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위례신사선의 비밀 본문
서론 - 왜 위례신사선인가?
위례신사선은 위례신도시 가운데에 위치한 위례중앙역에서, 3호선 신사역까지 이어지는 지하철노선으로, 위례신도시의 조성과 함께 계획되었으나, 오랜시간이 경과한 끝에 예타통과 및 우선협상대상자를 선정하고 실시협약 및 착공을 앞두고 있는 교통망이다.
a. 강남대체신도시 의미의 부합
위례신도시는 2기 신도시 중 하나로서, 서울과 가장 인접한 곳에 위치한 신도시이다. 서울시 송파구의 외곽에 위치한 거여동, 장지동 일대와 함께 성남시, 하남시의 인접지역까지 묶어 개발이 된 신도시로서, 2013~2017년 위례신도시 남쪽(속칭 위례)에 있는 아파트들이 먼저 입주하였고, 2021~2022년 위례신도시 북쪽(속칭 북위례)에 있는 아파트들이 차례로 입주하고 있다. 위례신사선은 아직은 서울과 직접 접근하는 교통망이 부족한 위례 및 북위례에 강남대체신도시로서의 역할을 부여할 것이다.
b. 강남 바둑판 철도망의 완성
강남구 내 교통망의 모습을 보면, 수평으로는 7호선, 9호선, 2호선, 3호선이 각각 지나가고 있고, 수직으로는 3호선, 경부고속도로, 신분당선(강남-신사역 간 연장공사중), 분당선이 각각 관통하고 있다. 여기에 수평으로 7호선 북쪽과 수직으로 분당선 우측을 위례신사선이 관통함에 따라 강남구 내 5*5의 바둑판모양과 같은 교통망이 생기게 된다.
(수평교통망 : 위례신사선, 7호선, 9호선, 2호선, 3호선 / 수직교통망 : 3호선, 경부고속도로, 신분당선, 분당선, 위례신사선)
c. 강남자체의 교통연계성 강화
기존 3호선의 신사역~학여울역 사이 구간과 위례신사선의 신사역~학여울역 사이 구간을 표시해 보면, 강남 내 핵심지들을 관통하는 작은 순환선이 생기게 된다. 위 3호선과 위례신사선이 합쳐진 순환교통망은 반포, 압구정, 청담, 삼성, 대치, 도곡, 양재, 서초 등 강남구와 서초구의 모든 핵심적인 지역을 지나가는 만큼 위례신사선의 개통은 강남자체의 교통연계성을 강화시키게 된다.
그리고 강남 내 핵심지와 위례신도시를 최단거리, 최소한의 역으로 연결시키는 역할을 함에 따라 위례신도시와 강남의 교통연계성이 강화되어 사실상 강남이 확대되는 효과를 불러오게 될 것이다. 이와 같은 위례신사선의 비밀에 대해 알아보도록 하자
위례신사선의 비밀
1. 무엇이 비밀인가?
2. 결론
1. 무엇이 비밀인가?
a. 위례신사선 + 위례선(위례트램)
위례신사선의 출발지인 위례중앙역은 현재 착공을 앞두고 있어, 2025~2026년경 개통이 예정된 위례선(위례트램)의 환승역으로 계획되어 있다. 위례선(위례트램)은 남위례역(8호선 신설역)에서 마천역까지, 그리고 8호선 복정역까지 이어짐에 따라 위례신도시 전체가 위례신사선의 영향권이 될 것이다. 위례선(위례트램)은 지하철이 아닌 지상으로 다니는 노면열차(트램)이지만, 위례신사선(위례중앙역)과 5호선(마천역), 8호선(복정역, 남위례역)의 상관관계(correlation)를 강화시킬 것이다.
b. 신사역 인근이 좋아진다.
위례신사선의 종착지인 신사역은 현재 지하철3호선이 다니고 있는 역으로서, 추후 신분당선연장선과 위례신사선까지 개통하게 될 경우 강남 내 거의 전 지역(반포, 압구정, 청담, 삼성, 대치, 강남 등)을 환승없이 이동할 수 있는 강남 내 교통중심지가 될 것이다. 그래서 3호선 신사역과 인접한 아파트들에 대해 주목해 볼 필요가 있다. 신사역과 인접하였으며, 재건축 및 리모델링에 대한 기대감이 있어 장기적으로 가치가 높을 것으로 보이는 아파트의 사례로는 논현신동아파밀리에, 신반포12차 정도를 꼽아 볼 수 있을 것이다.
