2021년을 지나며 -4-

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2021년을 지나며 -4-

앞의 글에서 실수요장과 유동성장에 대한 설명을 드렸고
이제 금리의 변화에 따른 변화를 설명드릴 차례입니다.

부동산 시장은 매우 복잡해 보입니다.
같은 사건이 발생을 해도 시장은 전혀 다른 움직임을 보이기도 하고
전혀 생각하지도 못했던 방향으로 튀어 나가기도 합니다.

하지만 제가 그동안 생각해온 바에 의하면
복잡하게 움직이는 시장이라해서 그 시장을 만드는 규칙이 복잡한 것은 아닙니다.
저는 오히려 반대로 생각합니다.

복잡한 규칙으로는 복잡한 구조를 만들어낼수 없다고 말이죠.
복잡한 규칙을 적용해서 복잡한 구조를 만들다보면
구조를 확장하는 어느 순간 그 규칙들이 서로 부딪히면서 그 구조를 무너뜨리게 됩니다.
그래서 복잡한 구조는 반드시 단순한 규칙으로 이루어져 있어야 한다고 생각을 합니다.

부동산 시장의 규칙도 사실은 매우 단순합니다.
단 한줄이면 끝이죠.
"수요가 공급보다 많으면 시차가 있을뿐 결국 가격은 상승하고
공급이 수요보다 많으면 시차가 있을뿐 결국 가격은 하락한다."
결국은 이 한줄입니다.
(두줄인가요?)

하지만 우리는 또는 저는 이것으로 만족하지 못합니다.
그 시차를 알아내서 가격이 상승 또는 하락하는 정확한 시기가 언제인지를 알고 싶죠.

그래서 시장을 나눠보기로 합니다.
그 결과로 나온것이 실수요장과 유동성장입니다.

이런 이유로 실수요장의 규칙은 간단합니다.
하나의 전제조건하에서 하나의 수치를 만족하면 됩니다.

수요가 공급보다 많으면, 이라는 조건이 만족하는지를 알기 위해서
수요가 공급보다 많을때 발생하는 현상을 찾아내려 합니다.
이 현상을 나타내는 지표는 보통의 경우 전세가격의 상승에서 찾을수 있습니다.

그리고 하나의 수치 즉 비용보다 수익이 커지는 순간을 찾아서
그 시차를 찾아내고 상승장의 시작을 알아냅니다.

즉 수요가 공급보다 많은 환경에서
비용보다 수익이 커지는 순간이 실수요장으로서 가격이 강제적으로 상승하는 순간입니다.

반면에 유동성장은 강제적인 가격 상승이 아닙니다.
유동성장에서는 비용이 수익보다 크기에 그 순간에는 손익이 흑자가 아닌 적자 상태입니다.
이 적자를 감수하고도 매수를 한다는 말은
기대수익이 비용과 수익의 적자분과 정상 수익률의 합보다 크다는 의미입니다.

하지만 이것은 말그대로 기대수익이기에
외부변수나 정책등에 취약합니다.
무조건적인 강제 상승이 나오는 실수요장과는 많이 다른 것이죠.

여기까지 설명을 드렸으면 이제 금리 인상이라는 것이 어떤 의미인지 대략 눈치를 채셨을 겁니다.
금리는 비용을 의미합니다.
금리의 인상이란 비용의 증가를 의미하게되죠.

실수요장의 성립조건을 보시면 수요가 공급보다 큰 환경에서
비용보다 수익이 커야 한다고 이러면 강제적 상승이 나온다고 말씀을 드렸습니다.

여기서 만약 금리를 인상시켜서 비용을 증가시켜서
수익보다 큰 상태로 만든다면 어찌 될까요?

네 이 상태를 만든다면 강제적 무조건 상승이 나오는 실수요장을 벗어나서
시장을 유동성장으로 진입시키게 됩니다.

그리고 유동성장은 위에서 설명 드렸듯이
시세차익에 대한 기대감으로 이루어진 시장이기에
꼭 하락한다고 말을 할수는 없지만
하락이 가능은 한 상태로 시장을 진입시키게 됩니다.
강제로 상승을 할수 밖에 없는 상태에서 하락이 가능한 상태로 일단 시장을 진입시켜 두어야
정책이나 금리등의 외부 변수를 통해서 기대수익 값을 움직이면
시장가격을 조절하는 것이 가능해 집니다.

실수요장에서는 무조건적인 강제상승이 나오기에
정부의 정책등 외부변수가 손을 쓸수 있는 여지가 없습니다.
하지만 유동성장으로 진입을 시켜 두면 상황이 달라지죠.

