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신성철샘 2021 연말 부동산 시장 전망 요약 정리 본문
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신성철샘 2021 연말 부동산 시장 전망 요약 정리
안녕하세요 비비입니다. 귀하디 귀한(!) #신성철 샘의 유튭이 올라와 내용정리 및 영상을 공유합니다. http...
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안녕하세요 비비입니다.
귀하디 귀한(!) #신성철 샘의 유튭이 올라와 내용정리 및 영상을 공유합니다.
https://youtu.be/bU8kc8NxxLc
영상은 약 한시간 가량이고 언제나 그렇듯 거시적인 흐름이 주를 이룹니다.
주관이지만 최대한 간단하게 요약해본다면..
#인허가물량
#공급과수요
#유동성장 시작도 안했다
From. 신성철샘
대략 이렇게 축약할 수 있을 것 같습니다.
Chapter 0. 금리
- 현재 기준 금리 1% 대비 시중 대출금리가 높게 책정된 상태 = 금리의 왜곡으로 시장의 기준지표로 삼을 수 없는 상태임
- 보통 기준 금리+가산금리2% 내외에서 대출금리가 적정 금리
- 내년 초중반정도까지는 현재의 금리왜곡이 지속될 것으로 전망
0-1. 금리왜곡이 지속되서 적응이 되버리면?
Q) 예금금리가 3%대로 올라간다거나 하면 어떻게 될까요?
A) 기존에 예적금을 대체해서 있던 기대수익률 3% 가량의 자산들의 기대수익률이 더 올라가는 결과를 초래하게 됨.
0-2. 금리가 계속 오른다면?
A) 키는 공급량이 쥐게 됨, 향후 공급량..?
말 안해도 RGRG..?
- 금리상승 + 공급량상승 = 유동성장 진입가능 = 하락장 시작 가능
- 금리상승 + 공급량감소 = 유동성장 진입불가
Why? 금리의 상승분을 공급량의 감소가 상쇄시켜버리니까
Chapter1. 실수요장 & 유동성장
- 복잡한 시장일 수록 룰(rule)은 단순함
(ex: 레고 자체는 네모네모 블럭 하나지만 합쳐지면 다양한 모양이 나오듯..)
- 공급>>>수요
= 공급 과다+수요 감소
= 시간의 차이가 있을 뿐, 하락
- 공급<<<수요
= 공급 감소+수요 증가
= 시간의 차이가 있을 뿐, 상승
- 결국, 시장의 하락을 위해서는
‘과공급’이 와야함
참고) 현재 한국인 자산의 7-80%가 부동산
Chapter2. 실수요지수(전세가율*전환율)
- A가게의 매출도 상승, 수익도 상승 중에
인수의사를 밝히는 매수희망자가 생겼다고 가정 시,
case1. A가게의 수익은 발생하지만 손익분기점을 넘지 못하는 상태 = 요구수익률 미충족 시
: 실질적으로는 유지비용을 제외하면 마이너스이므로 권리금이 없거나 조정됨 or 매수자 없음
case2. A가게의 수익이 손익분기점을 넘기고 꾸준히 상승 중 = 요구수익률 충족 시
: 수익의 증가 = 매매가격의 증가 = 권리금의 증가
- 주택의 수익 = 전세,월세와 같은 임대차
: 역시 case1,2와 같은 공식 대입 가능하며
: 전월세 가격이 오르면 수익이 상승하는 것이므로 매매가격도 같이 상승(=실수요장)
: 가게의 경우 인수를 포기하면 별도 비용 X
= 시장 참여 여부 선택 가능
: 주택은 인수(매매)를 포기해도 전세 or 월세 중 하나로 ‘점유’를 해야함 = 강제 참여
= 시장 참여 여부 선택 불가
- 실수요지수인 전세가율*전환율(가구수)은 ‘공급’의 영향을 지대하게 받음.
