[공유] '장기 우상향'이란 말의 함정

저는 부동산 전망을 파악할 때
유명하다는 전문가들의 의견보다는
이웃님들의 댓글을 통해
파악하는 경우가 많습니다.

포스팅 할 때마다
거의 100개 이상씩 댓글이 달리고
댓글 하나가 포스팅 하나에 해당할 정도로
성의 있고 깊이 있는 경우가 많아서

다른 전문가들이 통계를 통해
앞을 예측하려할 때
저는 통계 수치 외에도
정부 정책이 만들어낸 컨디션을 바탕으로
투자자로서의 나의 포지션과
댓글에 나타난 대중들의 심리를 결합해서
나를 포함한 그들의 행보를
시뮬레이션 해 보면
답이 나오는 경우가 많았고
대부분 정확하게 맞아 떨어졌습니다

'시장의 힘'이란?
정부의 규제가 아무리 강력해도
<시장의 힘>을 이기지 못합니다

그렇담, <시장의 힘>이란 무엇일까요?

노멀하지 않은 전문 투자자들이나
투자 리더들이 아닌,

사는 집 한 채 사는데도
수많은 날들을 밤잠 설치며
고민하는 사람들과
더 이상 뒤처져서는 안 되겠다면서
남들의 뒤를 따르려는 사람들의 행보가
바로 <시장의 힘>이라고
저는 생각합니다.

가끔 고수(자칭)들과의 네트웍을 통해
그들의 의견을 통해 전망을 확신하는
전문가나 블로거가 있는데

그들이 말하는 자칭 고수란
이번 상승장에 흐름을 잘 타서
급부상한 사람들이지만
제대로된 하락장을 경험해 보지 않았거나
결코 노멀한 투자 스타일이 아닌 경우가 많습니다.

공시가 1억 이하 한꺼번에 10채씩
지방 미분양권 30여개씩 등등
보통 사람들은 알아도 따라하기 힘든
그들의 뒤를 따르려는 사람들이 많습니다

그들은 척박한 투자 환경 속에서도
이익을 만들어내는 사람들인지라
그들의 뒤를 따르려는 사람들이 많습니다
​
그러나 투자 환경이 좋지 않을수록
제로섬 게임의 투자 세계에서​
위너는 적고 패자가 많아지게 되는데
과연 고수를 뒤따른다고
똑같이 이익을 얻어낼 수 있을까요?​
​
오히려 고수들의 뒤를 따르다 보면
이익을 얻는 것이 아니라
고수들에게 이익을 주는
먹잇감이 될 수도 있습니다.
​
작년에 한창 반짝했던
재개발 예정지라고 주장하던 곳의
<그림 그리는 사람들>
​
그들을 따르는 사람 중엔
차익을 취하고 탈출한 사람도 있지만
그렇지 못한 경우도 많습니다

투자 조건이 좋을 때는
그들은 잔다르크가 되어서
많은 사람들을 뒤따르게 할 수 있는
세력과 권력을 갖출 수 있으나

여건이 좋지 않아 심리가 위축됐을 때는
그들의 세력과 권력은 힘을 쓸 수 없게 되고
그들은 먹잇감을 취해서 재빨리 탈출하지만
기약없이 버텨야 하는 상황이 되는 겁니다.

'장기 우상향'이란 말의 함정
전문가들이 즐겨 쓰는 말 중
<장기 우상향>이란 말이 있습니다.

그러나 장기 우상향 전망이
의미가 있으려면
<여유 자금>이 있어야 합니다.

타이타닉에서 많은 사람들이
물에 빠져 추운 바다 에서 추위와 싸우며
구조대가 와 주길 기다렸지만
누군가는 살아남아 과거를 회상하고
그 누군가는 추위를 견디지 못하고 죽었습니다.

분명히 멀리 보면
오를 집값임에도 불구하고
그 <장기>가 언제까지인지가
중요하다는 얘깁니다.

투자에서 <개인의 체력>이
중요한 이유이고
냉기를 건딜 수 있는
<자금력>을 의미하는 겁니다.