금리는 비용에 해당하기에 이처럼 시장의 성격을 변화시키는 역할을 합니다.
어느 정도의 상승에서는 여전히 수익이 비용보다 크기에
금리의 인상이 나온다해도 전세가 상승이 나오는한 무조건적인 상승장이 지속되지만
지속적으로 금리를 상승시켜서 수익을 넘어서게 되면 그때부터는 시장의 성격이 바뀌게 됩니다.

이건 오히려 공식을 보여드리며 설명을 하면 이해가 더 쉬울수도 있는데,
글이라는 한계가 있으니 이 정도로만 설명을 드리도록 하겠습니다.

금리를 지속적으로 올려서 수익을 넘어서게 되면
유동성장으로 진입을 해서 가격의 하락이 가능해 지지만
만약 가격상승의 기대감이 있는 곳이라면 하락이 나오지 않습니다.
이것을 우리는 유동성장에서의 가격 상승이라고 부릅니다.

최근의 금리인상이 나오기 전의 상황을 보면
우리나라 전체가 실수요장 성격으로 무조건적인 강제 상승장이 발동 중이었는데,
단 두곳은 유동성장 성격의 상승으로 넘어간 상태였습니다.
서울과 세종시입니다.

서울과 세종은 매우 가격 상승이 큰곳이지만
반면에 의외로 간헐적인 가격 하락이 심심치않게 나오기도 했는데 이런 이유 때문입니다.

하지만 그럼에도 불구하고 이 두곳은 여전히 많은 사람들이 매입을 원하는 지역이기도 하죠.
실제로 유동성장은 대부분의 경우 가격상승이 매우 크게 나왔기에 발생됩니다.
즉 좋은 곳이어서 많이 오르고 많이 오르다보니 실수요장을 넘어선 상승세가 나오며
유동성장이 시작되었다고 보는 것이 맞습니다.

이처럼 유동성장으로 넘어갔다고 해서
가격의 하락이 가능하다는 것이지, 가격이 꼭 하락한다는 의미는 아닙니다.
이 부분은 기대수익률을 기반으로한 전혀 다른 방식의 공식이 필요하며
개인적으로도 아직 이 부분은 연구가 진행중입니다.
아마도 이것까지 밝혀낸다면 그래도 큰 틀에서 시장에 대한 공부는 어느 정도 끝났다고 말할수 있을테죠.

실제로는 공식만큼 딱 떨어지는 것은 아니지만
수치를 보정해서 시장에 적용시키기는 합니다.

이 보정 수치를 적용시켰을때,
우리나라 부동산 시장이 금리 인상의 영향을 받으려면 대출 금리가 4%선까지는 올라가 줘야 하며
그 이하에서는 외부변수에 취약한 유동성장이 적용되기에
순간적인 하락은 가능하지만 하락의 지속은 불가능하다고 보고 있습니다.

정리하자면 금리의 인상이란
수익보다 비용이 큰 상태를 만들어서 실수요장을 유동성장으로 전환시키는 역할을 합니다.

현재 수도권과 광역시 몇곳은 이번 금리인상으로 유동성장에 진입을 하였습니다.
반면에 기타지방과 가격상승이 크지 않았던 광역시 몇곳은
아직도 실수요장으로 진행중입니다.

금리의 인상이 이어진다면
유동성장이 비용과 기대수익을 저울질해서 가격상승이 지속되기에
금리의 인상은 비용의 증가를 가져오게 되며
계속적으로 금리가 인상된다면 어느 순간 비용의 증가가 기대수익을 뛰어넘게 됩니다.
이때가 유동성장이 끝이 나는 순간인데,
이 수치까지 금리가 인상되기에는 아직 꽤 많은 범위가 남아있습니다.

또한 중요한 한가지가 있는데,
이는 모두 전세가격과 전환율을 모두 현재 상태로 고정시켜 놓은 채로 시장을 보았을 때의 이야기입니다.
하지만 차후 입주물량의 감소는 전세가의 상승을 불러 올것이고
또한 금리의 인상과 보유세의 증가는 월세의 상승을 통해서 전환율의 상승을 불러 올것인데
이는 모두 수익률의 상승을 불러 오는 요인이어서
금리의 인상분을 상쇄시킬수 있는 역할을 하게 됩니다.

즉 전세가와 월세가를 현재로 고정시켜 놓고 본
최악의 환경을 설정하고도 시장은 아직 여유가 있는 상황이기에
금리의 인상이 시장에 위험요소인것은 분명히 맞는 말이지만
지속적인 상승이 나온 이후인 꽤 긴 시간이 지난 후에 적용될 문제일 것이라 생각을 합니다.

-4부 끝-

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2021년을 지나며 -3-