[공유] 대략적인 향후 전세 수요의 예측 : 4년차 전세를 주목하라

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대략적인 향후 전세 수요의 예측 : 4년차 전세를 주목하라

위 그래프는 임대차법이 개정된 1990년 전후의 KB 월간 전세 상승률 이동평균선입니다.
당시 전세는 만기가 1년이었는데 1989년말 2년으로 연장되면서
2020년과 마찬가지로 전세 대폭등의 홍역을 겪었죠.

다만 전세상승률은 법 개정 이후 반년 정도까지는 급등하다가 그 이후 안정됩니다.
그리고 다음 해 이사철과 1992년 초 계약갱신 만료 시점에 다시 상승을 하죠,

이 때는 늘어난 전세기간(2년)에 맞춰 만기가 되는 짝수해마다 전세가격이 상승하는 현상이 발생했는데
이를 짝수해 효과라고 불렀습니다.

다음에 보실 그래프는 1989년 임대차법 개정과 2020년 임대차법 개정 이후의
전국 월간 전세 상승률을 비교해 본 것입니다.
흐름을 비교하기 위해 2020년 임대차법 개정 이후를 보조축에 놓고 살펴보았습니다.

1990년 초반과 지금은 주택 보급율, 물가 상승률 등에서 큰 차이가 있는 만큼
전세 상승률 수치도 당연 다르지만
법 개정 직후 급등하였다가 차츰 안정되는 것은 비슷합니다.

최근의 전세부진은 과거와 비슷한 이유에서 발생하는 것일 수 있습니다.
법 개정 직후 정책의 부작용인 전세급등 현상이 과거와 똑같이 발생한 것처럼 말이죠.

전세 상승률이 반년 정도 이후부터 안정된 이유를 과거에서 찾아보면
역시 '수요의 감소'입니다.
정확히는 계약기간 연장으로 인해 증발해버린 전세교체 수요죠.

임대차법이 막 개정된 1990년 초에는 급등하는 전세가에 미리 집을 구하기 위해서
당시 세입자분들이 바쁘게 계약을 했는데,
반년 정도 지나자 신규 수요가 감소했다는 것이 과거 기사에 나옵니다.

객관적인 통계로도 그 무렵 전세 수요 감소를 밝힌 것이 있습니다.
바로 전세자금 대출 신청입니다.

전세자금 대출은 흔히들 박근혜 정부 이후만 생각하는데, 사실은 예전부터 존재를 했습니다.
당시 기사를 읽어보면 임대차법 개정 이후 몇 달간 급증했던 전세자금 대출 신청은
1990년 중반을 넘어서면서 차츰 감소합니다.

1990년 당시를 보면 임대차법 개정은 즉각적으로 전세가를 끌어올리고 전세공급을 급감시켰는데,
반면 수요는 바로 감소하지 않았습니다.
잘 생각해보면 이는 당연한 부분이 있습니다.

공급은 임대인의 의지로 바로 중단할 수 있지만(공실 비워두기 등)
수요는 당장 살 곳이 필요하므로 중단할 수가 없죠.
하지만 시간이 지날수록 전세만기가 1년에서 2년으로 바뀐 효과가 나타났을 것입니다.
1년마다 전세시장에 오던 수요자들이 2년마다 계약하게 되니까,
달이 지날 때마다 그 숫자가 누적되면서 수요는 점차 감소하였을 것입니다.

임대차법 개정으로 공급과 수요가 둘 다 감소하고
어느 것이 먼저 많이 감소하느냐에 따라 가격이 결정되는데

공급이 먼저였기 때문에 전세가 급등이 나왔고
이후 수요도 감소하면서 전세가 상승률이 안정되었다고 생각할 수 있습니다.

요즘 신축 단지들이 예년처럼 빨리 세입자를 구하지 못해 애를 먹는 것도
1990년 무렵에 이미 발생한 현상입니다.

전세 수요와 공급이 모두 감소해 있는 상태에서 상승률이 안정되면
이는 어느 정도는 수요와 공급이 균형을 이루고 있음을 의미합니다.

그리고 무엇보다 수요 이동이 이전 만큼 활발하지 않습니다.

