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서울 및 6대 광역시 향후 물량 부담 분석 (feat. 연도별 착공/인허가 물량) 본문
2021년 착공 물량과 인허가 물량이 최종 업데이트되었습니다.
단기적으로는 착공 물량, 중장기적으로는 인허가 물량을 토대로
향후 입주 물량을 전망함으로써 서울 및 광역시의 향후 물량 부담을 알아보고자 합니다.
(모든 물량은 아파트 기준입니다.)
우선 서울입니다.
서울은 최근 11년간 연평균 4만여호가 착공되었는데
2017~21년은 평균을 웃도는 물량이 착공되었습니다.
2017~18년 착공 물량은 2019~20년에 연 평균 5만호에 달하는 입주 물량으로 돌아왔으나
2019~20년 착공 물량은 대단지가 많은 관계로 공기가 길었고
착공계를 내고도 상가 및 주변 지역과의 갈등으로 착공 자체가 지연된 사례들도 있어서
2021~22년을 건너뛰고 2023~24년 입주로 많이 몰리게 되었습니다.
이로 인해 2021~22년은 공급 공백 사태를 빚었고
상대적으로 2023~24년 입주 물량은 증가할 전망입니다.
반면 최근 11년간 연평균 4만 2천여호가 인허가되었는데
이 중에서도 2017년 7만 5천여호의 인허가가 눈에 띕니다.
이는 정부가 2017년 연말까지 관리처분인가를 신청하면
재건축 초과이익 환수제를 적용하지 않겠다고 언급하여
상당수 재건축 단지들이 급속도로 사업 속도를 높인데 기인합니다.
2017년에 인허가가 몰린 탓에 2018~20년 인허가는 연평균 3만호 수준으로 저조했습니다만
2021년 4월 오세훈 서울시장이 취임한 이래 다시 인허가가 급속도로 늘어
2021년 서울 아파트 인허가 물량은 5.4만호에 달하게 됩니다.
여기서 말하는 인허가는 사업시행인가인데요,
일반적으로 사업시행인가부터 입주까지는 5~6년의 기간이 소요되는게 보통인 점을 감안하면
2021년에 급증한 서울 아파트 인허가 물량은 2026~27년 입주 물량으로 돌아올 가능성이
상당히 높아 보입니다.
마침 제가 언급해왔던 3기 신도시 입주 개시 시기와 맞물리게 되는 셈인데요,
토지보상이 집행되고 5년후에 입주를 개시한 신도시들이 많다는 이력들을 돌이켜보면
2021년 12월 기준으로 인천계양과 하남교산이 90%에 육박하는 토지보상이 집행되었고
2022년부터 나머지 4개 지역의 토지보상이 집행될 예정인 바,
2026~27년부터 입주를 개시하는 곳이 있을 것으로 판단됩니다.
2022년에도 서울 아파트 인허가 물량이 여전히 많고 3기 신도시 토지보상 집행 진척이 빠를 경우는
2026~27년 서울 및 수도권 물량 부담은 상당한 수준에 이를 가능성이 대단히 높아지겠습니다.
다음은 부산입니다.
부산은 최근 11년간 연평균 2만 4천여호가 착공되었는데
2015년부터 2020년까지 평균을 웃도는 물량이 착공되었습니다.
이는 부산에 점진적인 물량 부담을 가하고 있지만
눈여겨봐야할 것은 바로 2021년 착공 물량이 감소했다는 점입니다.
2021년 착공 물량은 2만여호(?)로
1만 3천여호를 기록한 2013년 이래 가장 적습니다.
2021년 착공 물량이 감소한 이유는 바로 아래 그래프 때문입니다.
부산은 2015년부터 2017년까지 인허가 물량이 급증하였으나
그 이후 급감하더니 2019년과 2020년은 연평균 1만 5천여호에 불과한 물량만 인허가되었으며
이는 2021년 착공 물량 감소로 이어졌습니다.
그리고 2021년도 2만여호의 인허가로 평균 대비 적습니다.
즉, 2019~21년의 인허가 감소는 2021~23년의 착공 감소로 이어질 가능성이 높습니다.
돌려 말하면 2024년부터 부산은 공급 부족에 빠질 가능성이 높다는 의미가 되겠습니다.
2023년까지는 공급이 많지만 2024년 이후는 공급이 부족할 가능성이 높으므로
지금부터 2023년까지의 기간 중에 부산이 조정장을 겪는다면
그 이후를 바라보고 조정장을 적절한 매수 기회로 활용할 만하다는 생각입니다.
이번에는 대구입니다.
대구는 최근 11년간 연평균 2만여호가 착공되었는데
2018년부터 2021년까지 평균을 크게 웃도는 물량이 착공되었습니다.