전문가들의 <장기우상향>이란 말은
빠져나갈 구멍 다 만들어 놓고
점치는 점쟁이의 말과 같습니다.

당장 정체나 하락해도
<내가 장기 우상향이라고 했지>
<당장 오른다고 했느냐>

당장 상승세를 타게 되면
<그것봐라>
<내가 오른다고 하지 않았냐?>

<전문가 누군가가>
<☆○□◇●가 오른다고 했다>
<그러니 거기에 투자하자>

작년에 유명했던 전망이었는데
☆○□◇●보다
인천, 남양주 일부 지역이 더 올랐고
그 외에도 더 오른 지역도 많았으나
☆○□도 올랐기 때문에
역시 전문가 ☆☆☆의 전망이 맞았다며
지금도 그의 내년 전망을 확신합니다.

어떻게 보면,
개개인은 신중하고 똑똑한데
대중은 어리석고, 한편 순진한 것도 같습니다.

그만큼 돌아설 때도 마찬가지로
단순하게 돌아서기도 하구요

전문가의 전망이란 과연 무엇인가?​

이 비슷한 글을
19년 초에도 쓴 적이 있는데
한번 상승 전망을 맞췄다는 이유로
젊은 애널리스트를 최고의 전문가라 칭하며
맹신하는 사람들이 많길래 썼던 글입니다.

물론 그는 지금 전문가 그룹에서
잊혀져 가는 존재가 되었습니다.
19년 전망을 맞추지 못했다는
이유 때문에 말입니다.

대중들은 부채를 들고 외줄타기 하며
<상승> 혹은 <하락>을 점쳐 주는
게임을 즐기고 있는 건 아닌가 하는
생각마저 들 때가 있습니다.

따라하기 전에
나의 컨디션을 먼저 살피자
여전히 내년 상승 전망이 우세한 가운데
지금이 싸게 진입할 수 있는 타임이라고
분위기를 띄우는 사람들이 많습니다

그러니 주식에서 상승 꼬리가 올라간 후
진입하는 것이 안전하듯이
부동산 투자도 마찬가지입니다.

어떤 정보를 접하게 되면
허겁지겁 따르기에 앞서
정보의 진위 여부를 먼저 따져 보고
괜찮은 정보다 싶으면

투자 기간과 투자 목표(수익)를 세우고
(물론 진행 상황에 따라 변동 가능)
나의 컨디션을 살펴야 합니다.

나의 컨디션이란
만약 변수가 생겨서 최악의 상황이 된다 해도
버틸 수 있는지 여부입니다.

버틴다는 것은
<자금력>뿐만이 아니라
<심리적인 지구력>도 포함됩니다.​

투자의 세계에서 100% 보장은 없습니다.
단1% 확률에도 불구하고
예기치 않은 변수로 인해
전혀 예상치 않은 상황이
펼쳐질 수도 있는 것이
바로 투자의 세계입니다.
​
그래서 설혹 물리게 되더라도
시간의 힘에 의해
회복될 거란 확신이 드는 투자가
바로 <가치 투자>인 거구요​
​
전망에 베팅해서
리스크를 거는 투자를 하겠다는 것은
대박 아니면 쪽박을 택하겠다는 겁니다.

그러나 부동산 투자는 다른 투자에 비해
한번 쪽박이 되면 회복이 어렵기 때문에
대박을 꿈꾸기보다는
좀 덜 먹고 안전한 투자가
저는 좋은 것 같습니다.

잠시 쉬는 것도 투자다
제가 경기광주에
세컨하우스로 쓰고 있는 아파트는
전세 수요가 많아서
(경충대로 통근버스가 바로 앞에 정차)
전세 대기자도 있을 정도로 인기가 있는데
공실로 두고 세컨으로 쓰는 이유는
여유자금 확보를 위한 저 나름의 방식입니다.

