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새 정부 부동산 정책예상(feat. 심교언 교수) 본문
확정은 아닙니다만 당선인 측에서 장관 혹은 정책 관여자로 일하게 될 확률이 매우 높아진 심교언 교수 생각을 체크해볼 필요가 있겠습니다.
3월초 손경제 내용을 듣고 갈무리해봤습니다. (뇌피셜 주의)
바쁘신 이웃님들 대신 제가 하나하나 분석할테니 제 뇌피셜 보시고 좋아요 많이 남겨주세요.
1. 대출규제
실수요자 첫 주택 ltv를 80
일반적으로 주택을 살 때는 70까지
대출은 은행이 각자 판단하라.
=대출규제는 어떤 방식으로든 완화 될 확률이 높습니다. 어느정도 풀어줄지가 관건인데 인터뷰를 보면 대출규제를 푼다고 해서 집값을 자극하는 일은 없을거라 전제하고 있습니다. 은행에서 신용도나 소득을 보고 자율적으로 대출을 실행하는 방안 역시도 예상 가능합니다.
2. 공급방식
택지 지정은 이미 충분한것으로 보인다. 이번정부에서 충분히 지정해놨다. 5년간 250만호를 말했는데 달성 가능하다 본다.
=3기 신도시 지속 추진 예상(다만 너무 공급에 자신감을 갖고 있는듯. 신도시 건설이 생각처럼 일사천리가 아닐수 있는데..)
다만 이전 정부에서 하지않았던 도심 재건축 재개발 새 정부에서 한다. 안전진단 완화 해야 재건축 유인이 된다. 재개발등도 기부채납 비율 조정 필요. 민간주도로 간다.
=안전진단 완화는 99%확정으로 보입니다. 다만 재초환은 거대야당이 있어 쉽지않아보입니다.
이러나 저러나 제 개인적인 생각으로 도심 재건축, 재개발은 꽃놀이패로 보입니다. 포트폴리오에 하나는 꼭 갖고 가시기 바랍니다. 강남 재재만 있는게 아니라 사업성이 100점 만점이 아니라 80점 정도만 된다해도 각자 자금에 맞게 포트에 담으시는걸 추천합니다.
새 정부에서 금리상승기 주택 구입심리가 다소 잠잠해졌을때 각종 규제를 한번에 속도감있게 해제할것으로 보입니다.
다만 엑싯 시점에 대한 고민은 필요 합니다. 재건축 입주까지 가져갈것인지 아니면 중간 가격상승을 먹고 빠질건지. 분명 조합원 양도에 제한이 생길것이기에 장기인지 단기인지 명확하게 하고 들어가야 할겁니다.
3. 1기 신도시 이슈
1기 신도시 리모, 재건축 수요 있다는거 인지하고 있다. 하지만 속도가 중요. 일종의 마스터 플랜이 필요. 1기신도시 리모로 생기는 이주수요가 집값 자극하지 않도록 인접한 3기 신도시와 속도 조절.
=1기 신도시 이주수요를 보면서 집값 자극 된다 판단되면 속도를 조절하겠다는 뜻입니다. 1기신도시 매수 기본적으로 매우 좋다 봅니다만 생각보다 오래 걸릴수 있다는거 고려해야 할듯 합니다.
3기신도시 공급 타이밍을 기가막히게 예술적으로 조절못하면 폭망 느낌인데 이걸 어떤방법으로 풀어갈지가 관건으로 보입니다.
4. 세금
양도세 다주택자 중과 한시적으로 완화
그 물량만 시장에 나와서도 단기적으로 효과가 있다고 생각함.
=양도세 중과는 거의 99% 한시적 완화 결정. 기간은 2년정도로 예상. 근데 잘 판단해야될게 지금 그럼 일반과세로 넘길것인가? 심교언 교수 스탠스는 정권초기에 속도감있게 규제들 풀고 진행가능한 도심 재재 가자! 이건데 그럼 초반 가격상승은 어느정도 용인하고 간다는 뜻일수도 있다 느껴집니다.(금리 상승등 거시적 환경이 집값을 억제할수 있다는 생각인듯 합니다. 이게 진심인지, 시장을 안심시키기 위한 발언인지는 본인만 알겠지만)
그렇다하면 지금 정리하는게 최저가일수도 있다는 뜻이라 심사숙고할 필요가 있어 보입니다.
5. 종부세
종부세는 세계에서 찾아보기 힘든 이상한 부자세.
정상화 필요.
종부세 문제는 입법사항이다. 국회에서 다루어져야하므로 시간이 필요하다. 속도감 있게 논의해서 바꾸어나가야한다. 대신에 공정시장가액 비율, 공시가격 조정을 통해서 세부담 완화 노력
=종부세는 어떤방식이든 손을 대려는 의지가 보입니다. 다만 언급한대로 국회에서 다루어지는 문제라 동의가 쉽게 이루어질지는 미지수입니다. 다만 부분적으로 세부담은 완화될것으로 보입니다.
종합해보면 시장의 기능을 믿고 민간에 최대한의 자율을 주는것이 왜곡을 막는 방법이다. 비정상적으로 가혹한 세금은 조정하고 공급을 통해 양질의 주거지를 제공해야 한다. 정도로 요약이 가능해보입니다.
제 개인적으로는 도심 멸실 과정에서 나올 가격상승을 어떤방법으로 컨트롤 할지가 가장 궁금합니다. 또 공부거리가 생겼네요.
