DDOLKONG
[공유] 인천시 미추홀구 [멤버스 1기] 임장 본문
https://m.blog.naver.com/kt9879/22257497
매주 수요일과 토요일에 회원분들과 임장을 다니고 있습니다.
이번주는 재개발의 성지 인천시 미추홀구에 다녀왔는데요. 그에 대한 흔적을 간단히 남겨봅니다.
미추홀구 개요
미추홀구는 인천내에서 시세적으로 하위권에 위치해 있는 구입니다.
하지만, 인구수에 있어서 상위의 중구나 계양구, 심지어 연수구보다 많으며 서구, 남동구, 부평구 다음으로 많이 사는 꽤 큰 지역입니다.
미추홀구 한개의 구만으로도 최근에 임장 다녀온 강원도 원주보다도 많네요.
이처럼 하위에 속한 미추홀구에 주목하는 이유는, 이 지역이 가지는 변화와 미래가치가 상당히 높기 때문입니다.
사실 인천에서 주목을 받는 것은 교통적 측면에서 GTX B 라인의 연수구, 부평구, 남동구가 대표적인 지역으로 주목을 받고 있긴 하지만, 주거환경의 변화 측면에서 가장 주목을 받는 곳은 감히 미추홀구가 아닐까 싶습니다.
따라서 그 변화가 이루어지고 나면 중위권까지는 그 위상이 올라갈 것으로 예측됩니다.
사실 그 변화는 현재 진행되고 있는 신축 물량과 미래의 물량만 보아도 알 수가 있는데요.
2020년부터 2023년 내내 입주물량이 쏟아지는 유일한 지역이기도 하고, 이는 서구와 함께 인천시의 과잉 물량을 이끄는 대표지역이기도 합니다.
사실 입주물량이 많다는 의미는 개별적으로는 전세가가 낮아질수 있으며, 그로인해 매가하락에도 영향을 줄 수 있으나 지역적으로는 신축으로 변모되는 단지가 많아지고 그만큼 가격이 올라가기 때문에 지역적 위상이 높아지고 물량 이후에는 전세가도 올라가기 때문에 발전적이고 역동적인 도시가 되기 때문에 주목해볼 필요가 있습니다.
그만큼 매력있는 재개발의 성지, 미추홀구로 떠나보겠습니다.
먼저 미추홀구는 크게 6개의 동으로 나눌수 있습니다.
괄호안의 숫자들은 현재 동별 평단가 순인데 하위에 속해있는 주안동과 학익동 숭의동은 재개발 지역들이 다수 포함되어 있어 미추홀구 내에서 시세의 지각변동을 일으킬 예정이고, 향후 대장도 이들 동에서 나올 확률이 높습니다.
반면, 양쪽 끝으로는 구축 아파트가 많아 갭투자에 적합한 용현동과 관교동이 자리잡고 있는데 현재 시점에서 매매/전세 강도 모두 가장 높은 수준을 보여주고 있습니다.
대출이 잘 나오지 않는 상황에서 갭투자로의 쏠림과, 무엇보다 신축위주로 가격이 이미 많이 오른 상태이기 때문에 자연스럽게 흐름은 저렴한 구축으로 집중되어 있는데, 구축마저도 사실 이미 1차적으로 오른단지들이 많지만 오르지 않은 단지보다는 아직 덜 오른 단지들로의 흐름이 감지되고 있습니다.
21년은 인천의 해라고 불릴만큼 상승률면에서 1년 내내 화력이 집중되었기 때문에 대부분의 지역에서, 상승률이 엄청났는데요.
재개발의 경우 이제 곧 관리처분인가를 앞둔 단지들이 많기에, 또 1년 내내 올랐지만 아직도 타 도시들에 비해서는 저렴하다고 느껴지는 부분들이 있기에 상승 포텐셜에 있어 막판 화력이 남아 있는 상태라고 보여집니다.
