[공유] 경기도: take six. 동남 (IV)

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뽀사장의 부동산 이야기 : 네이버 블로그

89년 계획돼 92년 말 차례로 입주를 마쳤으니 1기 신도시 5형제는 나란히 올해로 꼭 30년이 되었다. 사람으로 치면 서른 살, 이립而立인 셈이고, 문자 그대로 확고하게 서서 움직이지 않는다는 것이니 그저 사람이나 아파트나 세상의 이치는 거스를 수 없는 법이다.
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30년 세월의 내공으로 저마다 지역별 거점 노릇을 톡톡히 하고 있는 1기 신도시들 가운데 예나 지금이나 가장 돋보이는 건 단연 분당이고, 그건 마치 서울에서 강남이 차지하는 위상과 같이 이견과 주관적 입장을 초월하는 팩트의 영역인 것이다.
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나는 대한민국 부동산 역사를 통틀어 남서울 영동, 강남의 탄생과 더불어 최대의 이벤트이자, 가장 성공적인 사업은 노태우 정권의 1기 신도시 조성이라고 본다. 한때 평촌이 송파, 목동과 함께 버블 세븐에 이름을 올린 적도 있었고, 중동이 서울보다 잘나가던 시절도 있었다지만, 30년이 흐른 지금, 5곳의 1기 신도시들 가운데 강남을 제외한 서울의 어지간한 뉴타운들과 그나마 무언가 말을 섞을 수 있는 곳은 이제 와 분당만이 유일하다.
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그리고 지난 30년간 분당이 그러한 위상을 유지하며 천당 아래 분당이란 오글거리는 말을 스스로 입에 올릴 수 있게 된 것도 따지고 보면 오롯이 강남과의 물리적 접근성 때문인 것인데, 결국엔 강남이 있었기 때문에 30년째 분당이 건재할 수 있었던 것이고, 또 그런 분당이 있었기 때문에 지금의 판교가 생겨날 수 있었던 것이다.
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그렇다고 분당의 가치를 온전히 강남으로만 치환하는 건 또한 섣부르다. 분당의 30년 내공은 그 자체로도 꽤나 공고하며 밀도가 있는데, 정자를 중심으로 미금부터 서현을 거쳐 야탑으로 이어지는 화려한 인프라와 경기도 3대 학군은 어지간한 서울의 귀싸대기를 후릴 정도에 애초부터 1기 신도시 가운데서 일산과 더불어 인구밀도도 절반 수준에 이를만큼 녹지 또한 풍부하니 뭣도 모르는 병신들이 바깥에서 낡았다느니, 오래됐다느니, 아무리 호들갑 떨며 깝쳐도 정작 안에 있는 사람들이야 그냥 살면 그만일 정도로 주거가치 자체가 양호한 것이고, 그러니 가격의 하방경직성이 강한 것이다.
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내 맨날 예로 들곤 하는 저 동탄이나 마곡처럼 완장 찬 대장을 중심으로 인근 단지들의 편차 큰 매매가 패턴 없이 국평 15억대의 두터운 스펙트럼을 가진 곳은 분당이 유일무이한데, 아무리 서울 입장권이 10억인 부루마블 시대라지만 사실 자세히 들여다보면 25년을 넘긴 구축을 기준으로 국평 15억을 넘긴 동네는 서울 안에서도 강남을 빼면 몇 곳이 남지 않는 것이다.
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역사는 시차를 두고 반복되는 그 무엇이니, 그 옛날 분당이 성남을 밑으로 깔고 봤듯 이제는 판교가 분당과 섞이기 싫어한다지만, 분당 재건축이 완성되는 날 그 얄궂은 뒤웅박 팔자는 또 한 번 돌고 돌 것이고, 판교, 분당, 구성남 모두 사이좋게 지내며 그저 느긋하게 기다리면 그뿐 아니겠는가 말이다.
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10만세대에 육박하는 분당은 단독과 다세대를 뺀 아파트만 9만 세대인데, 목동의 3배가 넘는 규모로 어지간한 뉴타운 예닐곱 개에 이르는 수준이다. 되니 안 되니 말도 많지만, 그 언젠가 대한민국 신도시의 상징인 분당 재건축이 완료되는 날, 1군 하이엔드 신축 15만 세대를 넘기며 지난 30년을 넘어 또 한 번의 50년을 이어갈 것이다. 난 그 시점에 분당이 경기도 통합 원탑으로 목동과 잠실은 몰라도 고덕과 마곡 정도는 압도할 수 있으리란 발칙한 상상을 한다.
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하기야 기업으론 몰라도 적어도 아파트값에 있어서 소셜믹스 마곡은 판교를 넘어설 수 없을 거란 글을 보고선 판교에도 임대가 많다며 득달같이 달겨드는 모지리 병신들도 차고 넘치는 세상, 더 말해 무얼 하겠는가 말이다.
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네 개의 글이면 족하니 그만 줄이고 이제 중부로 간다.