보다 높은 14.1억
참고로 까치마을 32평 땅 지분이 용적율 높은 정자동 상록마을 우성(용적률 218%) 48평과 동일하다
재건축 이해를 돕게 위해서
까치마을 1단지와 상록마을 우성 재건축 시물레이션 해 보겠습니다
(서울 3종 주거지역 법적 용적율 250% 기부채납하면 MAX 300%
분당은 대부분 아파트 단지라 3종 주거지역 용적율 250% 기부채납하면 MAX 280% 정도 될것 같음
현재 분당 평균 용적률 184%)
가. 까치마을 1단지
ㅇ 용적률 145% , 세대수 976세대
나. 상록마을 우성
ㅇ 용적률 218%, 세대수 1,762세대
같이 280%로 동일평형 비율로 재건축 된다면 (250% 기본, 추가 30% 중 15% 임대주택)
나. 까치마을 1단지
ㅇ 재건축 후 총세대수 : 1,885세대
- 기존세대수 : 976세대, 임대세대수 : 101세대, 일반 분양세대수 : 808세대
나. 상록마을 우성
ㅇ 재건축 후 총세대수 : 2,263세대
- 기존세대수 : 1,762세대, 임대세대수 : 122세대, 일반 분양세대수 : 379세대
결과적으로 까치마을 1단지는 976세대인데 일반 분양세대수 808세대이고
상록마을 우성은 1,762세대에 일반 분양세대수 379세대로 상록우성이 분양가 조금 더 비싸도
분양세대수 너무 큰 비중 차이(상록 우성이 까치1단지 1/4 수준)로 사업성은 비교가 안되는것 이해가 되나요
현재의 아파트 가격 수준으로는
ㅇ 까치 1단지 : 재건축
ㅇ 상록 우성 : 리모델링
이 답입니다
참고로
ㅇ 분당 재건축 용적률 500% 해 준다
ㅇ 분당 안전진단 없이 정비구역 지정한다
이런말 하는 정치인 믿나요
믿으면 바보 바보 바보
까치마을 1단지 모습
ㅇ 서울 어느 한강변 낮과 밤
