[공유] 비과세를 포기해야 하는 이유

https://m.blog.naver.com/genesis421/222589413430

비과세를 포기해야 하는 이유

비과세 보다는 자산을 더 늘리는데에 집중하는게 좋을 수 있다는 취지의 글입니다. 편한 말투로 작성합니다.

비과세는 말 그대로 '과세하지 아니한다' 라는 뜻이다. 납세자 입장에서는 정말 좋은 경우지만 반대로 과세당국 입장에서는 꼭 필요한 경우에만 제한적으로 적용하기를 원할 것이다. 이런걸 '엄격해석' 한다고 한다.

이 둘의 간격이 작거나 설령 간격이 있더라도 좁힐 수 있는 방법이 명확하다면 별 문제가 되지 않는다. 하지만 현실은 정 반대다. 즉, 납세자는 어떻게든 비과세를 받으려 하고(더 정확하게는 비과세 전략이 최고로 안다), 과세당국에서는 비과세 적용을 함에 있어서 꼼꼼하게 따져 적용한다.

심지어 과세당국 스스로 그 기준을 바꾸거나 명확한 기준을 제시하지 못하여 혼란을 초래하기도 한다. 즉, 둘의 간격은 매우 멀리 떨어져있고 심지어 어떻게 좁혀야 할지 과세당국 스스로 기준을 내리지 못하고 있는 그런 상황이다.

최근 나온 '최종 1주택'이 대표적이다(이에 대해서는 너무 글이 길어질 것 같아 아래 글로 대체한다).

http://naver.me/FjoN9z2d

[기재부 유권해석] 추가 주택구매로 인위적으로 일시적 2주택을 만들 경우, 이제는 비과세 혜택

여기에 많은 이들의 관심이 많았던 '양도세 비과세 12억 기준상향' 역시 너무나 혼란스럽다. 이미 8월 달에 올라온 개정안을 질질 끌더니 급작스럽게 본회의를 통과시키고 5일 만에 국무회의 의결 후 공포를 하기에 이르렀다. 결국 마음만 먹으면 이렇게 할 수 있다는 것을 확인할 수 있었다는 점에 위안을 삼아야 하는 것일까?

이런 제반 상황을 가정할 때, 차리리 비과세 전략을 포기하고 일찌감치 다른 방법을 찾는 것이 어떨까 하는게 나의 생각이다. 정말 양도차익이 큰 경우라면 어쩔 수 없지만(최소 5억 이상...이 경우 절세되는 세금은 대략 2억 원 이상이다), 아직은 그런 경우가 아니라면 다음처럼 해보면 어떨까 싶다.

어차피 우리의 목적은 비과세, 절세라기 보다는 자산을 증식하고 경제적 부를 이루는 것이기에 그러하다. 수익이 나야 절세도 가능하다.


첫째, 비과세 전략을 포기하면 선택의 폭이 넓어진다.

내 집 마련을 해서 1주택이 된 경우라면 '그래, 2년 후에 비과세 받자' 라고 생각이 굳어지는 경우가 있다. 이럴 경우 투자의 방향이 극히 제한적으로 좁혀지며 운신의 폭도 매우 좁아지게 된다. 이렇게 되면 돈을 벌 수 있는 기회가 있어도 스스로 이를 발로차버리는, 그런 결과를 초래할 수 있다.

예를 들어 조정대상지역에 있는 주택을 취득한다고 할 경우 반드시 '2년 이상 거주'를 해야 하기에 이때 들어갈 자금적인 부분에서 힘들어할 수 밖에 없다. '대출은 안 되는데 어떻게 할까?' 라기보다 그냥 세끼고 사두면 비록 비과세는 못 받더라도 상대적으로 적은 금액으로 더 좋은 입지의 물건을 사둘 수 있다. 그런 후에 1주택 상태에서 매도를 하면 양도세 중과는 없으며 일반과세가 가능하다(단, 최소 2년 이상 보유).


둘째, 1채를 더 매입하더라도 3년 이내 매도해서 중과를 피할 수 있다.

원래는 딱 한 채만 사려고 했다. 딱 한 채만...그런데 사람 마음이 그렇지 않다. 화장실 들어갈 때와 나갈때가 다르다고 하지 않았던가. 해보니 재미가 있다. 물론 집값이 올랐을 때 이야기다.

