[공유] [220302] (망상) 서울 재건축의 미래

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[220302] (망상) 서울 재건축의 미래

서울은

저층 아파트 단지들은 거의 다 소멸된상태로
이제는 중증단지의 재건축 시대가 오고 있다.
(분당도 마찬가지지만)


중층단지들의 재건축은 몇가지 문제(?)가 있는데 아래 적어보았다.

사실 4가지 모두 근본은 같기 때문에 한 가지라고 볼 수도 있다
근데 그냥 4개로 나누어 써본다.

<중층단지 재건축의 문제들>
1) 분양물량이 많지 않다는 점 (사실 거의 없음)
2) 고분양가 문제
3) 수익이 크지 않고 분담금이 높아, 사업 진행이 원활(?)하지 않다는 점..

4) 일부 단지의 경우 용적률 300 이상의 고용적률로 갈 수 있는 가능성이 있다. (단지별로 다르긴 하지만).

결국 300 초과 용적률인 경우 초고층이 아니라면 밀도가 높아지고 답답해진다는 점... .. (초고층이라면 건축비로 다시 분양가가 높아진다는 점)..

이건 해결의 문제가 아니라 적응의 영역이다.

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재초환 말씀하셔서 몇자 적자면
재초환 등은 해결되든 안되든 상관없다.

재초환은 어차피 비용의 문제일 뿐...
굳이 중요성을 따지자면 사업의 거대한 암초?
신축 공급을 막아 아파트 가격 유지해주는 효자 역할 정도?

재초환은, 궁극적으로 가면
그 단지의 단위면적당 평균 부담금액 자체가
그 단지의 평균 취득원가로 취급되고 그 정도로 반영될 수밖에 없다.
(뻔한 사실)


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<그림>

위 그림은 대단한 것이 아니라 누구나 쉽게 알 수 있는 것이지만 (최대한 사실에 근거하여 눈대중으로) 그려보았다.

흐름을 보면 몇가지가 보인다

1) 분상제 이후 분양가가 억눌려있다가 작년 7월 이후 토지 공시가격 상승 반영 및 물가 인건비 급등으로 분상제 힘이 많이 약해졌다.
2) 조합원 분양가와 일반 분양가의 갭이 계속 줄어드는 추세이며, 장기간 조합원으로 버티(?)면서 지불하는 유뮤형의 금액을 고려하면 조합원 분양가와 일반분양가는 거의 같은 수준으로 보여진다.
3) 지금 진행되는 몇군데의 이벤트성 분양 물량(둔촌 주공 및 2023년 강남)을 제외하고는 서울 분양물량은 계속 줄어들 것. 중간에 몇번의 이벤트가 있더라도 속지 말 것.


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지금은 재건축 조차도 투자의 개념이 강하지만

장기적으로보면
앞으로 ... 길게
더 더 더 근본적으로 본다면

향후 먼 훗날에는
재건축 매수는 투자가 아니라
그냥 신축에 대한 약간 싸게 사게 해주는 입도선매 와 그 개념이 같아질 것이다.
 
왜냐면 정상적인 방법으로 신축을 사기에는 너무 비싸기 때문에.
(재개발 보다는 재건축에서 )




또한
입도선매의 개념이지만
투자의 개념이 아닌 단순 "분양권 10년전 미리 매수"라는 개념이 될 것이다.
(진행과정상의 문제에 대한 선결조건이 있어야 하지만,, 여기서는 글이 너무 길어지므로 생략.)

앞으로 서울의 대단지라 하더라도
2천~3천세대라도 분양 물량은 수 백 채 정도에 불과하기 때문에

당첨확률은
평범한 일반 사람이 분양 받은 것을 기대하고 인생을 설계할 정도의 확률이 되지 못한다




그러나
이러한 모든 것은
"분양가"의 문제가 아니다.
(그러니까 분양가가 낮아서, => 이로인해 경쟁률이 높아서 생기는 ... 그런 "분자(물량)/분모(신청자)"에서 분모(신청자)의 문제가 아니다)

분양 물량(분자)의 문제에 가깝다.




그러니까
이전 글에서도 한번 말했지만
서울의 분양물량은 비트코인과 같다,
서울의 분양 물량은 나오면 나올수록 향후 줄어들수 밖에 없다.

언젠간 바닥 날 것.
왜냐면 토지와 용적률이 바닥나기 때문이다.

(전체 입주량과 혼동하지말자. 전체 입주물량 중 대부분은 이미 들어갈 사람이 정해졌다.
남에게 줄 것은 얼마 안되는 일반 분양 물량뿐이다.)


용적률을 높여주면, (분양 물량이) 고갈되는 시기를 늦춰서 조금더 연명할거라고?
천만에, 용적률 높여주는 만큼 50%는 정부가 가져간다.
(그렇게 되면 용적률 높여준 효과는 대부분 사라지고, 그 자리에는 고밀도 빽빽함, 하늘 안보임 등의 악영향만 남게 된다.)

용적률 높여주는 것이
"분양물량 입장에서는" 큰 도움은 되지 않는다.




그러니까

서울의 분양 물량은 여분의 용적률에 대한 건축 후 나오는 물량이기 때문에

현재 170-190 정도의 아파트들, 혹은 200 초반의 아파트들이 300의 신축이 될 때,

그리고/혹은
재개발 지역에서 발생하는, 용적률 상향에 따른, 그 차이 용적률이 주택이 될 때

그때 그것에서 비롯되는 것이다. 이것이 바로 분양물량이다.

(그러나
이렇게 그 용적률 차이 값 자체도,
조합원들의 평수 상향에 상당히 소진된다.)


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위에서 말했지만
저층 재건축은 이미 다 바닥났고
중층 재건축은, 수천세대라고 해봤자 분양물량은 200-400 도 안된다.
(원베일리 봐라)

재개발에서 많다고?

재개발 조차도 (물론 사업장마다 다르지만.)
이미 단독주택 등은 다 바닥나서
많은 토지를 가진 지주들이 거의 없는 그런 허접한 사업장 뿐...
다들 빌라 손에 들고 "니가 내놔라 많은 토지~"만 외치고 있다.

결국
수익이 별로 없는 빌라 부분이 상당수를 차지하는 그런 사업장은 점점 더 늘어날 뿐.
이는 이건 타이밍의 문제일 수도 있었는데.. 뉴타운을 무효화 시켰던 고 박원순 시장의 업적일 수도 있다.

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결국 서울의 분양 물량은 서서히 줄어들 것이고
언젠가는 바닥이 나겠지만
그 바닥이 보이는 때 이전이라도
서울의 연간 분양 물량이 수천채 이하로 정도로 유지되는 상태 만 되더라도
.. 바닥과 다를 바 없다.


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단독주택 => 빌라 => 아파트 라는 전형적인 공식은 사실 비효율적이고

단독주택 => 단독주택 + 빌라 => 아파트 라는 공식이 조금더 효율적인데
이런 사업장은 빛의 속도로 줄어들고 있다.

재건축도 마찬가지
30-40년된 저층 아파트 => 신축 아파트 라는 것이 효율적이지만, 이미 저층 아파트는 바닥 났고

20-30년된 중층 아파트 => 신축이라는 저효율 사업장만 남앗다.


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경쟁률이 높든 낮든
분양가가 비싸든 싸든

분양 물량 자체가 없으므로
서울에서 만큼은 아파트 분양이라는 것이
하나의 예측 가능한 "시장"(*마켓)으로서의 역할은 상실될 것이다.

앞으로는
누군가 분양을 기대하고 인생 계획을 세우기 어렵게 될 것 같다.