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삶의 질을 높이기 위한 투자 - 건물주가 정말 투자의 종착지일까? 본문
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삶의 질을 높이기 위한 투자 - 건물주가 정말 투자의 종착지일까?
아는 형님이 지금 시세로 150억 정도 되는 강남 소재 건물을 소유하고 있습니다. 이 건물을 담보로 받은 대...
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아는 형님이 지금 시세로 150억 정도 되는 강남 소재 건물을 소유하고 있습니다.
이 건물을 담보로 받은 대출금을 제외하더라도 건물 순자산만 100억을 훨씬 넘습니다.
일반인 들이 보기에는 경제적으로는 더 이상 압박을 느낄 필요가 없는 레벨이라고 생각하겠지만, 막상 만나서 자세한 얘기를 들어보면 그렇지만도 않습니다.
매달 들어오는 월세에서 이자빼고 세금빼고 건보료빼고 각종 유지비용을 빼면 월 1500만원 정도가 순수익으로 들어오는데, 강남에서 학령기에 있는 아이 둘을 키우는기에는 빠듯한 금액이라고 합니다.
물론 가정마다 쓰기 나름이겠지만, 실제로 강남에 거주하는 비슷한 상황의 다른 가정의 이야기를 들어봐도 월소득이 2천만원 이상은 되어야 조금 숨통이 트이는 수준이라고 하는 것이 공통된 의견인 것 같습니다.
이 형님은 거의 15년 전에 산 차를 아직도 꾸역꾸역 타고 다니는지라 늘 새 차에 대한 열망이 있는데, 이런 본인의 바람을 남들에게 하면 '건물주가 엄살이냐'라는 핀잔을 듣지만, 저는 건물주가 자산크기에 비해 생각보다 현금흐름이 좋지 않은 걸 잘 알기에 충분히 이해합니다.
지금 재정상태에서 원하는 차를 사려면 건물을 팔거나 대출을 받아서 사는 수 밖에 없는데, 전자는 당연히 바보 같은 행동이고 후자는 음의 복리 효과를 생각했을 때 선뜻 실행하기 어려운 선택지 입니다.
모두가 선망하는 '건물주'도 이러한 환금성의 제약 때문에 저량(stock)에 비해 유량(flow)의 밸런스가 맞지 않는 경우가 많습니다.
또 다른 지인은 주식으로 90억 정도를 들고 있습니다.
정확히 말하면 주식+채권+기타 금&원자재 등으로 밸런스를 맞춘 소위 '자산배분 포트폴리오'로 보유하고 있는 셈인데, 매년 4~5억치씩 팔면서 생활비에 보태는데도 자산은 꾸준히 증가하고 있습니다. (매해 평균 8~9%씩 상승)
일년에 4~5억치의 주식을 팔고 배당금으로 1억 정도가 들어오면 세금을 내고도 매달 3천만원이 넘는 월 소득이 들어오는 셈이라, 강남에서 떵떵 거리며 살 정도는 아니지만 남들과의 지나친 비교만 자제한다면 경제적으로는 아무런 스트레스를 받지 않고 살 수 있는 수준입니다.
원하는 차를 타고, 원하는 때에 원하는 곳에서 원하는 사람과 만나면서 하고 싶은 일을 하며 삽니다.
돈이 더 필요할 땐 더 팔고, 굳이 당장 쓸 일이 없을 땐 팔지 않고 둬서 더 큰 자산증식을 가져갑니다.
저랑(Stock)과 유량(Flow)의 밸런스가 매우 좋은 자산인 셈입니다.
위 사례의 건물주 형님처럼 월세를 연체하는 임차인 때문에 스트레스 받을 일도, 새벽에 소방 알람이 울려서 부랴부랴 건물상황을 확인하러 뛰쳐나와야 할 일도, 복잡한 세금 신고와 법인 관리를 할 필요도 없습니다.
이 글을 읽을 분들이라면 누구나 꿈꾸는 이상적인 자유인에 가까운 삶을 살고 있는 것이죠.
같은 자산금액이라도 환금성이라는 것이 삶의 질을 높이기 위해서 얼마나 중요한가에 대한 얘기를 하고 싶어서 위의 두 사례를 비교해보았습니다.
제가 작년 초에 잠시 건물 매수를 고민하던 시기가 있었는데, 결국은 마음을 접고 ETF와 비트코인을 next 자산으로 생각했던 가장 큰 이유가 바로 이 부분입니다.
같은 30억이라는 투자금으로 대출을 받아 100억짜리 건물을 산다면 총 자산의 증가 속도는 30억을 주식(ETF)에 다 넣은 사람보다 훨씬 빠를 것입니다.
주식이 10배가 오르는 동안 건물은 3배만 오르면 되거든요..
근데.. 그런식으로 '원하는 만큼의 금액을 빼내 쓸 수 없는 자산'이라면 20~30년뒤 수백억의 자산으로 커져봤자 과연 무슨 큰 의미가 있나라는 생각이 들더군요.
결국은 삶의 질을 높이고 내 자신과 가정을 풍요롭게 하기 위해서는 "그래서 당장 이번 달엔 얼마를 써도 되는가?"에서 자유로운 자산이어야 한다는 결론을 내렸습니다.
다른 모든 자산이 그렇겠지만 특별히 주식은 투자금이 더 큰 금액이어야 자산으로서의 진가를 발휘하는 투자구나라는 생각도 하게 되었구요.
한 글에 모든 사고과정을 담기엔, 언급할 것 들이 쓸데 없이(?) 너무 많지만..
어쨌든 제가 그간 생각하고 겪은 바로는.. 아래 정도가 투자금액구간별 최적화된 투자 로드맵이 아닐까라는 결론을 내린 상태입니다.
◎ 1억 미만은 따지지말고 그냥 저축
◎ 10억 미만은 무조건 부동산 with 레버리지 .. 주거용 부동산은 맥스 30억까지만.. (세금 계산하다보면 왜 30억인지 알게 됨)
◎ 주식은 투자금이 10억 이상은 되어야 유의미해짐. 철저한 자산배분 필수. 개별주 되도록 지양.
◎ 건물은 건물에서 나오는 월순수익이 하나도 없더라도 (=월세와 이자가 같은 수준) 내가 경제적인 풍요로움을 문제 없이 계속 유지할 수 있는 자산 수준에 도달 했을 때 '애셋파킹'의 개념으로만 사자. (건물에서 월세 받아 먹으면서 살자라는 고금리 시절의 낡은 개념을 아예 버려야 함. 그냥 땅이라는 가치저장 수단에 돈을 박아둔다는 개념이 맞음)