논현신동아파밀리에는 1997년 입주한 644세대의 아파트로서, 특히 소형평형인 16평이 있어, 강남 내에서도 비교적 소액으로 투자할 수 있는 아파트이다. 논현신동아파밀리에 16평은 최근 임대사업자제도 폐지 등으로 인해 소형평형이기 때문에 실거주 편의성이 떨어져 아직까지는 매매가가 크게 상승하지 않았지만, 3호선 신사역에 신분당선과 위례신사선이 들어오고, 리모델링 등을 추진하게 될 경우 비슷한 케이스의 소형평형 아파트(수서까치마을14평_10.5~11억원, 대치2단지14평_13억원 전후 등)를 따라 가격이 상승하지 않을까 생각이 든다.
가격은 다음과 같다.
* 16평 : 매매가 9.5~10.2억원 / 전세가 4~4.2억원
신반포12차는 1982년에 입주한 324세대의 아파트이다. 재건축을 통해 554세대의 아파트로 바뀔 예정이며, 재건축을 진행한다면, 가장 작은 평형인 17평도 추가분담금을 내면 25평은 배정받을 수 있을 것으로 보이기 때문에, 가치가 있어 보인다. 신사역과는 도보 10분 정도 떨어진 곳으로, 신사역과 잠원역 두 역을 모두 이용할 수 있는 위치에 있으며, 인근에 재건축 및 리모델링을 추진하는 아파트들이 많아 연쇄적인 가격상승이 계속될 것으로 보인다. 현재 소형평형(17평)의 매물은 없다.
c. 영동대로 지하 복합환승센터내 위치변화(B6->B4)
영동대로 지하 복합환승센터는 영동대로 내 지하 1~2층은 전시장, 공공시설, 쇼핑몰 등이 포함된 통합대합실로, 지하3층은 통합환승홀로, 지하4층은 광역철도(GTX-A, GTX-C)등의 승강장으로, 지하6층은 위례신사선의 승강장으로 계획되었지만, 위례신사선 승강장이 지하6층에서 지하4층으로 바뀜에 따라, GTX-A, GTX-C 등 광역철도로 평면환승이 가능해짐에 따라 타 노선으로의 연계성이 강화될 것이고, 이는 위례신사선의 가치가 상승함을 의미한다.
d. 착공시기의 설왕설래는 시기심의 반증이다.
최근 위례신사선과 관련하여, 착공시점의 지연과 관련된 보도(지연의 주 요인은 영동대로 복합환승센터 내에 위치하는 위례신사선이 지하6층에서 지하4층으로 바뀐 것 때문이다.)에 실시협약 시점에 늦어지고 있고, 이에 따라 22년 12월로 예정된 착공예상시점이 늦어질 것 같다는 이야기가 나오고 있다. 그리고 이에 따라 청담사거리역, 삼전동 소금재역 등 추가역에 대한 신설민원도 심심치 않게 나오고 있다고 한다. 몇몇 사람들은 이러한 모습을 보고 위례신사선이 2030년 이후 개통할 것이라고 생각하는 등 다양한 이야기가 많지만, 대부분의 교통망 이슈들의 경우 예상완공시기에 완공된 사례는 거의 찾아보기 어렵다. 설령 착공이 되어도 예산문제나 공사 중 이슈 등에 따라 공사기간이 늘어나는 경우도 허다하다.
하지만 위례신사선의 경우 착공 및 개통에 대한 방향성에 대해 의심하는 사람은 거의 없다. 그 이유는 위례신도시 조성시 교통분담금이 분양가에 포함(물론 포함된 분담금의 액수는 실제 공사비에 비하면, 적은 비율이지만)되어 있기 때문에, 어떻게든 진행이 될 수 밖에 없다.
2. 결론
a. 위례신사선은 신분당선, 9호선처럼 가치있는 노선이 될 것이다.
위례신사선은 신분당선, 9호선 등처럼 가치있는 지하철노선이 될 것이다. 이러한 이유는 크게 2가지가 있다.
첫째, 강남 핵심지역을 관통하기 때문이다. 신분당선은 강남대로를 따라 양재-강남-신논현-논현-신사까지 강남의 한가운데를 종축으로 관통하고, 9호선은 사평대로를 따라 고속터미널-사평-신논현-언주-선정릉-삼성중앙-봉은사역까지 강남의 한가운데를 횡축으로 관통한다. 위례신사선은 영동대로와 도산대로를 따라 학여울-삼성-청담-도산공원사거리-을지병원사거리-청담 까지 강남의 한가운제를 종횡축으로 관통하기 때문이다.
