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[기초] 토지투자에 실패하지 않는 방법은 간단합니다. 본문
안녕하세요.
춘천가는기차입니다.
근래 토지스터디 게시판에도 양질의 좋은글들이 많이 올라오네요^^
저도 보고 배울 가치있고 알아두면 좋은 글들이 많지만
토지에 조예가 없는분들의 입장에서보면
해석하기에는 난이도가 있는 글들도 있어 보입니다.
토지보상 진행절차에 따른 타이밍투자
법적지상권, 분묘기지권 해소
맹지를 풀고 개발허가를 득하는 방법등등
하자가 있는 토지를 풀어서 수익을 얻는 방법은 기막히지만
사실 쉬운 방법은 아니죠.
저는 난이도가 있는 방법 외에..
간단한 진단과 확인만으로도
투자 실패를 줄이는 방법에 대해서 공유함으로써
다들 어렵다고 생각하는 토지투자지만 쉽게 도전할 수 있으면 좋겠습니다.
보통 토지투자를 생각할때 크게 3가지를 봅니다.
도로, 용도, 입지 이 세가지인데
여기서 가장 중요하게 봐야 할 요소는 바로 도로인데
대부분 입지를 많이 따집니다.
물론 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라는 말이 있을만큼,
입지 자체가 부동산 가치를 상승시키는 큰 요소는 맞습니다.
하지만 그것은 아파트와 같은 실물부동산에 최적화 된 방식이고
토지는 입지보다는 도로를 우선적으로 봐야 합니다.
무슨말인가 하면?
실물부동산에서 "입지를 최우선인 이유=개발 된 부지"이기 때문입니다.
건물을 올릴 수 있는 용도
건축을 할 수 있는 도로
즉, 개발에 있어서 최소 조건이 만족되기에,
입지를 중점적으로 분석해야 하는것이 옳지만
토지같은 경우는 용도와 도로 자체가 미흡한 토지가 전국의 93% 이상입니다.
도로와 용도 자체가 미완성인 상태에서
입지만 백날 따져봐야 의미가 없다는게 제 생각입니다.
개발할 수 없는 땅은 아무리 입지가 좋아봐야 쓸모가 없는땅이니까요.
고로 토지는 첫째가 도로, 둘째가 규제 , 셋째가 입지입니다.
제 아무리 서울이 좋고 과천이 좋고 판교가 좋다고 하더라도
도로 한면조차 붙어있지 않는 맹지에,
개발제한구역, 공익용산지, 군사보호시설, 농업진흥구역, 생태계보호지구,보전지역등등같이
개발에 대한 규제가 붙어 있는 토지라면..
그 입지가 아무리 좋아봤자 별 의미가 없습니다.
간단한 예시를 들자면 성남 판교에 있는 금토동이라는 곳입니다.
지도상에서 보이는 저 분홍색 경계선이 금토동 구역인데
1판교 2판교에 접해 있으므로 입지상으로는 너할 나위 없이 좋습니다.
금방이라도 개발될듯한 입지기 때문에
그 입지를 이용하여 기획부동산에서 엄청나게 팔아재꼈고
"그것이 알고 싶다"에서 취재할 정도로 거래건수가 많았는데
수면위로 떠오르면서 확인된 피해자만 수백 수천명에 달합니다.
입지만으로 보면, 금방이라도 천지개벽할 저 토지를 자세히 들여다보면 어떨까요?
스펙이 이렇습니다.
제가 입지전에 봐야 할 것이 첫째가 도로, 둘째가 규제라고 했는데
당연히 도로는 없고
규제는 개발제한구역에, 군사보호시설, 공익용산지까지
1개만 걸쳐있어도 골치아픈 규제를 3가지나 안고 있습니다.
이런 토지가 입지가 좋아봤자 뭐 하겠습니까?
아무런 행위를 할 수 없으며...