올 5월에 작년 투자 수익금 중 일부로
세입자에게 전세금을 반환하고
공실 상태를 만들었는데

아직 상승 여력이 남아 있다고 판단해서
당분간 세컨으로 쓰면서
추이를 지켜보려고 하는데
그 사이 내가 원하는 투자 상황이 오게 되면
전세금을 빼서 재투자하려고 합니다.

올봄에 단투(세금 커버용)와
소액 장투(속초, 천안)를 병행하면서
한편으론, 작년에 투자한 것들 중 일부는
수익 실현을 하면서 고민을 좀 했습니다.

공격적인 재투자를 할 것인가?
휴식 타임을 가질 것인가?

모두가 가을 불장을 외치는 상황이라
가만 있는 게 좀 불안했지만
왠지 좀 쉬라는 직관의 명령에 따라​
시장을 관망하며
휴식 타임에 들기로 결정했습니다

그리고 블로그 댓글을 통해
나의 포지션을 접목시켜 전망을 해 보니
가을 불장에 매도해서
갈아타기를 하려는 고소득자들이 많아서
서울 핵심지가 움직일 거란 느낌이 들었고
양극화의 시작이라는 생각이 들었습니다

그래서 7월부터 꾸준히
무조건 집 수를 늘리기보다는
일시적 2주택 비과세를 반드시 챙기고
매도가 가능하면 팔아서 뭉쳐서
핵심지로 갈아타길 권했습니다.

특히, 비댓 상담을 해 줄 때는
지방 소액 투자에 에너지를 뺏기지 말고
과감하게 갈아타기 하라고
권해드리곤 했습니다

철저한 객관화가 필요함
저는 고수들의 전망을 들으면
그의 투자처를 먼저 파악하려 합니다.

누구든 투자할 때는
나름의 확신이 있어서 투자하겠지만
투자 성향이 지나치게 한쪽으로 치우친
분들도 많기 때문입니다.

제가 저 스스로에 대해서도
가장 우려하며 조심하려는
부분이기도 하구요
​
일본 전통극에서 <배우의 최고 경지>를
‘이견(離見)의 견(見)’이라고 하는데​
무대에서 떨어진 객석에서
관객의 눈으로
연기하는 자신을 쳐다본다는 뜻입니다.
​
즉, 완벽한 자기 객관화를 말하는 겁니다.

쉬운 것 같지만 정말 어렵기에
배우의 최고 경지라고 칭하는 거겠지요.

투자에 있어서도
잃지 않는 투자를 하기 위해서
우리가 추구해야 할 경지인 것 같습니다.

물론, 치우치든 어쨌든
고수들은 수익을 내겠지만
보통 사람들은 그렇지 못하다는 겁니다.

아무리 수익을 많이 낸
투자계의 고수라 할지라도
나의 체력(자금력, 심리, 지구력)에 맞지 않는
투자 형태로 돈을 번 고수는
나에게 별로 도움이 되지 않습니다.
쉽게 따라하기가 힘들기 때문입니다

그러기에 자신이 따라할 수 있는 투자자인지
자신도 그 정도 체력과 능력이 되는지
먼저 살피는 게 필요한 것 같습니다

코로나가 창궐하는 가운데도
계절은 자연의 순리대로 가고 있네요

올겨울 위드 코로나에 대비해
잔뜩 부풀어서 여행 계획을 세워 놨는데
지금 상황으론 포기해야 할 것 같아서
그간 참아왔던 답답함이 한꺼번에 치밀어서
요즘 좀 우울한 상태입니다.

안 그래도 견뎌야 할 것들이 많은 우리의 삶에
코로나까지 한 몫 두 몫 거드니 참 힘드네요.

그러나 마음을 잘 가라앉히고
이 긴 겨울을 견뎌야겠지요.

이 차가운 겨울을
온몸으로 버티는 나목들이
몇달 뒤면 다시 꽃을 피우듯이
우리네 삶도 그러할 거라고 믿으니까요.

이웃님들,
우리 모두 화이팅합시다!
편안한 오후 되세요♡

공감❤은 사랑💛입니다💚

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