부동산 투자 시 투자선정 나만의 기준 알아보기 (지역선정부터 단지선정까지)

안녕하세요.. 흥샘입니다..^^

요즘은 겨울의 끝자락에
있는듯한 느낌입니다.


오늘은
<부동산 투자시 나만의 투자선정 기준 알아보기>입니다.

예전에 쓴 글을 좀더 보완하여 작성하였습니다.  

처음 투자를 시작하시는 분들은
어떻게 지역을 선정하고 단지를 선정하는지
많이 헤매실꺼라 생각합니다.

저 역시 그랬구요..


그래서 지역선정부터 단지를 선정하기까지
기준을 한번 알아보겠습니다^^

투자를 시작하기 위해서는
먼저 큰 지역선정을 해야 합니다.

수도권에 들어가야될지, 광역시가 좋을지..
아님 중소도시가 좋을지 말이죠..

먼저 서울경기권, 지방광역시, 중소도시 순으로
알아보시면 좋을듯 합니다.


인구가 많은 순으로 말이죠.
인구가 많으면 부동산 사이클이 길게 갑니다.


대세상승이 오면 하락장이 오기까지
꽤 긴시간 높은 상승폭이 유지될 수 있다는 것이죠.

25만명 미만의 중소도시는
1,500세대 대단지 하나만 들어와도
도시전체가 출렁거립니다.

그만큼 인구가 적기에 수요가 적기 때문이죠.

그럴려면 큰 도시들의 인구는
외우고 있는편이 좋습니다.

서울 1000만, 수원 120만, 용인 100만, 부산 345만, 대구 250만, 대전 150만,
광주 145만, 울산 115만 정도..


인구를 체크한 뒤  

큰 지역선정은 가장 먼저 고려해야 될 것이
수요-공급을 체크해야 합니다.

가격이 상승을 할지 하락을 할지
가장 큰 영향을 주는 요인이 수급이기 때문이죠. ^^

공급물량은 주로 부동산지인, 호갱노노,
닥터아파트 등에서 알아보면 되고

그 중에서도 무료인 부동산지인이란
사이트가 보기 편하게 되어 있네요.

부동산지인으로 제가 관심있는
세종시를 검색해보았습니다.

작년에는 수요대비 공급이 크게 많았으나
올해부터는 상당히 줄어드네요.

그말은 다시 상승모드로 갈 가능성이 크다는 것입니다.
물론 주변도시도 체크해야 합니다.

수요-공급을 체크해서 향후 2~3년동안
공급이 부족하다고 한다면

이제는 두번째로 작은 지역을 선정해야 합니다.

큰 지역으로 서울을 선정했으면
서울에서 어디로 들어갈지 말이죠..

서울이나 지방광역시는
대체로 구로 나뉘어집니다.

서울은 단위가 크니 동북권, 동남권,
서남권, 서북권 등으로 나누어지는거죠.

큰 지역을 중소도시인 청주를 선정했으면

작은 지역으로 흥덕구를 들어갈 것인지
청원구를 들어갈 것인지 판단을 해야겠죠.


작은 지역 선정은 공급물량 체크와 함께
개발호재를 저는 보는 편입니다.

개발호재 중에서 가장 중요한 것은
교통이 개선되는 곳입니다.

지하철이 들어오거나 KTX 또는 GTX가 들어오는 것이죠.

물론 아직 실현되지 않았지만
실현가능성이 높은 호재를 주로 보는 편입니다.

이외에도 스타필드나 백화점 등
큰 상권이 들어오는 것도 호재입니다.

이런 여러가지 호재들을 보고 작은 지역을 선정합니다.


예를 들면 세종과 함께
수급으로 앞으로 입주물량이
절대적으로 부족한 충북 청주를 선정했고

입주물량 부족과 함께 오송역 KTX 주변
택지개발과 산업단지 등의

호재가 있으면서 청주에서 학군이 좋은
흥덕구를 선택할 수 있습니다.

좀더 이 지역의 흐름을 알아보기 위해서

저는 한국부동산원으로
매매지수와 전세지수로
대충의 흐름을 보는 편입니다.

한국부동산원 사이트 아래측에 있는 걸 누르면

지역을 선택할 수 있고
기간을 선택할 수 있습니다.

여기에서 대충의 흐름을 차트로 한번 봅니다.

작은 시나 구까지 검색이 가능하니
그들의 흐름까지 체크가 가능합니다.

물론 번거롭긴 합니다. ^^

또한 아실사이트에서도

매수심리를 러프하게
과거부터 현재까지 볼수 있습니다.

이것저것 기간을 내가 길게 또는
좁게 설정할 수 있어서

아실도 굉장히 유용한 사이트 중 하나이죠^^

지역을 살펴볼 때

학군과 학원가 또한
큰 고려대상 중 하나일겁니다.