나중에 강제수용되어서 보상가나 나오면 다행인 땅입니다.
본론으로 돌아와서 글을 다시 정리해보자면..
토지투자를 할 때 가장 중요하게 봐야 할 것들은
첫째 도로
둘째 규제
이렇게 2가지라고 강조했습니다.
최소 이 두가지가 완벽하게 조건을 만족했을때
비로소 입지 따지고 용도 따지고 하는겁니다.
그럼 더 깊이 들어가서
그토록 중요한 "도로와 규제" 이 두가지 부분에 대해서
어떻게 판단하고 감별해야 하는지 노하우 공유를 해봅니다.
1. 도로
자 도로에 대한 설명입니다.
"사람과 차량의 통행이 가능한 폭 4M 이상의 도로"
이 설명에 의하면 폭이 2~3M밖에 안되는 농길이가 구거는 도로가 아니겠죠?
물론 농로나 구거도 도로긴 합니다.
도로 자체의 정의는 "사람이나 차등이 만들어놓은 길"이니까
그런데 제가 말하는 도로는 위에 나와있는 "건축법상 도로"를 의미합니다.
여기서 실전에 대한 간단한 제 팁을 드리자면..
건축법상 도로는 4M이상의 폭인 도로를 얘기하지만
보통 4M는 도로로써의 최소 기준일 뿐,
2차선도로인 6M 이상의 폭을 갖췄을때부터 도로는 제대로 된 역할을 합니다.
사진을 통해서 살펴보겠습니다.
사진상으로 보이는 도로는 도로지만
위에서 얘기하는 건축법상 도로의 조건을 가진 도로는 아닙니다.
이 도로는 현황3M짜리 구거로써
저 땅에 지을 수 있는 건축물은 한계가 명확합니다.
그저 농사짓는거 관리할 수 있게 창고나 농가주택이 전부일겁니다.
고로, 저 도로를 끼고 있는 땅은
용도가 녹지건, 주거지건, 상업지건
개발 행위를 할 수 없으므로 지가상승에는 큰 영향이 없습니다.
주변에 아파트가 몇천세대건, 역세권이 개발되던 그건 둘째문제라는거죠.
오히려 최소 이 사진처럼
주변에 아파트가 없고, 역사가 없더라도
6M짜리 2차선도로가 있기 때문에
저런식으로 원룸빌라를 건축하여 개발행위를 할 수 있습니다.
애초에 땅이란것 자체가
개발행위를 하는 근간이 되는것 아니겠습니까?
당연히 제대로 된 도로에 붙어있어야죠.
어쨌든 이제 최소한 어떤 도로를 낀 땅을 사야되는지 아실 수 있겠죠?
그 밖에 도로에 종류, 소유권에 따른 분류, 더 나아가 도로개설에 대한 자세한 내용들은
제가 전에 올린글 참고하시거나 블로그 통해서 보시면 됩니다.
2. 규제
내가 땅을 사서 세차장을 만들거나 다가구를 만들어서 임대를 놓으려 하는데
과연 허가가 떨어질것인지? 안떨어질것인지?
가장 좋은 방법은 토지의 지번을 들고
해당 지지체에 건축과나 도시개발과를 찾아가서 문의하는게 확실하지만
웬만한것들은 인터넷 앱을 통해서도 가능합니다.
확인하는 방법은 간단한대요.
포탈사이트 검색->토지이음->해당 지번쳐서 검색 하시면 됩니다.
그럼 해당 지역,지구등의 법령을 볼 수 있는데요.
결론부터 말씀드리자면 위에 언급했듯이
개발제한구역, 공익용산지, 군사보호시설, 농업진흥구역, 생태계보호지구,보전지역등등
이런 규제가 붙은 토지는 그냥 패스하는게 편합니다.
굳이 초보가 규제붙은 리스크 있는 토지를 투자 하기에는
규제 자체가 안붙은 좋은 토지도 너무 많습니다.
