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220114 2022년 서울 극초기구역 투자방향 고민 본문
신속통합기획, 선정구역 : 축하드립니다. 부러워요.
신속통합기획, 미선정구역
① 차기 or 차차기에서 선정될 가능성이 있으며,
② 토지거래허가구역 → 매수제한 (몸테크 필요)
③ 건축허가제한 → 노후도 + 사업성 보존 (나름 성과임)
신속통합기획, 미추천구역
① 몇 년간 신속통합기획으로 선정 가능성이 낮기에 → 대안사업으로 방향전환 필요.
② 非토지거래허가구역이나 → 선정가능성도 낮은 빌라村에, 굳이 투자금 2~3억들여 추격매수 할 필요가 있을지?
※ 굳이 하겠다면, 악성 단타먹튀 화가님들의 “호구”가 되지 않을만한 곳은 아닌지 → 정비구역지정요건 충족여부부터 확인要
③ 非건축허가제한 → 개발호재를 활용해 분양하려는, 빌라업자들이 모여들며 → 노후도+사업성이 위협받을 테나.. 딱히 막을 길이 없음.
근데 다 오를만큼 올라... 조올라 비싸요.
① 서울의 왠만큼 시뻘건(노후도) 곳들은 → 공공재개발+신속통합 테마로, 투자자들의 손을 타며 → 갭2~3억까지 벌어진 상황이라,
② 그나마 소액투자처를 찾겠다면 → 아직 투자자 손을 덜 타, 덜 오른 곳中 → 새로운 제도인 소규모재개발 및 모아타운이 가능할 만한 곳들도 보게 됩니다.
※ 대규모 전면개발을 기대하던 적폐다람쥐들의 성에 차진 않겠지만, 서울에서 뭐라도 되는게 어딘가요!
신속통합기획 공공재개발 3080外 소규모재개발 모아주택 등등도 도전해 뭐라도 되는 것이 좋지 않을까요!
소규모재개발 (역세권, 준공업지역) → 지난주 방송에서 다뤘으니 패스.
① 아직 예시가 없어 낯설지만, 기존에 가로주택을 추진지역中 소규모정비법 개정後 → 혜택甲인 소규모재개발 전환하겠다는 구역도 있었습니다. (아는 사람들만 함)
모아타운 (가로주택 연합회?)
① 그간 모아주택은 소규모란 한계로 썩 관심갖지 않았는데 → 금주 모아타운으로 업그레이드되었습니다. (시범사업인 번동 1,262세대, 면목동 1,142세대)
② 이런저런 혜택이 있는데, 노후도가 눈에 들어오죠.
⑴ 노후도 57% (66.7% x (100-15%))
⑵ 노후불량건축물 660㎡이하 → 20년
③ 가로주택 극초기구역 城地인 장위동 면목동 석관동이 먼저 떠올랐는데... 노후도 기준을 보니, 대상범위가 강남부터 강서까지 “마구” 늘어날 수 있겠습니다.
소규모재개발 + 모아주택은 빈집및소규모주택정비법을 따르기에,
① 조합설립인가後 조합원지위양도 금지이나, (최근 법안 가결, 가로주택도 동일)
② 천만 다행이 재당첨제한은 해당되지 않기에,
개인명의로 오래 가져갈 수도 있겠습니다.
일단 오늘밤 출간될 스승님 리포트에서 자세히 다뤄질테고, 가능성있는 지역을 선별해 다음주부터 임장해야겠네요.
내일 오전 적폐다람쥐방송에서 (지방 투자방향과 함께) 좀 더 이야기 해보죠!
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(추가) 벌써 97개소.. 많이도 지정했네요!
① 무려 97개이나 vs 각 자치구별 4개라 생각하면.. 썩 많지 않다 생각도 드는데,
② 과연 서울시 + 외부심의위원이, 저 많은 곳들을 신속하게 통합하여 심의가 가능할지 의문입니다.
※ 국토부(여당) 주관인 공공재개발 3080보다 vs 서울시(야당) 주관인 신속통합기획부터 우선 심의해줄 가능성도 있겠죠.
③ 그래서 2028~2030무렵 (GTX-A 삼성역개통 + 3기신도시와 함께) 입주 예상되기도 합니다.
[출처] 220114 2022년 서울 극초기구역 투자방향 고민|작성자 블루999
