토지의 적정 시세를 예상하는 방법

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토지의 적정 시세를 예상하는 방법

모든 물건에는 시세라는것이 있습니다. 주식이나 코인은 실시간으로 가격이 변동하고 그 변동하는 가격을 어플이나 HTS등을 통해 확인할 수 있습니다. 그래서 현재 시세가 얼마인지 고민할 필요는 없습니다.

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아파트도 비슷합니다. 세대수가 많은 단지는 실거래가와 호가를 통해 적정 가격을 알수있습니다. 나홀로 아파트도 주면의 다른 단지를 통해 적당한 시세를 유추할 수 있습니다.

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그런데, 토지가 문제입니다. 어플이나 HTS등을 통해 적정 가격을 나타내는것도 아니고 비슷한 위치에 비슷한 성질의 토지가 많아 실시간으로 거래가 되는것도 아닙니다. 우리나라에는 대략 3,800만 필지 정도의 토지가 있는데 이중에 같은 모양을 한 토지는 거의 없을겁니다. 그래서 모든 토지는 모두 다른 가격을 가지고 있습니다. 또 거래가 자주되는 지역은 그나마 거래 사례를 참고할수있지만 거래가 뜸한 지역은 거래 사례마저 참고할 수 없습니다. 그래서 이 토지의 가격이 적정한지 아니면 싼지, 비싼지 판단하기가 참 힘듭니다. 하지만 아래 방법을 이용하면 비교적 쉽게 판단할 수 있습니다. 저역시 이런 방법을 통해 적정 가격인지 아닌지 판단합니다.

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그전에 아래 내용을 먼저 보겠습니다. 칩히스와 댄히스 형제가 쓴 <자신있게 결정하라>는 책의 일부입니다. 내용이 좀 길긴한데 그래도 본 포스팅과 관련이 있으니 옮겨보도록 하겠습니다.

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펜실베니아 대학교에서 심리학과 경영학을 가르치는 필 테틀록 교수는 다음과 같은 연구를 했습니다. 그는 정치나 경제 트랜드에 대해 논평이나 조언을 제공하는 일로 먹고사는 284명의 전문가를 모집했습니다. 대부분이 석사학위 이상 소지자였으며 과반수가 박사학위를 가지고 있었습니다. 이들의 고견을 찾는 곳 또한 많아서 61퍼센트 이상이 대중매체와 인터뷰한 적이 있다고 합니다. ​ 테틀록은 전문가들에게 각자의 전문 분야에서 모종의 예측을 내달라고 요청했다고 합니다. 이를테면 경제학자들에게는 다음과 같은 질문을 합니다. ​ "경제성장과 관련해 우리는 향후 2년동안 GDP 성장률이 상승할것으로 기대해야 할까요? 아니면 하락하는 걸로, 아니면 유지되는걸로 기대해야 할까요? ​ 정치할자들에게는 다음과 같은 질문을 합니다. ​ 미국의 다음번 선거에서 현재의 집권당은 다수당의 지위를 상실할것으로 생각합니까? 아니면 대중의 지지도는 감소하더라도 다수당의 지위는 유지할 것으로, 아니면 지지도가 올라가면서 다수당의 지위를 유지할 것으로 생각합니까? ​ 미래 예측 치고는 꽤나 기본적인 문제였습니다. 객관식이나 빈칸 채우기 문제 정도의 난이도에 불과합니다. 테틀록은 예상이 틀렸을 경우 변명의 여지가 없도록 일부러 대답이 분명히 갈리게 질문을 구성했고, 1980년대 중반부터 조금씩 전문가들의 의견을 모으기 시작한 그는 2003년까지 총 8만 2361건의 의견을 수집했고, 그로부터 2년뒤에 저서 <전문가들의 정치적 판단: 얼마나 정확한가?>를 통해 연구 결과를 발표했습니다. ​ 전문가들의 성적은 어땠을까요? 아무리 좋게 보아도 기대에 훨씬 못 미쳤습니다. 가장 정확하게 예측한 전문가들도 테틀록이 "대략적 추정 알고리즘"이라고 명명한 연산법에 비해 정확도가 떨어졌습니다. 대략적 추정 알고리즘이란 지난 수년간의 기저율을 뽑아보고 그런 트랜드가 계속될것으로 가정하는 간단한 연산법입니다. 예를들어 지난 3년 동안 경제성장률이 2.8퍼센트였다면 향후 3년 동안에도 2.8퍼센트의 성장세를 보일것으로 예측하는 것입니다.

이 연구의 핵심은 이런 저런 전문적인 방법을 가져와서 계산해도 대략적으로 추정한것과 그 결과에서는 별단 다르지 않다는 점입니다. 그래서 토지의 적정 시세를 생각하는데 너무 복잡한 방법을 사용할 필요는 없습니다.

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토지의 적정 시세를 예상하는 방법

1. 주변의 거래된 실거래가를 확인한다.

제일 먼저 할건 주변의 실거래가를 확인합니다. 요즘은 프롭테크 기업들이 많이 생겨서 토지의 실거래를 쉽게 확인할수있습니다. 예전에는 국토교통부 실거래가 사이트에 들어가서 용도지역으로만 확인이 가능했는데 지금은 여러 사이트에서 확인할수있습니다.