물론 규제는 풀어지기 마련이고
규제가 붙은만큼 토지의 매입가가 저평가 되어 있는것도 맞지만
한두개 규제가 아니라 세가지 이상의 규제가 덕지덕지 토지는 그냥 답이 없습니다.
그나마 한두개짜리도 도로에 넓게 붙어 있을 경우만 희망이 보이고
그 마저도 운나쁘게 물리면 대대손손 가져가야 됩니다.
이해를 돕기 위해 같은 위치의 땅을 가지고 예시를 들어보겠습니다.
해당토지는 도시지역내의 자연녹지로써
자연취락지구에 속해있기 때문에 용적률과 건폐율이 높습니다.
또한 35M 대로에 접해 있기 때문에 꽤 투자할만한 토지라고 보여지는데요.
그러나 해당토지는 매입해서는 안되는 토지입니다.
이유는 네모박스안이 규제사항을 기입되는곳인데
잘 보시면 "문화재보호구역"이라고 있는데
"보호"라는 단어가 주는 어감처럼 개발행위를 제한하는 토지입니다.
반면에 바로 앞에 붙어 있는 토지인데요.
이 토지도 마찬가지로 도시지역내 자연녹지고 자연취락지구 내 토지인데
이 토지는 위 토지와는 다르게
규제사항에 개발행위에 대한 규제가 없습니다.
있더라도 잘 읽어보시면 "가축사육제한(소,닭,염소)등등
동물을 사육할 목적이 아닌 이상에야
이 토지는 개발행위가 가능하다는것이고
그걸 증명하듯이 현재 지목이 대지로써 건축행위를 하고 있다는것을 확인할 수 있습니다.
여기까지 토지토지에 실패하지 않는 방법2가지에 대해서 알아봤는데요.
요약하면
1. 최소 4M 이상의 건축가능한 도로
2. 개발행위에 저해되지 않는 규제
이렇게 두가지지만 실제로 땅을 사고 팔고 하다보면
이론상과 현실은 다를때가 많습니다.
내가 땅을 팔려고 내놨을때 내 땅의 가치를 제대로 인정하고 매수하는 사람은 누굴까요?
바로 내 땅에 개발행위를 하려고 하는 실수요자입니다.
그런데 그 실수요자들은 최소 조건이 아니라 권장 조건을 좋아합니다.
무슨 소리냐하면..
4M 짜리 도로가 아니라 도로가 넓으면 넓을수록 좋아한다는거죠.
역지사지로 생각해보면 됩니다.
내가 땅을 사서 다가구주택이나 근린시설을 짓는다고 가정할 때
간신히 건축허가만 득할 수 있는 4M 짜리 도로에 붙은 땅을 살 것인지?
25M 짜리 4차선 도로에 붙은 땅을 살 것인지?
심지어 그 둘의 가격차이가 별로 안난다면 뭘 살것인지? 생각해보면 답은 간단합니다.
그런데 4M도 안되는 2~3M짜리 구거나 농로에 붙은 땅을 사서
실수요자에게 판다?
엄청나게 어려운 일이며,
그럼 실수요자가 아닌 차액을 노린 투자자에게 땅을 판다?
그것도 엄청나게 어려운일입니다.
더구나 지분이라 단독 개발행위를 못하는 토지라면 더더더더더욱 어렵습니다.
마지막으로 정리하면 토지투자에 공부를 하시는 단계시거나
토지투자에 도전하시려는분들에게 당부드리자면
그냥 애초에 도로에 제대로 붙어있는 규제없는 땅을 사는게 정답입니다.
그런땅을 사더라도 정부정책에 의해, 지자체개발흐름에 의해, 또는 그 외에 상황으로 인해
수익까지, 또 환금까지 몇년걸린지 모르는게 토지투자입니다.
처음부터 큰 욕심 바라지마시고
손해보지 않는다는 마음으로 시작하세요.
