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22년, 아파텔(주거용 오피스텔)의 시대가 온다. 본문
안녕하세요. 고라파덕90입니다.
먼저 연초에 매달 글을 올리겠다고 말씀드렸음에도 오랜시간 글을 쓰지 못해서 죄송합니다.
무엇보다 지나치게 달아오른 아파텔 시장에 대한 우려가 컸기 때문입니다.
올해 분양했던 단지들을 대부분 방문 했음에도 과열된 시장에 불을 지핀다는 오해를 불러일으킬까봐
글을 올리기가 조심스러웠습니다.
그럼에도 불구하고 12월에 다시 글을 쓰게된 이유는 현재의 아파텔 상승 분위기가 일시적인 거품이 아니라는
확신이 들었기 때문입니다. 오히려 22년의 아파텔 시장은 올해 보던 수준에서 그치지 않을 것입니다.
왜 그런 생각을 하게 되었는지 오늘은 여러분께 한번 말씀드릴 기회를 가져볼까 합니다.
올해 주택시장은 작년 9월부터 말씀드린 바와 같이 바야흐로 '아파텔의 해'라고 해도 손색이 없었습니다.
실제로 최근 거래량이 줄어든 수도권 아파트가 매달 1%미만의 상승율을 보이는것에 반해 수도권 아파텔은 9월이후 매월 15%를 상회하는 상승율을 나타내고 있습니다. 또한 작년부터 강조해드렸던 2룸 이상의 수도권 아파텔은 21년 누계로도 9.7%의 상승율을 보여주었습니다. (1룸 이하는 0.83%상승)
그럼 내년은 어떻게 될까요? 많은 사람들이 말하는대로 단지 아파트의 대체제에 불과한 아파텔은 한순간의 거품으로 사라질까요? 하락장이 시작되면 오피스텔부터 내려갈까요?
저는 그분들께 여쭤보고 싶습니다. '올 한해 아파텔의 상승을 이끌었던 요인이 내년에는 사라지나요?' 라구요.
그럼 올해 아파텔의 상승요인이 무엇이었는지, 이러한 요인이 내년에 사라질지를 확인해보면 어렵지 않게 내년을
예상해 볼 수 있을것 같습니다.
올해 아파텔의 상승이유는 첫째, 서울 아파트의 심각한 공급부족 때문이었습니다.
아래 부동산 114자료를 참고하면 21년 서울 아파트 입주물량은 계획상으로 약 3.1만건, 22년 예물량은 약 2만건,
23년은 약 2.2만건입니다. 올해보다 내년에 36%, 내후년에 약 30%씩 더 급감합니다.
하지만 실제 서울 아파트의 입주물량은 21년 10월까지 5,368세대에 불과하여 11,12월 입주를 감안하더라도 계획대비 20%에 못 미칠만큼 처참한 수준입니다. 이는 민간택지 분양가 상한제의 영향이며 정책이 변경되지 않는 이상 내년, 내후년과 그 이후에도 실제 입주량은 증가하기 어렵습니다. 결국 3기 신도시 실제 입주전까지 서울 아파트의 만성 공급부족은 지속될 전망입니다.
부족한 공급을 해소하려면 대체재가 필요합니다. 최근 정부에서 85m2이상의 오피스텔에도 바닥 난방을 허용한 부분은 일견 이러한 대체재로서의 역할을 부여했기 때문입니다. 대체재로서 물론 빌라도 있습니다. 하지만 재개발 이슈가 있는 일부 단지를 제외하면 주차난과 보안문제, 커뮤니티, 교통, 생활 편의성, 임대사업자, 세금혜택 등의 부분에서 아파텔의 상대가 되지 않습니다. 현대인들이 아파트를 선호하는 이유를 생각해보면 답은 나와 있습니다.
두번째는, 청약가능 여부입니다. 각종 매체에서 최근에 오피스텔의 집값 상승율을 중점적으로 다루면서도 오피스텔은 몇채를 보유해도 청약시에 무주택으로 간주된다는 내용을 대부분 언급하지 않고 있습니다.
오피스텔을 매수하시거나 분양 받으실때 청약시 무주택자 자격을 유지할수 있어서 아파트를 보유하고 있는것보다 선택지가 다영해진다는 부분은 항상 유념해 두시는게 좋습니다. 법적으로 오피스텔은 주택이 아님을 명시했고 이미 작년에 제기한 헌법소원 또한 기각됐기에 절대 바뀔 수 없는 부분이라 생각합니다.
세번째는 대출입니다. 아파텔은 LTV 70%가 적용됩니다. 10억 오피스텔을 사도 7~8억원의 대출이 나옵니다.
아파트는 9억이하 투과지구는 40%, 조정지역은 50%이며, 9억이상은 투과지구 20%, 조정지역 30%만 대출가능하며 15억이상 아파트는 아예 대출이 불가합니다. 이미 서울아파트 평균 매매가가 11억을 넘어선 만큼 오피스텔 LTV와는
50%이상 GAP이 난다고 말씀드릴 수 있습니다.