이때는 호갱노노 사이트를 들어가 보시면

학원가가 어디에 얼마나 분포되어 있는지
체크가 가능합니다.

경기도에서 유명한 평촌학원가를 함 살펴볼까요

평촌학원가를 보니
287개로 경기도에서 가장 그 수가 많아
1위로 체크가 되어있네요.

그렇다면
이 주변은 당연히 학군이 좋을 것이고
초, 중, 고 학군이 좋을 수 밖에 없을겁니다.

아니다다를까 평촌학원가는
안양 뿐만 아니라 과천, 산본, 의왕에서도
올 정도로 굉장히 유명한 학원가입니다.

여러분들이 30평대 이상 투자를 하실거라면

꼭 학원가가 주변에 있는지
체크를 하셔야 합니다^^

그리고 해당 지역의 흐름과 학원가 체크가 끝났다면

이제는 구체적인 단지를 선정해야 합니다.

조인스랜드 사이트에서 시세를 들어가면
테마별 시세검색이 됩니다.

여기에서 저는 주로

1, 조회수 많은 아파트
2. 전세비율 높은 아파트 를 보는 편입니다.

1. 조회수 많은 아파트는
     지금 현재 인기가 많은 아파트라는 것이고

2. 전세비율 높은 아파트는 실수요자들이
     많이 찾는 단지이면서 투자금이 적게
     들어가는 단지이기 때문이죠.


물론 지금 당장 인기가 있는 아파트보다는

다음으로 상승흐름을 가지면서
전세비율이 높은 단지들을 찾습니다.

여기서부터는 호갱노노 또는 네이버부동산으로
구체적인 단지검색을 하는 편입니다^^

 

세번째로 손품으로
해당 단지의 입지를 알아봅니다.

청주에 투자를 하기로 마음먹었다면
가장 평단가가 높은 곳이 흥덕구 일겁니다.

선호하는 지역이라는 것이지요.

그 중에서도 가경동이 눈에 들어오네요.

KTX 오송역이 상대적으로 먼 청주는
구도심의 경우 고속터미널 및 시외버스터미널이
옆에 있는 것을 크게 봅니다.

그리하여
이 주변을 보니

가로수 마을인 호반베르디움과
한라비발디가 보이고

오른쪽으로는 뜨란채 7,8단지가 보입니다.

초등학교와 중학교가 붙어있으며
접근성이 좋고 터미널 또한 가기 쉽으며

바로 아래 홍골지구 신축 가경아이파크가
시세를 벌리며 한창 치고나가는 것을 보니

곧 따라 여기 구축들이
갭을 메을 것이란 것을 예상을 했고

이쪽으로 전 투자를 2019년부터 진행했습니다.

네번째로 손품으로 단지의
구체적인 시세조사를 해야합니다.

(KB부동산 과거시세그래프,
국토부 아파트 실거래가 확인, 네이버부동산)

괜찮은 단지를 찾았다면
KB부동산 사이트에 들어가서
과거시세 그래프는 어땠는지
그래프를 한번 봅니다.

과거 고점 대비 얼마나 떨어지고
최근 3년동안 얼마나 올랐는지 보는거죠.

국토부 아파트 실거래가 들어가서
최근에 얼마에 실거래 되었는지 가격도 확인합니다.

마지막으로 네이버부동산으로
지금 전세나 매매가 얼마의 호가에
나와있는지 체크합니다.

다섯째, 손품으로 몇 개의 단지를 추렸다면
발품으로 해당 지역 부동산 임장을 갑니다.
(매수인, 투자자, 매도인)

부동산에 들어가면 보통 3개 정도의
부동산에 들러서 각각 다른 브리핑을

들어보는 편입니다.

매수인 입장에서
투자자 입장에서
매도인 입장에서 말이죠..


발품 중에 마음에 드는 단지의
괜찮은 가격이 나오면
계약하시면 되겠죠..^^

<발품시 체크할 것>

아, 참고로 발품가기 전에
그 아파트 시세정도는 보고
지도를 여러번 보고 가세요.

기본적인 주변 개발호재,
주변 입주물량 등은 아시고 가세요.

그래야 부동산에서 대화할 꺼리가 있습니다.


1) 로얄동, 로얄층 알아보기

전철과 가깝거나 초등학교와 가깝거나
조망이 훤히뚫려있는 곳이
로얄동일 가능성이 큽니다.

15년 이상 아파트라면 저층과 탑층은
가능한 매수하지 않는 것이 좋습니다.
매도시 우선순위에서 밀려나기 때문이죠.

하지만 탁월하게 저렴한 급매물이라면
1층이나 탑층도 매수해도 좋습니다.

보통 1층은 로얄층보다 10% 정도 저렴합니다.
전세가는 1층이나 로얄층이나
별로 차이 안나기 때문이죠.