지역별 스케치
먼저 인천대가 위치한 도화동의 경우,
도화 4구역이 눈에 띄는데요.
도화 4구역의 특징이라고 하면,
감평가가 낮고, 조합원분양가가 비싸다는 특징이 있습니다.
입지적으로 산업단지 근처에 자리하고 뉴스테이일대에 위치해 있는 탓에 주거지로서 감평가가 낮게 나왔지만, 현재 분위기 흐름상 조합원 분양가는 비싸졌기 때문에 P가 저렴하다는 특징이 있습니다.
P가 저렴하다는 것은 투자자에게 있어서 아무래도 소액투자가 가능해 지는 부분이 있기때문에 인기가 있습니다.
내년 초에 관리처분인가까지 완료직전이라 또 한차례의 가격상승이 예상됩니다.
84타입 기준으로, 조합원분양가 4.16억수준 P는 1억수준으로 대략 5.2억대 수준을 형성하고 있네요.
주안동의 경우 재개발 대상지가 많아서 거의 천지개벽수준인데요.
주안역과 가까운 도화 1구역은 뉴스테이로 진행됩니다.
지난 박근혜정부에서 밀었던 뉴스테이의 흔적이 분위기가 좋지 않은 시절을 대변하듯 인천에는 고스란히 많이 남아 있는것이 특징입니다.
이곳 또한 21년 11월 관리처분총회를 거쳐 관리처분인가를 목전에 앞두고 있어 또 한차례의 가격상승이 예상되는 지역입니다.
주안역에서 도화 1구역으로 가는 길은 다음과 같이 약간의 경사가 있습니다.
하지만 신기하게 구역내에는 경사가 별로 없는 평지입니다.
주변에 신축인 미추홀더 리브의 모습도 보입니다.
이곳은 조합원 분양가는 84타입 기준으로, 3.62억으로 저렴한 편인데 P가 2.7억 수준으로 총 매가는 6.3억정도의 시세를 보이고 있습니다. 확실히 1호선이긴 하지만, 역세권이고 규모가 있다보니 P가 제법 붙었습니다.
내부를 들어가보았습니다.
생각보다 낡은 빌라들 위주가 아니라 제법 규모가 큰 주택들이 상당히 많이 보였고, 도로폭도 제법 크고 넓었습니다. 그렇다보니 자연스럽게 건물의 규모가 큰 곳들은 이런 팻말들이 여러군데 붙어있습니다.
어두운 과거로 인해 박근혜정부 시절 진행했던 뉴스테이로 진행되지만 2331세대의 거대한 규모와 대림건설, 그리고 역세권에 가까운 입지를 자랑합니다.
그 아래로 내려가면 거의 3000세대에 육박하는 대규모의 힐스테이트 푸르지오 주안의 모습도 보입니다.
주안 1구역을 재개발한 이곳은 8,9,10월달 거래량에서도 2,4,3위를 차지할 만큼 상당한 거래량을 보이는 단지입니다. 가격이 매력적이라는 증거겠죠. 84기준으로 거의 7억정도의 시세를 보이고, 입주는 23년 6월경인 분양권입니다.
상기 지도에서도 보시듯이 가로로 상당히 길고 반듯한 모양새인데, 실제로 보니 그 끝이 보이질 않습니다.
주안 1구역을 거쳐서 나오는 골목에서 보면, 이 일대의 랜드마크 하나가 보입니다.
바로 포레나 인천미추홀의 모습인데요.
상업지역에 자리 잡고 있기 때문에 멀리서 보아도 상당히 웅장한 모습을 보이고 있구요.
시세도 이미 8억을 넘어 9억을 향하고 있는 대장주입니다.
(사실 똥쌍피가 웃겨서 찍은건데, 포레나 미추홀의 샷이 잘나온건 안비밀)
가까이서 찍었는데, 정말 웅장합니다.
요즘 주복은 하나같이 다 멋쟁이인듯.
