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증여세 안내고 10억짜리 집을 자녀에게 물려주는 방법(취득세는 쬐끔 내고) 본문
일시적 2주택 상태에서 기존주택을 허겁지겁 팔았는데 그게 또 많이 올라버려서 냉가슴을 앓았습니다.
지나고 보니 자녀에게 특수관계 매매형식으로 이전하는 방법이 있었는데 아쉬워서 올려봅니다.
혹시 고수분들 있으면 틀린부분 바로 잡아주세요... 다른 분들은 저같이 후회하는 일이 없도록 참고하시고요
1. A주택을 이렇게 매매를 했지요..
- 놔두면 더 오를 것 같았지만 비과세를 받아야 함으로 10억에 매도 (시세 10억), 전세는 5억 있었음
(양도세는 1천만원 정도,, 당시 9억까지 비과세였고..조정지역에 비거주를 했기 때문에 세금을 조금 냄)
- 이게 1년후 15억에 거래됨...
2. 증여에 대해 공부를 해보니..이렇게 했으면 5억차익을 자식에게 안겨 줄 수 있었는데...
- 자식이 26세로 일단 직장에 다닌지 6개월이 지나서 합계 연봉이 1,000만원 이상이므로 세대분리 가능
- 원룸하나 얻어서 전입신고하고 독립세대주로 만듬
- 자식이 매수하는 형식으로 매매계약서 작성(시세의 70%까지 다운시키면 증여세 한푼 없음)
(5억 전세안고 7억에 매수하는 형식, 차액 2억은 이모로부터 차용(이자 및 원금 매월 입금))
(친척이 아니면,, 마이너스 통장이나 다른 후순위 대출로 자금마련)
(70% 미만이면 그만큼 증여세를 냄,, 즉 6억에 매수하는것으로 하면 7억-6억=1억에 대한 증여세를 냄)
- 자식은 취득세 1290만원 납부 (취득세율 1.837%)
- 매도자인 본인은 양도차익 기준이 7억이 아니라 시세인 10억으로 판것으로 양도세를 납부해야함(1천만원 납부)
(이게 특수관계 양도세 계산 부인 이라는 제도)
- 현재 전세가 8억까지 올랐으므로 이모 등으로로 부터 빌린돈 2억 갚고도 1억이 더 생김(다른 곳 투자가능)
- 이후 어떻게든 전세내보내고 비과세로 팔면 시세차익을 5억 거의 그대로 가져오고
- 비거주 상태로 일반세율로 팔아도 차익 5억에 대해 1.5억쯤 양도세내면 3.5억을 수익으로 가져올 수 있었음
