[공유] 재개발 재건축 대체주택 특례조항 정리 (김제경 소장님)

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재개발 재건축 대체주택 특례조항 정리 (김제경 소장님)

김제경 소장님께서 재개발 재건축 대체주택 특례조항에 대해 깔끔하게 설명 해 주셨습니다.
비과세 세팅의 중요성이 더 강조되는 현 상황이기에
당장 내 상황이 아니더라도 알아보는게 좋겠지요 ㅎㅎ
저는 평소 궁금했던 내용이라 정리 해 봅니다.
*원본 영상은 글 하단에서 확인 해 주세요:)

대체주택 특례조항은 대표적으로 2가지 사례가 있는데,
사례1: 재재 물건 먼저 보유 => 다 부수고 새로 짓는 동안 살 집이 있어야 할 때! 이주를 위한 취득 Case
사례2: 다른 집을 가지고 있는데 => 재재 물건을 취득한 Case

보통 재재 물건을 이미 갖고 있는 경우(사례1) 보다는,
재재 물건을 취득하려는 경우(사례2)가 더 많기에 사례2부터 설명

각각의 케이스에 양도세, 취득세, 대출에 대해 다룰것임

1. 사례 2
"소득세법 시행령 155조2 4항"
앞으로는 줄여 4항으로 표기

1-1. 양도세 비과세

1~4 조건 만족하면 A 매도 시 양도세 비과세

주의사항 "관리처분인가" 난 "이후" 사야함
(보통 관처 전에는 주택이고, 관처가 나야 비로소 '입주권' 이라고 함)

장점:
이 조건이 꿀인게,
관처 인가 막 난곳 = 착공 ~ 준공 / 이주 철거는 입주까지 4년 ~5년 이상 걸림
즉 1~2까지 "일시적 이주택" 기간이 5~7년이 된다는거!
②일시적 이주택이라도 A 취득과 B입주권 취득 사이 1년 텀 안되도 OK => 대체특례조항에는 1년 텀 규제가 없기 때문!
**22.1.6일자로 세법이 개정되어 (아니 무슨 법을 이렇게 많이 개정해.;;)
21.1.1이후 종전주택 취득 후 반드시 1년 후 취득해야 한다고 합니다.

단점:
-대신 실수요 요건 지켜야 함.
만일 내 직장이 강남인데 입주권은 인천이라면?
​
-비싸다. 관처난입주권은 대부분 비쌈 ( 서울은 좀 좋은 동네다 싶으면 P가 10억 넘어..)

**22.1.6일자로 세법이 개정되어 21.1.1이후 종전주택 취득 후 반드시 1년 후 취득해야 한다고 합니다.

추가 Case - 4항의 '실거주' 요건이 빡빡할 때!
소득세법 시행령 155조2 3항

기존 주택 취득 이후 1년 텀두고 입주권 취득,
입주권 취득 3년 이내 A 주택 처분 시 양도세 비과세

-장점:
입주권 투자 하긴 할건데 내가 실거주는 못하는 경우!
A 매도하면 B 입주권 하나만 들고있는 상황이라 일주택자. 입주권 자체를 일반세율로 팔수도 있음

-쟁점:
3항 > 4항
A 주택 3년 내 판다면 3항 조항
A 주택 더 가져가고 싶고 비과세 혜택을 좀 더 끌고가고 싶으면 4항조항 (대신 실거주)
단 3항의 경우 무조건 A, B 취득 간 1년 텀 있어야 함

1-2. 취득세

지방세법 상 이주철거 안된곳(멸실 안된곳)은 무조건 8.4%
취득세는 못피함
멸실되면 주택이 아니라 '토지' 라서 4.6%

1) 관리처분 인가 나면 양도세 특례조항 혜택 조건 성립
2) 주택 멸실까지 하면 취득세도 낮출 수 있다

입주권도 좋지만 모든 혜택 받으려면 '멸실된 입주권'을 노리자!

1-3. 종부세

다주택자 되는 순간 보유세가 2배 되버림 ㄷ ㄷ
수를 줄이는게 중요
"멸실된거 사면 주택이 아니라 토지를 사는 셈" "종부세 대상이 아님"
1) 관리처분 인가 나면 양도세 특례조항 혜택 조건 성립
2) 주택 멸실까지 하면 취득세 + 종부세 도 낮출 수 있다

1-4. 대출

조정대상지역에선 원칙적으로 2주택자 이상 안함
예외: "종전주택 처분 조건" 있으면 해줌
6개월 내 처분/ 전입 가능하냐?
가능하다 B "등기로부터 6개월 내" 인데
재재는 등기가 늦게 나온다!! (ex. 헬리오시티는 2년 걸렸음)

2.사례 1번
"소득세법 시행령 155조2 5항"
5항이라고 줄여서 기재

2-1. 양도세 비과세

재건축 가지고 있다가 다른 아팟 샀을때
종후주택 처분 시 비과세
B 파는 규정 + "사업시행인가!!!(아깐 관리처분인가)" 이후 말고는 종전 4항과 유사
A는 무조건 관처 전 '주택'으로 취득해야 함
A 재재와 B아팟 취득 사이 1년 텀 안되도 OK

A 는 사업시행인가 전에 사도 OK
*B는 사업시행인가 이후에 사야 함!

B 취득하고 1년이상 거주해야 함
초록색 구간 언제든지 B팔아도 양도세 비과세

2-2. 취득세

무조건 8.4% 낼수밖에 없음 (대체주택이 '주택' 이니까 ㅜㅠ)
A 팔거 아니니깐 무조건 8.4%
*단 예외는, 관처/사업시행인가 났을 때 해당 사업구역에 '거주' 할 때, 신규 주택 B 취득 & 이주하면 일반세율 1~3% 로
실거주 안하고 투자로써 가지면 무조건 8.4%

2-3. 대출
이번 케이스는 대출 0 원
(얄짤없다)

3. 추가적인 내용
5항이라고 줄여서 기재

입주권 분양권 비교

분양권은 잔금 아직 안치르면 내꺼 아님
입주권은 준공일, 사용승인 중 빠른 날 취득일로 취급!

입주권은 취득세 별로 안나옴
세율도 낮고 이땐 '건물분 산정' 에 대해서만 취득세 내기 때문

재개발 재건축 비교

관처 난 곳들만 추려보자

입주권 개념 자체가 주택 자체가 아님

핵심 : 일반세율 + 비과세로 !!

재개발 재건축 자체도 헷깔리는데
세금 및 특례조항에 대해서 너무 깔끔히 잘 정리해주셨네요.
정리본 보시고 영상 들으면 더 이해가 쉬울거같습니다.
원본영상은 아래 참고 해 주세요:)

https://youtu.be/R8cS87TW9eE

*세금 관련 포스팅: https://blog.naver.com/annajung1/222642745745

*세금 톡강의 정리본 공유: https://blog.naver.com/annajung1/222640122406