[공유] 2021년을 지나며 -2-

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2021년을 지나며 -2-

앞의 글에서 부동산 시장의 흐름은 매우 자연스럽다고 말씀을 드렸습니다.
해와 달이 뜨면 지는 것이 자연스럽고
물은 낮은곳으로 흐르는 것이 배가 고프면 밥을 먹는 것이 자연스럽습니다.
이런것이 자연스러운 것은 그 움직임의 이유가 그 자신의 내부에 있기 때문이죠.

부동산 시장이라는 것도 그렇습니다.
공급이 적으면 전세 가격이 오르는 것이 자연스럽고
전세 가격이 오르다 어느 순간을 지나면 매매가격이 오르는 것이 자연스럽고
매매 가격이 오르면 분양 공급이 늘어나는 것이 자연스럽고
분양 공급이 늘어나면 입주 공급이 늘어나면서
전세 가격의 상승속도가 느려지는것이 자연스럽고
전세가격 상승은 느려지는데 매매가격의 상승은 가파르면
매가와 전세가격의 차이가 커지게 되고
매가와 전세가의 차이가 계속 커지면
어느 순간 매가의 상승이 멈추고 이어서 하락하는 것이 자연스럽습니다.

그리고 다시 매가의 하락이 시작되면 공급이 줄어드는 것이 자연스러워지면서
공급이 줄어들고 이에 다시 전세가격이 오르면서
시장은 자연스럽게 순환을 합니다.

공급이 적어서 가격이 상승할때의 모습은 이렇습니다.
수요보다 공급이 적으면 수요측의 가장 약한 고리에서 먼저 모습을 드러내게 되는데,
우리나라의 경우는 대부분 전세에서 시작됩니다.
집에 사는 세가지 유형 자가/ 전세/ 월세중
전세가 거주비용이 가장 적게 들기 때문이죠.

이렇게 전세가격이 상승한다해도 이것이 바로 매가의 상승으로 연결이 되지는 않습니다.
전세가격이 조금 상승을 해도 여전히 자가보다 임차가 비용적으로 유리하기 떄문이죠.

매가의 상승으로 연결이 되려면 매수수요의 증가가 발생해야 하는데
집을 매수해서 거주하는데 드는 비용 즉 대출금리보다
임차를 하는 비용 즉 수익률이 더 높아질때가 되어야
사람들은 임차 대신에 매수를 선택하며 매수수요의 증가가 나오게 되죠.

이 수익률이 대출금리보다 높아지는 시점을 표현한 단어가 실거주지수입니다.
요즘은 많이들 사용하시니 들어보신 분도 있으실테지만 제가 2012년에 만들고
2013년 시장 상승 시작을 맞출때 사용했던 지표죠.

이처럼 대출금리 보다 수익률이
즉 비용보다 수익이 더 높아지면 전세의 상승세가 매가의 상승세로 연결이 되면서 실수요장이 시작됩니다.

주택을 매입하는 이유는 단 두가지뿐인데,
가격의 상승을 기대하고 매입을 하는 시세차익형 수요와
임대수익을 기대하고 매입을 하는 임대수익형 수요가 있습니다.
실수요장은 이중 임대수익형 수요에 의해 가격이 상승하는 시장을 의미합니다.

실거주자는 임대수익이 나오지 않으니 임대수익형 수요가 아니잖아요, 라고 생각하실수 있는데
이 둘은 본질적으로 같습니다.
쉽게 생각을 하자면 그 집을 매입해서
남이 아닌 자기 본인에게 임대를 준것이라 생각하시면 됩니다.
이 또한 비용보다 임대수익이 높기에 가능한 것이기에
본질적으로는 실거주 매수와 임대수익형 투자는 같습니다.

그래서 이런 장을 실수요장 또는 임대수익형 매수장 이라고 부릅니다.
어떤 이름으로 부르던 중요한 것은 비용보다 높은 수익입니다.

이것과 반대의 경우가 유동성장 또는 시세차익형 매수장입니다.
조금 과격할수 있는 표현이지만,
제가 종종 대한민국의 모든 도시중 유동성장의 성격만을 가지고 있는 곳은 서울과 세종이며
그렇기에 서울과 세종에서 집을 사는 이유는 가격 상승을 원하는 것이고
만약 가격 상승을 기대하고 매입하는 행위가 투기라면
서울과 세종의 모든 매수는 전부 투기수요입니다. 라고 말을 했던 이유가 이것입니다.
투기를 이처럼 정의하고 금지시킬 생각이라면 서울과 세종의 모든 매수를 금지시켜야 겠죠.

서울과 세종은 비용인 대출금리가 임대수익률보다 큽니다.
주택을 매입하는 이유는 단 두가지 뿐인데, 임대수익보다 대출이자가 크다면
남은 것은 단 하나 가격상승을 기대하고 매입하는 것 뿐입니다.

이건 모든 자산이 마찬가지입니다.
주식을 사셨다면 시세차익 아니면 임대수익에 해당하는 배당을 원해서 사는 것이고
배당이 나오지 않는 금을 사셨다면 남은건 시세차익을 원하는 것 뿐이고
시세차익이 나오지 않는 은행예금을 넣으셨다면 이자라는 배당을 원해서 사는 것이죠.
국가나 기업의 발전을 기원하다거나 자선을 하고싶다거나등의
아주 특이한 경우를 제외한다면 다른 이유는 없습니다.