이 상태에서 신축입주가 들어서면 활발하지 못한 수요 이동 때문에
예전에는 쉽게 경험하지 못한 입주장 부진을 경험할 수도 있습니다.


그렇다면 최근 전세부진의 탈출시기는 언제가 될까요.

흔히들 2022년 8월 이후 전세 재상승을 말합니다.
사실 이것은 2020년 임대차법 개정 이후에 바로 예측 가능한 부분이었습니다.
계약 갱신을 한 세입자분들이 만기가 되면, 임대인분들이 전세시세를 올릴 것은 뻔하니까요.

무엇보다 시장에서 사라졌던 신규 수요가 갱신만료로 인해 대거 발생하기도 하고,
새로 세를 놓는 임대인들로 인해 신규 공급도 발생하겠죠.

1992년 법 개정 이후 만 2년이 된 전세시장도 마찬가지였습니다.
계약 만료 세대가 시장에 쏟아지자, 전국 전세값은 동시에 강세를 보이죠.

이 때 전세값 상승의 주원인으로 계약 만료가 정식으로 등장합니다.

이렇게 계약 만료로 인한 신규 수요 증가와 전세값 상승이 과거에 기록되었다면
부작용부터 그 이후 시장안정까지 그 때와 흐름이 비슷하게 흘러가는 지금도
유사한 현상이 발생할 수 있습니다.

그래서, 2022년 8월 이후 전세시장은 강세를 예상할 수 밖에 없습니다.

다만 계약갱신으로 인한 전세가 상승 효과는 임대차법 개정 직후보다는 낮을 것으로 보입니다.
시행시기엔 전세공급 급감이 나왔는데
갱신만료 시점에는 전세공급도 수요와 함께 증가할테니까요.
세입자 분 중에선 미리 집을 사둔 경우도 좀 있고요.
대출규제도 영향을 미칠 수 있습니다(월세, 반전세로 전환 등)

물론 그럼에도 신규수요의 대폭 증가로 전세 상승률이 낮지는 않을 것입니다.


개인적으로 주목하고 싶은 것은 전세 4년차의 숫자입니다.
전세 2년차는 갱신과 계약 만료 둘 중 하나를 선택할 수 있고 상당수가 갱신을 택할 것이지만,
4년차는 오로지 계약 만료만이 남아있을 뿐입니다.
즉 오롯이 신규수요가 되는 것이 전세 4년차죠.

위 그래프는 지난 몇년간의 전세 거래량을 토대로
2년차, 4년차를 맞이하는 서울 전세수요를 그래프로 그려본 것입니다.

참고로 전국 데이터도 서울과 큰 차이는 없습니다.

하늘색으로 채워진 것은 서울 전세 2년차 숫자입니다.

청색선으로 그려진 갱신 제외 신규수요는
국토부 전세 실거래 데이터를 살펴본 결과
갱신으로 추정되는 저가 거래가 약 절반 이상의 비중(50~60% 정도)을 차지하고 있는데
이를 반영해 대략 절반 정도가 갱신이 아닌 신규라고 추정하고 그래프를 그려본 것입니다.
2022년 1/4분기가 인근 다른 시기에 비해 수요가 좀 꺼지는 부분이 있습니다.
최근의 수요 부진엔 이것도 영향은 있을 것입니다.

빨간색 선은 2022년 8월 이후부터 계약갱신 만료를 맞는 전세 4년차입니다.

점선은 전세 4년차가 계약갱신 만료를 맞이한 이후의 신규수요 예측으로
이 숫자는 기존 갱신 제외 신규수요와 4년차 사이가 될 것으로 예상했으며
(4년차 수요가 전부 전세를 다시 택하지는 않을 것이며 매매, 월세 등의 대안으로 가는 것을 감안)
4년차 수요가 보다 강력한 신규수요이므로
4년차 전세 숫자를 추종하는 경향이 좀 더 강할 것으로 보았습니다.

2022년 8월 이후의 시장은
청색선과 점선 사이의 갭 만큼 자극을 받을 것입니다.

