[공유] 대구에 대한 저의 사견

인구 100만 이상 도시 중에 

저평가 된 도시가 있다면 

 

대구광역시가 될 가능성이 

점점 커지고 있습니다. 

 

 

아마 앞으로 많은 사람들이 

관심을 점점 둘 것이라면

 

그 전략을 어떻게 해야 될 것인지에 대해 

한번 나열해 봅니다. 

 

 

2022년, 2023년 점점 공급이 크게 늘어나며 

가격 하락이 지속될 가능성이 클 것이며 

 

이 가격 하락세는 2023년까지는 지속될 것이지만

2024년에도 하락장으로 이어질 것인가에 

대해서는 좀 의문이 듭니다. 

 

 

전체적인 하락일수도 있으나 

그 안에서는 반등하는 단지가 나올 수 있기 때문

 

항상 통계를 100% 믿으면 안되기에

 

 

물론 2024년에도 공급은 많으나 

요즘 정보가 무척이나 빨라서 

 

인구 250만명의 대구가 

150만 광주나 대전 아래의 가격까지 

내려가기는 쉽지 않습니다. 

 

더구나 인구 50만 포항이나 40만 구미와 

대등한 가격이 생기는것은

크게 가격왜곡 현상이라 봅니다. 

 

즉 하락하더라도 

바닥에 대한 하방경직성이 보이는 하락입니다. 

 

 

청주가 하락할때 

세종물량이 터져나가도 

2005년, 2006년식 A급 지역 단지가 

30평대 2억 밑으로는 떨어지지 않았죠. 

 

그래도 청주가 충북에서는 

제일 큰 인구 85만명이나 되는 대도시급이었으니까요.

 

 

지금보다 대구가 더 내려가고 

포항과 구미가 좀더 올라간다면

 

간단하게 A급, B급. C급 랜드마크들을 

서로 비교해서 볼 필요가 있습니다. 

 

포항 남구 효자동 대장들이나 

북구 두호sk푸르지오, 

 

구미 원평아이파크나 도량롯데캐슬

옥계동 대장들이 대구의 어느정도랑 비슷한지 

비교하면서 우리는 가격을 

계속 모니터링 해가야 합니다. 

 

 

이번 코로나 사태를 겪으면서 

공급부족과 함께 유동성이 끝없이 풀리면서

오피스텔, 주상복합, 생활숙박시설, 지식산업센터까지 

죄다 오르기 시작했습니다. 

 

그렇다면 우리는 지방에서는 어느 도시까지 

아파트 대체제가 오를 것인지 

 

인구 몇만까지는 오피, 주복, 생숙, 지산이 통하는지도 

한번 고민해볼 필요가 있겠지요. 

 

 

일단 공급이 크게 많아지는 

대구를 들어갈때는 대략 3가지가 있습니다. 

 

 

 

1. 분양권

2  갭투

3. 재재 

 

 

 

1. 분양권

 

분양권은 먼저 조정지역이라 

중도금 대출이 안됩니다. 

 

그래서 자납을 선택하든지 

무주택 명의를 빌리든지 하는 방법이 있겠네요. 

 

 

그래도 문제는 있겠지요. 

 

등기칠때 다주택은 12% 취득세를 내야되고

입주장 때 전세가 예측이 전혀 안되므로 

실투가 억대로 들어갈 수 있습니다. 

 

대신 안전마진은 충분해 보입니다. 

 

 

단 엑시트 전략이 보이지 않음. 

 

2년 이내 단기세율 60~70% 양도세로 인해 

너무 길게 홀딩할 가능성 있음. 

 

무주택은 당연히 들어가야함. 

 

1주택도 분양권은 잡아야하지만

자기집은 분명 지금 분위기에 못팔 것이라 봅니다. 

 

 

 

2. 갭투 

 

상급지나 연식이 괜찮은 동네의 경우 

매매와 전세가 크게 벌어지면서 같이 떨어졌습니다. 

 

특히 전세가 하락이 너무 커서 

1년전 대비 1억에서 1억5천 이상 

떨어진 곳이 허다합니다. 

 

 

아마 매매가 상승보다는 

전세가 상승이 하락 후반기에 

먼저 올 가능성이 큽니다. 

 

 

그때를 노려야 합니다. 

 

떨어지는 칼날을 잡으면서 

갯수를 계속 모으는 식으로 가면서 반등을 노릴지

 

반등한다음 담는 방식을 취할지는

각자 취사 선택이라고 봅니다. 

 

 

다만 지금 실투를 줄여서 잡는다 하더라도 

 

전세가가 더 벌어지면 

세입자는 중간에 집을 비우고 나가면서 

 

세입자와의 분쟁이 발생할 소지가 높음. 

 

 

 

3. 재개발재건축 

 

지금 대구도 구도심 재개발재건축으로 인한 

물량이 많으므로 길게 봤을 때 

재개발재건축도 괜찮습니다. 

 

 

다만 긴 상승장을 거치면서 

대구도 피가 꽤 많이 붙어 

 

선호지역 재재는 

실투가 상당히 들어갈 걸로 예상이 됩니다. 

 

지금은 수성구만 투기과열이지만

불장이 상승중반이후 튀어나올 경우 

대구 많은 구들이 투기과열지구에 걸리면

그에 대한 대비책이 있어야겠죠. 

 

투기과열은 상당부분 

재개발재건축에 대한 규제가 많습니다. 

 

 

 

대구를 투자로 매수시점을 

이야기 하는 사람은 많네요. 

 

 

근데 매도시점을 

이야기 하는 사람은 없군요. 

 

 

 

질문 하나 던지겠습니다. 

 

 

당신은 대구를 투자한다면

언제 매도하실 생각이신가요? 

 

 

조정지역이 일시적으로 풀린다하더라도 

상승이 이어지면 

 

다시 조정지역과 투기과열로 묶일텐데 

(상당히 높은 확률로)

 

 

내가 엑시트 하기전에 규제 걸린다면 

그에 대한 대비책은 있으신가요? 

 

부동산은 세금 제외하고 

내 주머니에 들어오는 돈이 진짜 수익입니다. 

 

 

 

 

특히나 대구 시장은

현금이 중장기간 물리면 안되는 

 

전업투자자들에게는 난이도가 높은 시장입니다.  

팔때 마음껏 팔 수 없을 가능성이 큽니다. 

 

[출처] 대구에 대한 저의 사견|작성자 흥샘