이처럼 임대수익형 매수장(실수요장)은 비용보다 수익이 커서 발생하는 상승세이며
또한 부동산의 공급기간이 오래 걸린다는 특성상
수익은 계속 커지기에 상승이 매우 굳건하게 나옵니다.

제가 이번장 초기에 2017년 말까지는
입주 물량이 나오지 않기에 전세가의 상승이 나올것이고
이는 실수요장의 성격을 의미하기에 외부요인이나 규제등이 먹히지 않으며
정말 큰 외부요인이 발생해도 6개월을 넘기기 힘들다고 말씀드렸던 이유입니다.

이처럼 실수요장이 지속되면서 가격의 상승이 당연한 일이 되어버리면
이제 시세차익을 목적으로 하는 시세차익형 매수가 시장에 진입하기 시작합니다.
이 장을 시세차익형 매수장 또는 유동성 장이라고 부릅니다.

기존의 임대수익형 매수수요에 시세차익형 매수수요가 더해졌기에
가격의 상승은 더 빨라지고
이에 발맞춰서 건설사들은 분양이라는 공급을 늘리기 시작합니다.

실수요장과 유동성장은 칼로 베듯이 뚝짤라서 나누기는 어렵습니다.
상승장의 시작과 마지막을 보면
실수요장에서 시작되어서 유동성장에서 끝이 나는 것은 맞지만
그 중간 부분에서는 이 둘의 성격이 겹쳐져서 나오며
이 겹치는 기간은 매우 짧기도 또는 매우 길기도 합니다.

2015년 하반기에 분양물량이 많아지며
미분양이 증가하고 강남 재건축에서 단기적으로 2-3억대의 하락이 있었던 것을 기억하실 겁니다.
만약 최근이라면 그런일이 발생했을까요? 아마도 아닐겁니다. 모두 소화를 시켰겠죠.

당시는 실수요장에서 유동성장으로 넘어가면서
건설사들은 유동성장에 준하는 분양 물량을 쏟아냈고
시장은 아직 완전한 유동성장으로 진입하기 전의 시기였기에 그런 일이 발생했던 것입니다.
당시도 똑같은 말씀을 드리며
이번 하락은 매우 짧으며 또한 시장이 유동성장으로 진입하는 과정에서 발생하는 흔치 않은 기회이니
감사한 마음으로 얼른 매입을 하시라고 말씀을 드렸었죠.
실제로 불과 3-4달후 하락폭을 만회하고 다시 가파른 상승세가 나타나기 시작합니다.

이처럼 유동성장이라는 말 자체가 본격적으로 시세차익형 매수가 증가하기 시작하는 시기를 의미하며
건설사는 분양 물량을 늘리고 그 늘어난 분양 물량을 다시 시세차익형 매수가 소화를 시키는 식으로
분양 물량이 증가를 하게 됩니다.
그리고 그 늘어난 분양 물량은 이제 2-3년후 입주물량으로 전환이 되면서
시장에 대량의 입주 공급물량으로 작용을 하며 전세가격의 하락을 만들어 내게 됩니다.

이처럼 2015-2016년의 분양 물량이
2017말 말부터 2019년 중반기까지 입주물량으로 전환되면서
전세가격의 하락을 만들어 내는 것을 이미 경험하셨을 겁니다.

보통의 경우는 이처럼 실거주장에서 유동성장으로 전환이 되는 과정에서
분양물량의 증가가 지속적으로 발생을 하고
지속적으로 증가된 분양 물량은 지속적으로 증가하는 입주물량을 만들기에
이 글의 처음부분에서 언급한
매가의 지속적인 상승과 전세가격의 더딘 상승 또는 침체가 나오게 되는 것이죠.

하지만 이번 상승장에서는 1편에서 설명 드렸던 택지의 부재라는 이유와
다음글에서 설명드릴 또 하나의 이유로 인해서
이 연결 고리가 끊어지게 됩니다.

그로인해 분양물량은 2015-2016년 이라는 2년을 끝으로
증가하는 것이 아니라 오히려 지속적으로 줄어들게 되며
이는 즉 2020년 부터의 입주물량의 감소로 연결이 되어서
실수요장에서 유동성장으로 진입한 이후에
다시 실수요장으로 회귀하는 이번 장의 특이점을 발생시키게 됩니다.

이 2020년부터 발생하게 될 이번장의 특이점에 대한 설명은
2016년에는 현재 싸이클의 특이점이라는 제목으로
2021년 부과 얼마전에는 현재 싸이클의 특이점 2 라는 제목으로 동영상을 올려 드렸습니다.

전세가의 더딘 상승과 매가의 가파른 상승이 아닌
2019년 하반기부터 발생하는 입주 물량의 감소로 인해
전세가가 다시 가파르게 상승하는 이번장의 특이점은 꼭 이해를 하고 계셔야
차후 시장의 변화를 이해하실 수가 있으실 겁니다.

다음 3편에서는 이번장의 특이점을 만들어 내는
끊어진 연결 고리인 입주물량의 감소 이외에
또 하나의 주제인 뉴노말과 저금리에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다.

-2편 끝-

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2021년을 지나며 -1-