최소 손해는 보지 않았다고 가정할 경우, 어느 정도 시간이 지나면 '하나 더 할까?' 하는 생각이 자연스럽게 든다. 이건 해보지 않고서는 절대 모른다.

그런데 또 여기에서 일시적 2주택이라는 고정관념에 사로잡힌다면 '1년 이내 팔아야지', '전입을 해야 하는데 돈이 없네...' 이런 쓸데없는 생각만 하게 된다.

이럴 때는 기존 집(이하 1번 집)을 둔 상태에서 새로 하나 취득하고(이하 2번 집) 2번 집을 취득하고나서 3년 이내에 1번 집을 매도하면 비록 1번 집이 조정대상지역이라 하더라도(대부분이 조정이니까) 양도세 중과가 아닌 일반과세가 가능하다. 물론 1번 주택을 최소 2년 이상 보유해야 하는 건 기본이다(다시 말하지만 보유만 해도 충분하다. 비과세가 아니라면...).

그렇게 해서 1번을 팔고 나서 양도세를 내자. 세금이 어느 정도 나오겠지만 그래도 꽤 남을 것이다. 1번 집이 2년 동안 5천 만원이 오르면 세금 1천 만원을 내고 무려 4천 만원이라는 거금이 남는다. 반대로 이야기하자면 설령 비과세를 받는다 하더라도 이로 인해 세이브할 수 있는 금액은 1천 만원(양도세분) 정도라는 것이다.

1천 만원이 큰 돈이긴 하나, 만약 처음부터 1번 주택을 실거주를 해서 밑에 돈을 깔고 들어갔다면, 장담하건대 2번 집은 절대 그렇게 빨리 매수하지 못할 것이다. 이 역시 해본 사람만이 어떤 내용인지 안다.


셋째, 조정 - 비조정 - 조정...이런 식으로 '교차 매수' 를 하는 것이 좋다.

이쯤 되면 어느 정도는 약간의 요령이 생길 것이다. 즉 하나 더 하고 싶은 생각이 든다. 1번 취득 - 2번 취득 - 1번 매도(일반과세) - 3번 취득. 이렇게 해서 3번을 취득했다고 하자. 역시 이번에도 3번 취득 후 3년 이내 2번을 매도한다. 2번이 조정인지 비조정인지는 상관없다. 다만 최소 2년 이상은 보유하면 된다(다시 한 번 말하지만 거주는 필요없다).

이렇게 하면 다시 2번은 일반과세로 매도가 가능하다. 설령 2번 지역이 조정이라도 그러한데, 정 불안하다면 '교차 매수'를 하라. 즉 1번은 조정, 2번은 비조정, 3번은 조정...이런 식으로 매수하면 된다. 그럼 2번은 비조정이므로 어차피 중과가 되지 않는다.


넷째, 이상을 열 번만 반복해라.

위 첫째에서 셋째까지를 열 번만 반복하길 권한다. 특히 아직 미혼이거나, 신혼부부 혹은 자녀가 아직 젊은 부부에게 추천한다.

여기에서 또 하나 고정관념이 들 것이다. '이사를 어떻게 그리 자주 다닐 수 있나요?' 다시 말하지만 누가 거주를 하라고 했나. 그냥 본인은 임차로 살고 다른 주택은 사고 팔기만 반복하면 된다(원하면 가끔씩 청구권 한 번씩 써주고...).

좀 더 과감한 사람은 임차를 월세로 하거나 아예 외곽지역으로 나가서 밑에 까는 돈을 최소화할 것이다. 본인 역시 그렇게 하였으며 4년 동안 4번의 이사를 감행, 꽤 많은 자산을 모았다(물론 그러면서 한 쪽 무릎이 안 좋아지긴 했지만...).

당연한 이야기지만 이사를 가면서 거쳤던 집들은 현재도 모두 보유중이다.

한 가지만 예를 들어보자.

본인이 샀던 1번 집은 양도차익이 대략 5억 정도가 난다. 가령 3억에 샀는데 현재는 8억이 되었단 의미이다. 이걸 비과세 받는다면 대략 2억 정도의 양도세를 줄일 수 있다. 2억 이면 굉장히 큰 돈이다. 하지만 나는 이걸 포기했다.