- 수익이 거주 관련 비용보다 커지는 순간, 실수요장이 시작됨
(ex: 매매 시 유지비용이 연간 1억인데 매매가는 연간 1억+@를 넘어가게 되면 실수요장 시작)
- 공급이 없다 = 전세가 상승 = 이미 수익 중인데 더 큰 수익원이 된다 = 매매가의 강제적인 상승 = 실수요장 지속
- 실수요장은 시세차익이 아닌 수익(전월세 가격 상승)에 따라 강제적 매매가격 상승이 일어나므로
시세차익을 기대하고 진입하는 유동성장에 비해 거품이 거의 없다고 볼 수 있음
- 전월세가 오르는데 매가가 하락한다면? 하락장 진입으로 볼 수 있음.
Chapter2-1. 실수요지수 심화ver.
- 부동산 투자와 다른 투자의 차이점
= 주식 등은 선택재, 부동산은 필수재
= 부동산의 수요는 fix 되어있음(진폭이 크지않음)
= 주식은 인원보다 절대 금액 자체가 중요함
= 부동산은 인원이 중요함
= 가장 중요한 지표는 ‘주택 보급률’
= 수요는 인구수에 따라 결정되므로 매년 일정한 편(2.5인 기준 2천만 가구)
= 공급은 시장에 따라 결정되므로 변동이 큰 편
= 인허가물량이 가장 적은 시기 20만호 가량
= 인허가물량이 많던 시기 50만호 가량으로
시장에 따라 약 2.5배의 물량차이를 보임
= 결국 시장은 공급과 전세가격에 의해 움직이고
공급과 전세가격은 서로 연동이 된다
Chapter3. 전세가는 왜 올랐나?
- 전세대출한도 상승+저금리 = 전세가 상승 = 매가상승을 야기했었음
- 현재는 전세대출한도 제약+금리 상승으로 전세가 상승을 ‘억제’ = 매가 상승 ‘억제’ = 유동성장 진입 요건 만들어내는 중
3-1. 유동성장으로 진입을 시키려는 이유?
- 금리, 경제위기 등에 따라 시장에서 반응하여 하락장을 유도할 수 있으므로
- 실수요장은 위와 같은 요인이 와도 하락장이 올 수 없음(=코로나도 씹어먹고 올라가는 중)
- 수익(전월세상승)보다 유지비용(대출,세금 등)이 커져야 유동성장 진입이 가능해짐
Chapter5. 입주물량과 풍선효과
- 수도권의 경우 2022년 2,4분기 입주물량이 2만호 가량으로 적정수치가 100이라면 40도 안되는 상태이며 이제와서 변할 수 없는 수치.
- 대출금리를 왜곡시키고 전세,매매대출 등
대출을 전방위적으로 막음
= 전세가와 매매가 상승이 둔화되고 있음
= 그러나 물량이 없는 것은 변할 수 없는 팩트
= 월세가 떡상 중
근 10년 간 월세 가격 추이 중 가장 가파르게 상승
= 순간적인 유동성장으로 보일 수는 있으나 실수요장이 유지되는 결과만 나오는 중
Chapter6. 결론
- 핵심은 #공급 #입주물량 #인허가물량 (셋 다 같은 말입니다) = 이것이 미래 시장 추이를 결정
- 지금의 규제(#종부세 #대출규제) 등이 일시적으로 조정,하락 분위기를 줄 수는 있으나 오래 갈 수 없음.
Why? 지금의 규제는 결국 거시적으로 ‘공급’을 줄이게 되는 정책이므로
- 건설사가 공급을 줄이게 되면? 미분양 리스크가 적거나 없고 기대수익이 높은 수도권, 서울에만 물량이 공급됨
= 가격상승(기대수익)이 적은 지방은 물량이 계속 감소되거나 단절
= 지방의 공급 부족 야기
= 단기적으로 악재로 보이지만 그 무엇보다 빅호재가 되어버림
2022년 시장은 그 어느 때보다
다이나믹한 시장이 될 것이다
by. 신성철샘
https://m.blog.naver.com/from-bibi/222167276207
신성철쌤 순환론자 정리 최대한 간단하게(ft. 김현미 장관의 주택이 빵이라면,,)
신성철샘 유튜브 펌입니다. 일전에 올려주셨던 2020 시장전망에서 조금 더 딥하게 설명이 들어간 ‘순환론...
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