반면 주안 1구역과 거의 쌍두마차급 대규모 단지가 하나 더 있는데, 우측에 자리잡은 미추 8구역입니다.
미추 8구역 역시 미추8구역도 뉴스테이로 진행중인데, 포스크 & 한화로 여기도 거의 3000세대 가까이 지어지게 됩니다. 양쪽에 3000 받고 3000더 들어오면 규모가 정말 엄청날듯 합니다.
길을 가다보니 조합사무실도 눈이 띄네요.
미추8구역의 아랫쪽에는 승학산이 있어서 내려갈수록 경사도가 상당히 심한편인데요.
미추 8구역은 구역도 상당히 반듯한대다가, 완만한 평지라 상당히 살기가 좋아보였습니다.
관리처분 인가를 앞두고 있지만, 주변 건물들도 생각보다 그리 낡지 않았고, 도로도 넓직넓직해서 재개발이라고 알고 들어가지 않았다면, 모를뻔했네요.
미추8구역 아래쪽으로는 숭학산이 있어 가까워 질수록 엄청난 경사를 자랑하기 때문에 언덕들이 많은 인근 재개발 구역내에서 완만한 평지라는 사실은 꽤 메리트가 커보입니다.
구역 밖으로 벋어난 부분은 경사가 엄청나죠?
미추8을 지나면 인근에 주안10구역과 주안 4구역이 함께 있어 상당한 시너지를 낼 것 같습니다.
주안 4구역은 캐슬앤더샵 에듀포레로 펜스가 쳐져 있어 자새히 보지는 못했지만, 8,9,10월달 거래량 3,2,6위에 해당할만큼 거래량이 상당히 많았으며, 84타입 기준으로 7억이 좀 안되는 시세를 보이고 있습니다.
또 인접해 있는 주안10구역은 과거 대림에서 포스코로 사업자가 바뀌면서 더샵아르테로 명칭이 바뀌었는데요.
올해 12월 분양을 앞두고 있는데, 84타입이 하도 귀해서 입주권으로도 매물을 구할수가 없는 상태입니다.
(안나온지 한참 됐다네요)
시세는 추정컨데 7억이 넘은것 같습니다.
석바위 시장역 근처는 공원과 함께 평지에 가까운 모습이라 정말 쾌적하고 살기가 좋은 모습이었습니다.
3개의 신축이 들어온다면 이 일대에 거의 6000세대가 좀 안되는 대형 신축그룹을 형성하게 될 텐데요.
원하는 사람도 많고, 시너지가 상당할것 같습니다.
용현동으로 넘어가면, 가장 대표적인 건물 인하대가 위치해 있습니다.
그 옆에 인하공업전문대학의 모습도 상당히 인상적으로 크고 멋있었네요.
여튼 이곳의 랜드마크는 정말 인하대역에 내리자마자 보이는 4000세대급 대단지의 웅장함을 지닌, 그 이름도 유명한 SK 스카이뷰입니다.
5년이 지난 지금도 신축이나 마찬가지인 외관과, 정말 평화로운 단지내의 모습.
살고 싶은 생각이 절로 들더군요.
하지만, 이 단지를 더 돋보이게 하는 것은 단지앞이자 인하대역 근처에 자리잡은 거대한 규모의 상가들입니다.
구성만 봐도 얼마나 교육과 아이 키우기에 적합한지를 알 수 있는 간판들임이 짐작하게 합니다.
(재개발만 보다가 갑자기 이리로 넘어오니 어리둥절 하더군요 ^^)
그 외에도 금호타운 2단지라는 구축 대장이 뒤쪽으로 자리하고 있는데요.
투자자들의 진입보다는 실거주자들의 진입이 대거 이루어져 한차례 가격이 크게 오른뒤 잠잠한 상태입니다.
다만 향후 용현학익 1블록의 개발에 가장 인접해 있는 만큼 낙수효과를 받을 단지로 예상이 됩니다.
