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[공유] 저평가 투자처 찾는 방법과 임장 전/후 체크사항 몇 가지- Part.1 #부린이탈출 본문
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저평가 투자처 찾는 방법과 임장 전/후 체크사항 몇 가지- Part.1 #부린이탈출
안녕하세요. 하오입니다. 이번주에는 같이 스터디 하는 분들을 앞에서 짤막하게 발표를 할 기회가 있었어요...
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안녕하세요. 하오입니다.
이번주에는 같이 스터디 하는 분들을 앞에서 짤막하게 발표를 할 기회가 있었어요.
주제는 "투자지역 찾는 방법"과 "임장 전/후 체크사항" 이 두가지였습니다.
스터디에 참여하신 분들 중에는
주식외에 부동산에는 경험이 없으신 분들도 계셔서
최대한 쉽고 가벼운 내용들로 키워드만 간단하게 정리했어요.
물론 발표는 2시간동안 지도를 펴놓고 했습니다 :)
그 내용을 간단하게 2-3개 포스팅으로 나눠서 살펴볼게요.
주변 부린이 여러분들께 많이 공유 부탁 드립니다.
1. 지역분석하기 4단계
(1) 지역 흐름 분석하기 (습관)
평소에 매주 금요일에 발표되는 주간KB시계열 데이터나 리치고의 불장지역을 통해서 전국의 흐름을 살펴보는 것이 매우 중요합니다.
물론 KB지수는 표본에 의한 통계치 이기 때문에
1) 개별 단지와는 흐름이 같지 않을 수 있고
2) 현장의 분위기를 바로바로 전달하지 못한다는 단점이 있어요.
반년 넘게 시계열을 매주 살펴본 결과
현장과 2-3개월 갭이 있는 것 같아요.
군산, 원주, 창원 등을 보았을 때
그럼에도 지속해서 흐름을 살펴볼 필요는 있습니다.
(2) 필수 데이터 확인 : 최소 5가지
자세한 내용은 아래 링크 클릭
❶ 청약경쟁률 (★★★★☆) - 리치고, 청약홈
청약 경쟁률은 곧 신축에 대한 수요를 의미하므로 매우 중요합니다.
청약 경쟁률 상승 = 수요증가 = 상승징조
청약경쟁률 하락 = 수요감소 = 하락징조
한지역에 청약경쟁률이 점점 높아지면
분양권에 프리미엄 상승
→ 재건축/재개발 상승
→기존 신축 상승
→준신축 → 구축 상승으로 이어질 확률이 매우 높습니다.
최근 최고 99:1 경쟁률을 찍었던 진주의 경우도 분위기가 매우 좋고요.
작년부터 많이 올랐음에도 또 상승여력이 보입니다.
심지어 공급도 적고요.
엊그제 분양했던 남원주역 호반도 최고 102:1을 기록하면서 원주에도 또 다시 2차 상승이 올 것 같습니다.
그만큼 청약경쟁률은 수요의 바로미터로 아주 적합한 지표입니다.
❷ 미분양 (★★★★★) - 리치고, 부동산지인, 시군구청 홈페이지
청약 경쟁률의 결과가 미분양이죠.
미분양은 수많은 부동산 데이터 중
시세상승/하락과 가장 밀접한 연관성을 가지므로 중요합니다.
❸ 거래량 (★★★☆☆) – 부동산지인,아실
미분양이 급격하게 줄면서 거래량이 점점 많아진 다는 것은 대세상승장이 시작된다는 것이므로 잘 살펴볼 필요가 있습니다.
❹ 입주물량 (★★★★☆) –리치고, 부동산지인,아실
위의 1-3번이 부동산에서 수요를 가늠할 수 있는 지표라면 입주물량은 공급지표 입니다.
심플하게 여러 사이트에서 확인할 수 있죠.
단, 인구수가 클수록 입주물량의 영향을 적게받고
도시 체급이 작을수록 입주물량의 영향을 많이 받으니 참고해 주세요.
❺ 전세가율 (★★★★★) – 네이버 부동산, 한국부동산원
제가 가장 중요하게 생각하는 지표 中 하나입니다.
전세는 그 아파트의 실제 가치이므로
전세가율이 높다는 것은 상승의 에너지가 차곡차곡 쌓여있다라고 이해하시면 됩니다.
특히나 서울/수도권 매수 타이밍을 잡을 때 좋고,
투자자 입장에선 투자금이 적게 들어가니 유의깊게 봐야할 지표이지요.
(3) 저평가여부
❶ 매매/전세 지수 – 리치고 Expert, 아실, KB통계
(2)번에서 투자 대상 지역을 3-4개 정도로 좁혔다면, 이제 조금 지역을 1-2개로 좁혀야 겠죠.
그때 봐야할 지표가 바로 매매/전세 지수입니다.
매매와 전세지수를 바탕으로 저평가지역, 앞으로 상승할 지역등을 예상해 볼 수 있기 때문이에요.
급 you quiz
Q) 다음 중 투자자들이 좋아하는 그래프를 고르시오.
[1번]
[2번]
[3번]
투자자들은 보통 [1]번과 [3]번 그래프를 좋아합니다.
(그렇다고 부산이 투자처가 없다는 건 아니에요.)
하락이 깊었고 보합세를 유지하다가 전세먼저 반등한 그래프들..
많은 분들이 저 포인트를 보고 투자를 결정하기도 합니다.
전세가가 계속 반등한다면 매매가를 밀어올릴 수 있기 때문에 현 시점이 바닥이라고 보는 것이죠.
이런식으로 매매/전세 지수로 저평가 지역을 찾을 수 있습니다.
❷ 동체급 도시간 평단가 비교 –리치고, 부동산지인, 아실
여기서 이야기하는 동체급은 인구 규모입니다.
지방 투자를 잘하기 위해서는 인구 동체급별 도시들이 머리속에 있으면 좋아요.
예를 들면
인구 100만 : 수원, 고양, 창원, 용인
인구 60-80만 : 천안, 청주
인구 4-50만 : 포항, 김해, 구미
인구 30만 : 진주, 원주,아산 등
인구 20만 : 거제, 경주, 춘천, 군산, 익산, 목포 등등
인구 10만 : 공주, 서산, 당진, 통영, 안동 등등
이런식으로 말이죠.
인구범위를 체급으로 보고
동체급의 도시들끼리 대장아파트 평단가를 비교해서 저평가 지역을 찾을 수도 있습니다.
위 그림과 같이 말이죠.
(2)~(3)번을 통해서 저평가 지역을 찾았으면
이제 투자금에 맞는 물건을 찾아야 합니다.
벌써 시간이 12시네요.. ㅜㅜ 눈이 감겨 나머지는 Part.2에 정리하도록 하겠습니다.
이상 도움이 되셨다면 공감과 이웃추가, 주변분들에게 많은 공유 부탁 드립니다.