2016년에 저는 평촌 32평 1층
급매물을 사서 투자금 1500에 전세를 놓았습니다.
로얄층을 투자했다면
최소 4천이상 들었을 것입니다.
  

2) 단지규모

가능한 500세대 이상 단지가 좋습니다.
물론 1000세대 이상이면 말할 것도 없고.  

하지만 같은 입지라 봤을 때...

그 지역 1000세대 이상 대단지가 먼저 움직이고..
그다음 500세대..
그 다음 200세대 순으로
움직일 가능성이 큽니다.

대단지 타이밍을 놓쳤다면..
다음 세대수 작은 단지로 타이밍을
노리는 것도 한 방법일 듯 합니다.


3) 향과 조망 알아보기.

남향과 동향의 차이는 큽니다.

참고로 동향은 오전에 해가 들어오고
오후에는 해가 들지 않으며
서향은 오후부터 해가 들어옵니다.

그러므로 오래된 아파트의 복도식 동향은
꼭 결로로 인한 곰팡이를 체크 해야합니다.

앞이 뚫려있는지 조망 또한 중요한데
동향이라도 막혀있는 남향보다는
훤히 뚫려있는 동향을 좋아하는 사람도 많습니다.


4) 수리여부

특히 싱크대와 화장실 수리여부가
중요합니다. 가성비가 좋음.

사실 싱크대도 140만원 남짓,
화장실도 200만원 정도면 가성비 좋게 수리할 수 있다.
20평대 기준.

수리 중 가장 돈이 많이 들어가는게
샷시> 화장실> 싱크대 순입니다.

나머지는 별로 돈 안들어갑니다.
LED 등 같은 걸로 현혹되지 마세요.
특히 한샘주방 같은 것-!!!!

32평 기준 천장에 등 다 갈아도
90~100만원이면 충분합니다.


5) 집주인 또는 세입자의 성향

실수요는 상관없으나 투자수요라면
이부분 또한 체크해야 합니다.

집주인이 바쁘거나 맞벌이라면
전세 놓을 때 집을 못보여줘서
전세가 안나갈 경향이 크기때문.

그래서 꼼꼼한 투자자의 경우

'특약사항에 전세계약에
적극적으로 협조할 것' 하고

넣는 분들도 꽤 있습니다.


6) 단지내 1인당 주차대수와
엘리베이트가 지하주차장
연결되어있는지 여부

저의 경우 지하주차장까지 엘리베이트가
연결되어 있지 않는 아파트에 살면
지상주차장에만 차를 파킹합니다..

이처럼 지하주차장
엘레베이트 연결여부는 크기 때문이죠.


7) 단지 안에서도 가는 초등학교나 중학교가
다를 수 있다.

해당 매물이 어느 학교를 가는지도 꼭 파악할것!

특히 32평이라면 중학교 학군이
어디로 배치되는지 꼭 파악할 것.

.................

또한 발품시 tip
그 지역 부동산 3곳은 들르시기 바랍니다.

첫번째는 세입자 입장으로
전세나 월세 구하는 것처럼 해서
부동산에서 매물을 알아보세요.

정확한 전세시세와 월세시세를 알 수 있습니다.

두번째는 투자자 입장으로
매수의사를 밝히세요.

부동산 소장님들이 그때부터 일어서서
지도펼치고 브리핑 해주기 시작할 겁니다..^^

물론 난 지금이라도 당장 계약할 듯한
제스처를 취해주시구요. 제스처만..

세번째는 매도인의 입장으로
매도의사를 밝히세요.

내가 어느 아파트 몇층 매물을
가지고있는데 시세가 어떻게되냐..

그러면 이때 또 소장님들은 시세보다
낮게 얘기할 가능성이 크겠죠..

매수인에게는 여기가 저평가 되어있고
주변에 개발호재가 많고어쩌고..

역도 생기고 어쩌고...
아직 확정도 안된 역이 당장이라도
확정 된듯이 말할 수도 있구요..

매도인에게는 이만큼 올랐으면
지금 정부정책도 안좋고 금리도 인상할 것이고하며
저렴하게 매도하라고 하겠죠..

이런 다양한 입장에서 의견을 들어보며
그 지역을 발품하시면 정말 도움이 되실겁니다.^^

저 나름대로 지역선정과 단지선정까지
일련의 과정들을 풀어봤습니다.

초보자분들은 한번 따라해보면서
실수를 줄이시고 좋은 선택하셨으면 합니다.

이런 과정들을 지속적으로 하다보면
지도가 눈에 익기 시작하고

본인만의 인사이트가 생기실 겁니다.

화이팅입니다-!!

[출처] 부동산 투자 시 투자선정 나만의 기준 알아보기 (지역선정부터 단지선정까지) |작성자 흥샘