물론 내년부터 DSR규제가 적용되나, 이는 아파트나 빌라도 동일한 상황이며 결국 한도자체가 높은 아파텔이 대출에서 유리한것은 부정할 수 없는 사실입니다.
네번째는 세금영향입니다. 최근 종부세 과세부담 논란이 지속되면서 절세 방법에 대한 문의가 이어지고 있습니다.
오피스텔은 아파트나 빌라와 달리 아직 임대사업자 신청이 가능하며 주택임대사업자의 경우, 취득세 면제나 85%절감, 일반 임대사업자의 경우, 부가세 환급이나 종부세 배제, 주택수 제외에 따른 취득세, 양도세 절감과 같은 세금 혜택이 있습니다.
또한 사업자를 내지 않더라도 상대적으로 아파트보다 오피스텔의 공시가가 낮음에 따라 다주택자의 경우, 종부세 부담도 줄어드는 효과가 있습니다. 이 또한 아파트 공급이 절대적으로 부족한 시점을 감안해보면 바뀔수가 없는 정책이라 생각합니다. 취득세 또한 4.6%고정으로 다주택자에게 유리합니다. (아파트는 2채부터 8%, 3채는 12%)
현재 서울 아파트 평균 매매가가 11억을 초과한 만큼 이미 아파트도 3.3%의 취득세가 기준이므로 무주택자에게도 이제 아파텔의 4.6%가 부담스러운 수준이 아닙니다.
마지막으로 투자성입니다. 대체재로서의 아파텔은 아파트 대비 투자 편의성이 높아야 하고 리스크도 적어야 합니다.
아파텔은 대출시 매달 원금 상환의무가 없고 청약 당첨후에 즉시 실거주 의무가 없으며, 자금조달계획서 또한 제출하지 않습니다. 결국 이러한 투자 편의성과 적은 리스크가 아파텔의 강점으로 작용하여 상승장을 이끌었다고 할수 있습니다.
아파트는 원리금 균등상환이 의무사항이며 매달 원금과 이자를 함께 갚아야 하므로 가계 부담이 큽니다.
게다가 청약 당첨시, 무조건 2~5년간 바로 실거주를 해야하므로 즉시 임대수익을 기대하기 어렵고 청약신청 자체가 부담스러울 수 밖에 없습니다. 자금조달 계획서도 필수적으로 제출해야 하기에 매수과정도 그만큼 복잡하고 자금의 투명성도 확보해야만 합니다.
그래서 상대적으로 자유로운 현재 아파텔의 투자환경이 지속된다면 얼마든지 내년에도 이 시장은 호황이 이어지리라 확신할 수 있습니다.
많은 분들이 하락장이 오면 오피스텔부터 거품이 빠질 것이라 하십니다. 특히 과거의 사례를 주로 언급합니다.
저는 과거 일본의 부동산 버블이 우리나라에 그대로 이어지리라 생각하지 않습니다.
그들과 다른 우리의 정부 규제와 대출환경(LTV제한) 때문이며, 오피스텔 시장 또한 마찬가지입니다.
2008년 하락장에서 오피스텔이 먼저 폭락한 것은 '오피스텔'이라서가 아니라 당시에 그것이 대부분 원룸과 같은 '저가주택'이었기 때문이며 현재 2룸이상 핵심지에 있는 이른바 '아파텔'이 과거와 동일한 전철을 밟을 것이라고 생각하시는 것은 부동산을 '입지'가 아니라 '아파트냐 아니냐'로만 접근하시기 때문입니다.
우리가 예측하지 못한 하락장이 온다면 저는 핵심지 아파텔이 아니라 제가 보유한 가장 하급지, 비핵심지 주택부터 매도할 것입니다. 특히 구축, 비역세권에 매달 원금과 이자를 함께 부담해야하는 하급지 아파트부터 파는것이 옳은 선택이라 생각합니다. 핵심지 아파텔의 조건은 아래 8가지를 유념하시기 바랍니다.
<고라파덕90이 추천하는 성공하는 오피스텔의 8가지 조건>
1. 역세권 (8분이내, 서울이나 서울근접 지하철)
2. 신축 (5년이내)
3. 브랜드 (힐스테이트/e편한세상/푸르지오등)
4. 대단지 (500세대이상, 관리비가 내려가고 커뮤니티가 들어옴)
5. 교통호재 (기존 지하철외에 추가로 1개 이상의 지하철이 들어올 예정인 곳)
6. 2룸이상 (1룸/1.5룸은 아파트 대체 불가)
7. 인근 아파트대비 강점 (인근 아파트에 대체 평수가 없는경우, 초품아, 몰세권, 교통호재등)
8. 소유자 중심의 관리단 구성 (삼송/킨텍스/위례/광교등 2~3배 시세가 오른 아파텔의 사례)
다음 글에서는 22년에 주목할 지역의 아파텔에 대해서 정리해보겠습니다.
아무쪼록 급변하는 주택시장에서 생존하실 수 있도록 많은 분들께 이 글이 도움이 되었으면 합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.