어차피 다른 주택을 모두 팔고 추가 2년 보유하면 비과세를 받을 수 있고, 그렇지 않고 계속 다른 주택을 보유함으로써 자산 증식된 금액이 비과세로 인해 줄이는 세금보다 훨씬 더 크다.

여러분이라면 2억 세이브를 택하겠는가, 아니면 수십억 자산을 늘리는걸 선택하겠는가?

이상의 방법을 열 번만 하면 자산도 자산이지만, 부동산을 보는 눈이 완전히 달라질거라고 확신한다!


다섯째, 어려운 비과세 요건에 집착하지 마라.

과거에는 1주택 비과세만 알면 되었다. 여기에서 좀 더 응용하면 일시적 2주택 비과세로 충분하였다. 일시적 2주택 비과세 중에서도 혼인 / 봉양 / 상속 정도라면 굉장히 특이한 케이스다. 하지만 지금은 그렇지 않다.

등록임대주택이 있을 때 받을 수 있는 거주주택 비과세 특례, 최종 1주택 등 비과세 받기가 너무나도 복잡하고 어려워졌다. 심지어 과세당국에서조차 가이드를 못 준다는데 꼭 이걸 고집해야 할까?

차라리 그 시간에 요즘말로 '사팔사팔(사고팔기)' 이나 하는 것이 훨씬 나을 수 있다.

본인은 '불확실성'을 가장 싫어한다. 설령 그게 본인에게 불리한 것이라도 뭔가 확정적인 것을 좋아한다. 그래야 의사결정을 내릴 수 있기 때문이다. 비과세라는 달콤한 과실이 좋긴 하지만 그게 언제 나에게 올지도 모르는 그런 '천수답' 같은 것이라면 과감히 나는 다른 지역으로 가거나 스스로 우물을 팔 것이다(하다 못해 비가 내리라고 기우제라도 지내겠다).

물론 이미 비과세 요건을 갖추었고 해당 양도차익이 크다면 고민해 봐야 한다. 대략 최소 5억 정도는 나야 하지 않을까? 물론 개인적 의견이니 참고만 하길 바란다.

이상의 내용을 한 장의 그림으로 나타내면 아래 정도가 되지 않을까?

제네시스박 정규과정 중 일부

약 2년 전으로 기억합니다. 당시 한 수강생이 A지역에서 B지역으로 이사를 가려고 하는데, A지역 비과세를 받기 위해 약간의 기간을 더 채워야 한다고 하더군요.

그래서 혹시 A지역 양도차익이 어느 정도인지 물어봤습니다. 대략 1억이 채 되지 않은 금액이었어요. 양도차익 1억이라고 가정하더라도 대략 2천 만원 정도의 양도세가 나옵니다.

그런데 제가 보니 이동하려는 B지역의 흐름이 심상치 않아서 그냥 차라리 비과세를 포기하고 B지역으로 빨리 이사가는게 좋겠다고 하였습니다. 그 정도 기간이라면 B지역에서 2천 만원(비과세로 인한 절감액) 오르는 것도 일도 아닐 것 같아서 말이죠.

다행히 그분은 실행에 옮기셨고, 괜찮은 물건을 얻으셔서 시세차익도 얻고 원하는 곳으로 이사를 가셔서 아주 만족을 하십니다. 지금도 가끔 연락을 하면 너무 감사하다고 말씀해주고 계세요.

최근들어 비과세 관련 해석이 너무 어렵고 복잡합니다. 이미 셋팅이 되신 분이라면 어쩔 수 없지만, 그게 아니고 이제 막 시작하시는 분이라면 혹은 기존 물건을 과감하게 정리하고 새롭게 시작하시는 분이라면 좀 생각을 바꿔보시는게 어떠실까요?

수익이 나야 절세도 가능합니다.

이 말을 꼭 드리고 싶었습니다. 비과세를 포기하면 할 수 있는 방법이 굉장히 많아집니다. 그리고 비과세 받기보다 상대적으로 쉽습니다.

더 중요한 건 그렇게 하시면 더 많은 자산을 얻어가시고 부를 이루실 수 있을 것입니다. 이건 제가 장담합니다. 이미 해보았으니까요. 그래서 앞으로는 이에 대한 이야기를 더 많이 해드리려 합니다. 유튜브든, 블로그든, 아니면 제 강의에서든 말이죠

도움이 되셨으면 합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

끝.


글. 제네시스 박민수