2021년 착공 물량이 다소 감소했지만 그래도 평균보다는 꽤 많습니다.
연평균 착공 물량이 2만여호인데
2019~21년 연평균 착공 물량이 3만호를 넘고 있어서
2024년까지 물량 부담이 상당할 것으로 추정됩니다.
그런데 문제는 이뿐만이 아닙니다.
대구의 인허가 물량 추이를 보면
2017년부터 2020년까지 연평균 3만여호에 가까운 물량이 인허가되었습니다.
상당히 많은 물량입니다.
대구가 중장기적으로도 물량 부담이 적지 않을 것임을 시사하는 데이터입니다.
다만 2021년에 인허가 물량이 다소 감소한 점은 그나마 다행입니다.
2022년 추이가 중요하겠습니다.
다음은 인천입니다.
인천은 최근 11년간 연평균 1만 9천여호가 착공되었는데
2018~21년에 연평균 3만 4천여호로 평균의 2배 가까운 물량이 착공되어
단기적으로 상당한 부담이 예상됩니다.
인허가의 경우는 조금씩 분위기가 바뀌고 있습니다.
인천은 최근 11년간 연평균 2만 2천여호가 인허가되었는데
2018년부터 2019년까지 인허가가 평균을 상당히 크게 상회했습니다.
다만 2020년부터 인허가가 감소하여
2021년은 평균을 밑도는 1만 8천여호가 인허가되었습니다.
2022년 추세에 따라 중장기 공급 감소 여부가 결정될거 같습니다.
다음은 광주입니다.
광주는 최근 11년간 연평균 1만 1천여호가 착공되었는데
2019년부터 착공 물량이 감소하더니 2021년에는 7천여호에 불과한 물량만 착공되었습니다.
2023~24년 이후부터 공급이 감소될 조짐을 보이고 있는 셈입니다.
인허가 역시 2019년을 정점으로 큰 폭으로 감소하더니
2021년에는 불과 4천여호만 인허가되었습니다.
부산과 상당히 비슷한 모습을 보여주고 있는데요,
2019년을 정점으로 착공과 인허가 물량이 동시에 급감했다는 것은
2024년 이후 상당 기간 광주가 공급 부족에 직면할 것이라는 추정을 가능케 합니다.
2024년 이후의 부산과 광주를 주목할 필요가 있어보입니다.
대전입니다.
대전은 11년간 연평균 9천여호가 착공되었는데
2012년 이래 줄곧 평균을 밑도는 물량만 착공되다가
2019년과 2020년은 평균 수준의 물량이 착공되었습니다.
이는 세종시의 입주가 일단락되자 다시 대전의 건축 경기가 활성화된 탓이 큰데
2021년은 평균의 2배를 웃도는 2만여호가 착공되어 적지 않은 물량 부담이 예상됩니다.
2019년 이후 인허가 물량이 부담스러운 수준입니다.
2019년의 인허가 물량이 2021년 착공으로 이어졌다고 본다면
2020~21년의 인허가 물량 부담 역시 2022~23년 착공으로 이어질 가능성이 높겠습니다.
대전의 주택구입부담지수가 과거 평균 대비 상회하는 수준이
광역시 중에서 가장 높을 정도로 매매가가 고평가된 상황에서
평균을 크게 상회하고 있는 착공 물량과 인허가 물량은
단기, 중장기 물량 부담으로 이어질 가능성이 큰 점이 우려됩니다.
마지막은 울산입니다.
울산은 최근 11년간 연평균 7천여호가 착공되었는데
조선업 불황 탓인지 2018년부터 2020년까지 평균을 크게 하회하는 물량이 착공되었으나
2021년은 평균에 육박하는 물량이 착공되었습니다.
다만 여전히 평균을 하회하는 수준이기에 단기적인 물량 부담은 적은 편입니다.
인허가도 2019년부터 평균을 하회했으나
2021년에 다시 평균을 소폭 상회하는 물량이 인허가되었습니다.
다른 지역에 비해 상대적으로 물량 부담이 많지 않은 곳으로 보이는데
울산 역시 2022년 추이를 눈여겨봐야할 곳이기도 합니다.
장황하게 이야기해봤는데요,
3월 중순경 2021년 4분기 지역별 주택구입부담지수가 공개되므로
그때 이 글에서 언급된 지역별 물량 부담과 연계하여
향후 상대적으로 유망한 지역과 부담스러운 지역을 구분해보도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
P.S) 최근 제 글을 출처 없이 인용하면서
본인이 쓴 것처럼 둔갑하는 사례가 있다고 연락받은 바가 있습니다.
이 글 역시 퀄리티를 떠나서 적지 않은 노력이 들어간 글이므로
인용시 출처를 명기해주셨으면 합니다.