우선은 아무래도 공급이 수요에 비해 딸릴 가능성이 큽니다.
특히 중간가격 이하의 전세에서 그럴 확률이 높습니다.

계약갱신 만료로 세입자를 내보내고 다시 나오는 신규 전세물량이 어느 정도 있겠지만,
이 물량들의 특징은 "고가" 즉 높은 호가가 될 것입니다.

대출규제 하에서 신규수요의 선택은 반전세 또는 하향 이동이 대세가 될 수 있고
하향하는 수요가 모이는 지점
저가~중간가격 전세는 상당한 압력을 받을 것으로 생각됩니다.

고가 전세는 상대적으로 수요 압박이 덜할 것으로 보입니다.
이쪽은 반전세로의 전환이 더 증가할 수 있습니다.


전세 4년차 숫자는 미래 입주시장의 예측도 일부 가능하게 해줍니다.

최근 몇 년간을 보면 2019년 말~2020년 초에 가장 많은 전세계약이 있었습니다.
서울도 그렇고, 전국도 마찬가지입니다.
그 때 계약한 세입자분들은 대부분 2021년 말~2022년 초에 계약갱신을 하셨습니다.
그리고 만기가 되는 2023년말~2024년 초에 상당한 이동수요를 만들 것입니다.

이 시기는 서울 입주물량이 다시 증가하는 구간입니다.
개포 재건축 1, 4단지와 둔촌주공 등 대형단지들도 이 무렵에 입주를 합니다.

물론 입주물량이 시장에 미치는 영향은 여전히 존재하겠지만
전세 4년차가 최대구간을 맞이한다는 것은
분명 그 시점의 시장에 영향을 줄 것입니다.


물리적으로는 예상이 이렇습니다만
향후 시장의 흐름은 우리가 예상하는 대로 가지 않을 수도 있습니다.
작년 8월 이후 이래저래 살아나고 있던 전세와 매매 거래량이
대출규제 한 방에 시들어버린 것처럼 말이죠.

누가 대통령이 되어도 자신의 임기 초반에 전세난이 발생하는 것은 원치 않을 것입니다.
그것이 전임 정권 정책의 부작용이라 할지라도 말입니다.

윤석열 후보측을 보면 이미 임대차법 원상복구와 함께
임대사업자 혜택 부활과
전세가를 5% 이내에서 올리는 임대인에 대한 세제 혜택 제공도 말하고 있습니다.
당연히 2022년 8월 이후 전세불안을 염두에 둔 것입니다.
그것만이 대책의 전부는 아닐 것입니다.
다른 방안도 실무진이 꺼낼 가능성이 큽니다.
원인을 처방하는 방책인 임대차법 원상복구는 민주당이 국회를 지배하는 관계로 당장은 쉽지 않을 것이기에
당장은 증상을 완화하는 것들이 다수 나올 것으로 봅니다.

이재명 후보는 임대사업자와 임대인에 대해 상당히 적대적입니다만
이후보가 되더라도 결국 8월 이후의 시장에 대한 대책을 내놓을 수 밖에 없다고 봅니다.
그가 주장하는 대량의 공급을 통한 전세문제 해결은
당장 8월 이후 닥쳐올 문제에 대한 즉시적인 처방은 되지를 못합니다.
임대인을 더 눌러서 해결될 문제도 아니기에
단기로는 임대인들을 달래는 정책들이 예상 밖으로 나올 수도 있습니다.

아마도 차기 대통령 정권인수위가 활동하는 4월경에는
이러저러한 부동산 대책과 함께 8월 이후 급변할 전세시장에 대한 대책도 나올 것입니다.

물론 전세부족엔 공급이 가장 좋은 방안이겠지만
8월까지 어떤 공급을 한다는 게 불가능하기 때문에
증상인 전세가격 상승을 완화시키고
세입자분들의 안위를 도모하는 대책들이 반드시 나올 것으로 봅니다.

생각컨대
어떤 대책이 나오더라도
임대인들에게 불리한 환경이 조성될 것으로 보이지는 않습니다.

지금 전세 공급의 키는
정부가 아닌
임대인들이 들고 있기 때문입니다.

최소한 향후 1년 이상은 그렇습니다.