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가. 디스코

나. 밸류맵

다. 땅야

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이 세곳의 어플을 사용하면 됩니다. 그렇게 주변의 실거래가를 확인하고 해당 토지와 도로사정과 용도지역 평수, 모양 등을 참고하여 적당히 보정하면 됩니다.

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2. 실거래가가 없는 경우에는 공시지가를 이용하면 됩니다.

보통 토지의 가격은 공시지가의 2배를 기준으로 합니다. 하지만 지금은 땅값이 많이 올라서 공시지가의 2배에 나온 매물은 많지 않습니다. 시골의 땅도 공시지가의 3배정도에서 나오고 도시지역의 토지는 공시지가의 5배에서 나오기도 합니다. 그래서 2021.11.17. 정오기준으로 공시지가의 3-5배를 기준으로 보시면 됩니다.

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만약 어떤 토지가 공시지가의 2배 수준에서 매물로 나왔다면 일단은 좀 싸다고 생각하고 접근할수있습니다. 반대로 공시지가의 7배에서 나왔으면 "어..이건 좀 비싼거 아닌가?" 하는 생각을 하시고 나머지를 검토하시면 됩니다.

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사례를 한번 보겠습니다.

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디스코

디스코에서 2021.07.에 거래된 사례를 임의로 살펴보겠습니다. 152평이 9억정도에 거래가 됐습니다. 평당 600만원 정도에 거래가 된 셈입니다.

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디스코

디스코에서는 2020년 공시지가까지만 나와있어서, 다시 토지이음에서 2021년 공시지가를 확인합니다.

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제곱미터당 591,500원으로 평당 1,951,950원입니다. 그럼 공시지가를 평당 200만원으로 계산하면 이 토지는 2021년 7월에 공시지가의 3배 정도에서 거래가 된 셈입니다.

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이렇게 기준을 잡고(위의 연구에서는 기저율이라는 표현을 했습니다. )다른 토지에 적용하면 됩니다.

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이토지도 공시지가의 3배 정도에서 매물로 나온 물건입니다.

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다음은 비교적 최근의 사례입니다.

땅야

지인분이 붉게 표시된 부분의 토지를 사고 싶은데 지금 가격이 적당하냐고 문의를 했습니다. 얼핏보면 해당토지의 7시 방향의 세븐일레븐 자리가 더 좋아보입니다. 사거리에 코너 자리인데 이 물건은 소로 한면만 접하고 있어서 상가 자리로는 가시성이 좀 떨어집니다. 하지만 원룸이나 상가주택으로는 충분한 자리입니다. 문제는 가격이겠죠.

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일단 땅야에서 살펴보니 세븐 일레븐 건너편이 올해 거래가 된걸 확인할수있습니다. 거래가격과 공시지가를 확인해보니 공시지가의 3배 정도에서 거래가 됐습니다. 그렇다면 이물건은 공시지가의 몇 배정도를 인정하면 될까요? 적어도 2배 이상은 호가할겁니다.

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그런데 이 물건이 공시지가의 2배가 안되는 수준에 매물로 나왔습니다. 그렇다면 적어도 너무 비싸거나 너무 싸거나 하는 수준은 아니란걸 알 수 있습니다. 며칠후에 지인을 만났는데 어머니께서 매수 하셨다고 합니다.

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근데 저기는 왜 공시지가의 3-5배가 아니라 2-3배 수준에서 토지들이 매물로 나올까요?

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아파트 가격이 아직 오르지 않아서 그렇습니다. 통상 아파트 가격이 오르면 그게 토지 가격에 반영이 되는 경우가 많은데 저 지역은 이제 아파트 가격이 반등을 하고 있는 지역입니다. 그래서 이곳도 몇년이 지나면 토지 매물도 3-5배로 다른 지역과 균형을 맞출겁니다.

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최근에 답사를 다녀온 서울의 한 지역의 건물은 공시지가가 1,600만원인데 평당 6,000만원 정도에 매물로 나왔습니다. 공시지가의 3.75배 수준입니다.

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그렇다면 위에 물건도 시간이 지나면 최소 공시지가의 1배 정도는 오른다고 생각할 수 있습니다. 공시지가는 거의 매년 오르니 그 오름폭은 더 클겁니다.

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▶결론

가격은 시장 상황에 따라 오르거나 내리거나를 반복합니다. 하지만 이러한 가격은 평균으로 회귀하려는 성질이 있습니다. 같은 지역내에서도 그렇고 지역이 달라도 그렇습니다. 아파트도 서울아파트를 기준으로 부산 해운대의 가격을 계산하는것과 비슷합니다. 그래서 토지의 적정 가격을 공시지가의 3-5배 정도로 보면 됩니다. 그리고 아직 그정도가 안된 지역이라면 관심 가져도 됩니다. 하물며 공시지가 이하나 반값에 매수할수있다면 이런 물건은 절대 손해보지 않는 물건이라고 생각할수있습니다.

하지만, 토지는 이 외에도 용도지역이나 현황에서 걸림돌이 생길수있기때문에 공시지가로만 판단하기에는 무리가 있을수있습니다. 위에서 말씀드린 방법은 권리나 현황에 문제가 없다는 가정하에 일반적(물건의 80% 정도에 적용할수있는 방법)으로 생각해 볼수있는 방법입니다.

[출처] 토지의 적정 시세를 예상하는 방법|작성자 시루