[공유] [분전] 분전의 2022년 부동산 전망 요약본

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[분전] 분전의 2022년 부동산 전망 요약본

글이 워낙 길어서 요약본을 올려봅니다.
읽어보시고 괜찮다 싶으면 풀버전도 읽어보시길 바랍니다. 논리는 요약본에 디테일하게 있습니다.
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[분전] 2022년 부동산 시장 전망 (Feat. 조정장?, 스압주의)

 

분전의 2022년 부동산 전망 요약
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1. 작년 시장을 올린 것은 1) 유동성 2) 물량부족, 높은 전세가 가 가장 중요한 요인이었음. 2021년은 다 많이 올랐지만 규제 피하기에 의한 갭줄이기 현상이 두드러졌으며, 15억 전후의 단지들은 오히려 주춤했음.
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2. 현재 상당수의 지역에서 수요, 매물 모두 극저현상을 보이고 있으며 매물이 계속 적으나 수요 감소 --> 거래 급감 --> 쌓이는 매물 증가 --> 안팔린 매물 호가 하락 현상이 발생하고 있음. 과연 올해 계속 이렇게 될까?
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3. 거시경제적 측면에서는 하방 압력이 강함. 유동성이 줄어들고(통화량은 늘더라도) 금리가 인상되고 글로벌적으로 긴축압력이 강해짐. 일부 자산시장 폭락한 상황. 제작년, 작년에 저금리, 유동성으로 인한 상승이 왔던 것을 대부분 동의하니, 올해 긴축, 금리인상은 당연히 하방 압력을 가할 것
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3-1. 금리인상기에도 집값은 오를 수 있지만, 상황에 따라 다른 것임. 올해 문제는 1) 속도가 매우 빠를 가능성이 높음 2) 최근 2년 자산시장 상승 속도가 너무 빨랐음 3) 경기와 성장이 받쳐주면서 안정적으로 금리가 상승한다면 집값도 오르는 것, 즉 성장과 소득증가가 받쳐줘야 금리인상기에 집값이 오르는 것인데 올해 그럴까? 애매(꼭 절대 아니라는 것도 아니지만)
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4. 2022년은 서울 공급부족이 매우 심할 예정. 거기에 임대차3법 2년차. 임대차3법 2년차에 입주물량이 많았다면 전세가는 내려갔을 것. 하지만 22년은 극부족상황. 전세가가 올라갈 것이고, 매매가에도 상승요인으로 작용할 것
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5. 누가 대통령이 되냐가 시장 방향을 결정해주진 않지만 첫해에는 매우 중요한 요인으로 작용할 수 밖에 없음. 그 중에서도 가장 중요한 것은 양도세 중과 완화. 이는 현재 매물 극저 상황에서 매물을 조금이라도 늘릴 수 있게 될 것이며 시장은 조정을 보일 가능성이 높음.
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단기에 완화를 종료한다면 매물은 기간대비 많이 나와 조정폭이 더 클 것이지만, 완화기간이 끝나가면서 매도한 현금을 동원한 저가 매수세가 들어오면서 반등을 할 것.
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중과완화를 2년 혹은 그 이상한다면 단기 조정은 적을 것이지만 변동성이 크진 않을 것. 하지만 여기에 다주택자 취득세, 종부세 완화 등이 패키지로 오면 투자수요가 늘어나 시장은 크게 오를 것(적어도 물량이 엄청 나오기 전까진)
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6. 대선만큼 지방선거가 중요
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7. 양도세 중과완화 단기 도입시 서울 물가상승률 전후(대략2%) 정도, 경기, 광역시 들은 시마다 차이가 있겠지만 평균 0% 전후에서 물량이 많은 도시들은 -2% 전후까지 예상. 평균 지표가 -2%면 단지별로 크게 빠지는 곳도 있는 수준
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양도세 중과완화 2년 이상 도입시 서울, 경기 3~4% 정도 상승 예상, 광역시들 +2% 정도 예상에서 물량 많은 곳들은 좀 더 약세.
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양도세 중과완화 + 취득세 종부세 완화 패키지면 일단 22년엔 더 오름. 물량이 매우 적은 상태에서 동시다발적 완화라면.
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8. 1기 신도시 좋고, 조정이 크게 오는 수도권 지역이 있다면 저점 매수 괜찮을 듯. 내년 전체적으로 서울 중상위권이나 그 이상은 안정적일 것. (물론 '투자 수익률 '적으로 좋다는 것은 아니지만). 양도세 중과완화시 팔고 합쳐서 높은 곳으로 갈아타려는 수요가 많아질 수 있기 때문.
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9. 내년에 물량 및 정책 상황상 조정이 되는 곳이라도, 입지적으로는 펀더멜털한 가치와 수요창출이 있을 곳이라면 눌림목 매수를 해서 2년 보유 후 파는 것은 좋은 전략이 될 수 있을 것이라고 봄
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10. 올해는 예측이 어려운 시장임. 주식시장도 글로벌 브레인들만 모여있다는 글로벌 기관들과 애널리스트들의 전망이 상당히 엇갈리고 대선까지 겹쳤습니다. 확실한 것은 2020년 코로나 이후,2021년처럼 가즈아 할때는 아니라는 것이니 신중히 가치투자해서 시장은 지지부진해도 내꺼는 더 오르는 투자하시길 바람니다.

퍼가셔도 됩니다.

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