이번에는 또 하나의 천지개벽 지역이라 할 수 있는 학익동으로 넘어가보겠습니다.
학익동에서 볼때 가장 크게 자리 잡고 있는 좌측은 택지개발지구입니다.
아이파크, 힐스테이프, 더샵의 컨소시엄으로 시티오씨엘이라는 이름으로 개발되는 단지로
25년까지 사업비 약 5조 7천억원, 미니신도시급인 13000여 세대가 공급이 됩니다.
기존의 대규모 타운인 루원씨티를 능가하는 수치로 엄청난 규모입니다.
게다가 창조혁신 1,2,3단지의 일자리까지 들어오면 학익동의 위상은 확연히 바뀔것으로 예상이됩니다.
다만, 너무 아쉬운것은 전매제한이라 투자자들의 진입이 어렵기 때문에 저 또한 살 수 없는 것이겠죠 ㅠ
세대수가 엄청나다보니 역도 하나 만들어줍니다.
수인분당선 라인으로 송도역과 인하대역 사이에 학익역이라고 신규 역사가 만들어지면, KTX역 예정인 송도역을 1정거장이 된다.
반면 오른쪽에도 엄청난 변화가 있는데, 개발의 중심에는 바로 인천법원이 자리하고 있습니다.
예전에 법원으로 경매다닐때도 생각이 나고, 건물이 너무 멋있어서 한장 찍었습니다.
그리고 그를 둘러싼 학익 1구역 (SK View)는 얼마전 분양을 했죠.
84타입의 인기는 그야말로 하늘을 찌르는듯 합니다. 84A타입 102:1로 마감
현장에서는 이미 펜스치고 내부가 보이지 않아 찍진 못했지만, 이미 기존에 구축들이 갖춰진덕에 학원가도 이미 형성이 되어 있는 만큼 시너지는 구축에도 미치고, 신축으로 들어서는 이 단지도 수혜를 볼만한 부분이 될듯합니다.
크진 않지만 나름 갖추어져 있는 학원가들.
길을 가면서 인근의 학익 3구역의 모습도 찍었는데요.
21년 11월 관리총회를 거쳐 내년도 상반기에 관리처분인가를 앞두고 있으니 신축이 임박했습니다.
약 1500세대의 대단지이고 입주는 좀 많이 늦지만, 이 일대에 서로 시너지를 주고 받을듯 합니다.
특히 학익 3구역 근처에는 이 지역의 랜드마크급인 50층이 넘는 엑슬루타워가 자리하구 있구요.
그 옆으로는 정말 보기 힘든 재건축이 하나 또 자리하고 있습니다.
이름도 정말 이쁜 장미아파트입니다.
외벽이 진붉은색으로, 뭔가 이국적인 느낌이 물씬ㅇ 풍기는 아파트인데 처음보는 아파트인데도 참 정감이 많이 가는 분위기였습니다.
같이 오신분들도 모두 이쁘다, 사고싶다는 반응.
현재 안전진단 1단계가 통과되면서 더 오르기도 했지만, 20년에 들어오면서 가격이 한차례 크게 오른 상황입니다.
이 아파트 틈사이로 보이는 엑슬루 타워의 모습이 장관입니다.
이 뷰를 어디서 많이 본거 같아서 제 블로그를 뒤져보았는데, 과거에 반포주공 일대를 가면서 저 멀리 보이는 아리팍의 모습이 잠시 스쳐지나간거 같습니다. (상상력이 너무 멀리갔나요? ^^)
하루만에 다 보기 힘들어서 2번에 걸친 부분에 대한 임장 후기였구요.
카페에서 특히 부동산에 관련된 이야기를 많이 드린것 같습니다.
말하는게 은근 체력소모가 커서, 집에와서 또 바로 뻗었는데요.
그래도 재미있으셨죠?
다음 임장지인 서울에서 또 뵙기를 고대하겠습니다.
[출처] 인천시 미추홀구 [멤버스 1기] 임장|작성자 파시어
