[공유] 2022 KB 부동산 보고서, 간단 정리 (+원문 첨부)

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2022 KB 부동산 보고서, 간단 정리 (+원문 첨부)

KB 에서는 매년 부자보고서와 함께
부동산 보고서도 양질의 레포트를 발간해주시는데요.

2022년 부동산 보고서가 나왔습니다.

분량이 106페이지라 포스팅에서 전체적으로 다 아우르기는 너무 길고 읽기 어렵겠습니다.

목차
Ⅰ. 2021년 주택시장 진단과 주요 이슈

1. 2021 년 주택 시장 진단과 2022년 전망
2. 주택시장 7대 이슈
1) 임대차법 시행 2년, 전세시장 안정 은 언제쯤
2) 수도권 주택시장을 뒤흔드는 3기 신도시와 GTX
3) 지방 주택시장 동반 상승 에서 차별화 장세로
4) 비아파트 및 외곽지역의 부상과 지속 가능성
5) 다주택자 보유세 부담 증가와 매물 출현 가능성
6) 정부의 대규모 주택 공급계획, 향후 진행 과정 주목
7) 두 번의 선거, 그리고 주택시장

Ⅱ. 부동산시장 설문조 사
1. 부동산시장 전문가 설문 결과
2. 지역 공인중개사 설문 결과
3. KB 자산관리 전문가 (PB) 설문 결과

Ⅲ. 수도권 주택시장 점검
1. 서울 강남
2. 서울 강북
3. 경기·인천 ·인천 ·인천

Ⅳ. 2021 년 상업용 부동산시장 진단과 2022 년 전망

Ⅴ. 심층분석 리포트
주택가격 급등에 따른 버블 우려 점검

제가 관심있는 부분 위주로 추려봅니다.

전체 내용에 관심있으신분은 하단에 첨부한 원문을 참고해보시면 좋겠습니다.

2021년 시장 리뷰

2004년 이후 주택가격은 수도권과 비수도권, 그리고 비수도권에서도 지역별로 상승 하락 시기가 달랐으 2021년 시장의 특징 모든 지역에서 동시에 가격이 상승했다.

전국 상승률은 최근 20년이내 최고치를 기록

분양물량은 늘고 있으나 입주물량이 적었기 때문에 공급불안, 전세시장 악화 야기함.

2022년 주택시장 전망

주택시장은 장기적으로 성장세를 보여왔으나 경기와 마찬가지로 호황과 불황을 반복해온것이 사실. 변곡점을 예측하는 것은 쉬운것이 아니나 최근 호황이 10년 가까이 지속되었다는 점에서 2022년이 경기 조정의 변곡점이 될지를 두고 시장내 의견이 갈리고 있다.

매매시장

최근 시장 상황과 주요 지표를 보면 2022년은 매매가격 상승폭이 크게 줄면서 조정 받을 가능성이 높아 보인다. 2021년 연말이후 높은 가격에 대한 우려 확대 & 신규 수요자에게 너무 커진 부담이 원인 (소득대비 과도한 가격 상승, 정부의 지속적인 규제로 인한 세부담 증가.)

전세시장

물량 부족 문제를 단기간에 해결하기 어려워 당분간 불안정한 상황이 지속될 가능성이 크다. 임대차법 시행 2주년을 맞아 기존 매물이 거래되기 시작하면 임차인들의 혼란이 가중될 수 있다. 최근 전세가격이 지속적으로 상승하면서 재계약이 부담스러울수 밖에 없으며 이 경우 가격 상승분 일부를 월세로 전환하거나, 외곽지역으로 이사해야 할 수 있다.

정부의 대규모 주택 공급 계획, 향후 진행 과정에 주목

수도권 127만호 주택공급은 입주자 모집 공고 기준이다. 초기 계획은 2020년 부터 2023년까지 완성하는 것을 목표로 했으나, 진행정도는 계획에 비해 지연되고 있다. 또한 입주자 모집 공고 이후 실제 주택이 공급되기 까지 추가로 2~3년이 소요될 것으로 보인다.

2022년에도 정부는 43만호의 지구지정을 마칠 계획임을 밝혔다. 그러나 지구 지정 이후 지구 계획 수립, 분양, 착공 등의 주택공급 절차를 감안한다면, 단기간에 시장에 실제 주택을 공급하는 것은 어려운 실정이다.

당분간 주택 부족 현상은 지속되나 향후 수급 불균형으로 인한 과잉 공급은 주의 해야 한다.

2022년 치뤄지는 두번의 선거
대통령 선거 및 지방선거

한해에 대통령선거와 지방선거를 모두 치르는 것은 2002년에 이어 두번째. 통상적으로 선거를 치르는 해에는 시중 유동성이 증가하고, 후보들의 개발 관련 공약으로 인해 주택 경기에 긍정적인 요인이 많다.

그러나 이런 기대감에도 불구하고 과거 사례를 보면 지역별로 개발 호재에 따른 영향은 기대할 수 있으나, 선거보다는 당시 경제 상황, 주택시장 수급 여건등이 더 큰 영향을 미치는 것으로 보였다.

주요 정당 부동산 관련 공약

2022년 부동산 시장 전문가 설문 조사

매매시장

: 중개업소와 전문가 의견 갈림
중개업소의 63%는 하락 예상,
전문가집단 64%는 상승 예상

전세시장

: 상당수가 전국 전세 가격 지속 상승 예상

매매가 상승/하락 요인 설문 결과

: 상승요인은 공급물량 부족, 하락요인은 대출규제

그러나 2023년 상반기 매매시장/전세시장 안정될것으로 예측 하는 결과가 많았음.

심층분석 레포트

80년대 이후 세 차례 가파른 상승기 경험

- 1980년대 후반
-> 노태우 정부 200만호 건설로 안정화

- 2002년 초중반
-> 카드사태 및 금융위기 이후 안정 (+대규모 공급)

2020~2021 급등
-> 이후는?

부동산 급등은 사회적 문제 수준으로 부상.

PIR 수치면으로도 부담스러운 수준

대출이 늘어나고 있으나 한국 금융시장에 큰 충격이 발생할 가능성은 희박함.

신용대출의 경우 우량고객 대상으로 5천~1억원 이상의 고액 대출 취급이 많음. 그리고 추가 DSR 적용되면 신용 대출의 안정성은 더욱 좋아질 것.

버블 붕괴 가능성 점검

과거 조정기의 주택시장은 다른형태로 진행

IMF 외환위기는 전국 주택매매 가격이 급락했으나, 글로벌 금융위기 이후에는 서울과 수도권은 다소 완만한 조정, 지방의 경우 2010년부터 장기 상승세에 진입.

현재의 여건을 고려했을때 조정이 오더라도 IMF 외환위기보다는 금융위기와 유사한 형태의 조정국면으로 예상 (급락가능성은 낮다.) 다만 조정 국면에 들어간다면 지표보다 체감경기는 나쁠수 있다.


레포트 원문

2022+KB+부동산+보고서.pdf

6.22MB