둘째, 급행노선이거나 역과 역 사이의 거리가 멀어 표정속도가 빠르기 때문이다. 표정속도가 빠르다는 것은 먼 물리적거리를 빠른시간에 접근할 수 있음을 의미한다. 강남의 핵심지역을 관통하는 노선으로는 신분당선과 9호선 이외에도 2호선, 3호선, 7호선, 분당선도 있지만, 위 노선들의 경우 역과 역 사이에 거리가 짧은 편이라 열차의 표정속도가 느리다는 단점을 가지고 있다. 반면, 신분당선은 강남역까지는 급행에 준하는 빠른 표정속도를 보이고 있으며, 9호선은 일반열차와 급행열차를 같이 운영하면서 급행열차를 통해 강남으로 빠르게 진입할 수 있으며, 위례신사선의 경우도 위례중앙역에서 학여울역까지는 비교적 역의 숫자가 많지 않아(위례중앙-동남권유통단지-가락시장-헬리오시티후문-학여울) 강남으로 빠르게 진입할 수 있다능 장점을 가지고 있다. 그래서 위례신사선은 강남 내 핵심지를 관통하면서, 핵심지까지 빠르게 이동할 수 있기에 가치있는 노선이 될 것이다.
b. 위례중앙역 인근 아파트에 주목해 볼 필요가 있다.
위례신사선이 생기게 되면, 가장 가치가 크게 상승할 수 있는 지역은 강남으로의 접근시간이 가장 크게 개선되는 위례신도시이다.
특히 위례신도시에서 위례중앙역 인근에 위치한 송파위례꿈의그린(2013년 입주/1,810세대)이 가장 큰 수혜를 받는 아파트가 될 것이다. 송파위례꿈의그린은 21평에서 34평까지 중~소형 평형의 아파트들로 이루어졌으며, 현재 시점에는 소형평형(21평)의 가격이 상대적으로 저렴한 편이다.
가격은 다음과 같다.
* 21평 : 매매가 12.3억원 / 전세가 6억원
* 24평 : 매매가 14.7억원 / 전세가 7~7.5억원
* 34평 : 매매가 17.5~18억원 / 전세가 8.5~9억원
송파위례꿈의그린 이외에도 위례신도시 북쪽 북위례에 위치한 아파트 중에서는 송파위례리슈빌퍼스트클래스(2021년입주/494세대)를 가장 주목할 만 하다. 송파위례리슈빌퍼스트클래스의 경우 남향으로 호수조망이 가능하고, 위례선(트램)역과 인접하여 있으며(덕수고등학교 인근 ), 전매제한기간이 2022년 10월 31일까지로 북위례에서 전매제한이 짧기 때문에, 입주 2년차를 맞이한 2023년 말에는 거래를 할 수 있는 매물들이 나올 수 있기 때문이다.
가격은 다음과 같다.
* 39평 : 매매불가 / 전세가 9억원
* 41평 : 매매불가 / 전세가 10~11억원
c. 위례의 아파텔에도 주목해 볼 필요가 있다.
위례신도시에서 위례신사선의 영향을 받는 것은 아파트 뿐 만이 아니다. 위례신사선은 위례의 지역가치를 상승시킬 것이고, 지역가치의 상승은 지역 내 아파트가격의 상승을 불러올 것이다. 하지만 위례신도시에서는 아파트를 추가적으로 지을 만 한 부지가 거의 남아있지 않기 때문에, 추가적인 아파트의 공급은 거의 불가능한 상황이고 그렇다면 아파트를 대신하여 거주를 할 수 있을 만한 대체주거지로서 2룸이상 아파텔의 수요가 증가할 것이다. 위례신도시 내에서는 아파텔 역시 일부 부지(북위례 내 호반에서 매입한 오피스텔부지)를 제외하면, 현재 짓고 있는 아파텔이 아파텔의 거의 전부라고 할 수 있기 때문에, 지역가치상승과 아울러 아파텔 역시 가격이 상승할 것으로 보인다.
아파트의 가격이 부담스럽거나 주택의 채수를 늘리기 부담스럽다면, 아파텔에도 주목할 필요가 있다.
위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다.
위례신사선의 비밀
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