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[공유] 이제부터 서울의 갭투자는 조심할 필요가 있다고 생각됩니다. 본문
서울 아파트의 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 부담이
전고점인 2008년 2분기 41%에서 2021년 2분기 49%로 크게 높아짐에 따라
역대급 가격 부담으로 통상적으로는 추가적인 상승이 어려운게 사실이었으나
입주 물량 감소, 역대급 유동성에 3기 신도시 토지보상금 가세,
임대차3법 여파로 급등한 전세가의 지지 등이 결합되어
신고가 갱신이 이어지고 있습니다.
그러나 어찌 되었든 역대 최대의 가격 부담은 사실이라
현재의 신고가 갱신 행진이 높은 전세가를 바탕으로 한 갭투자 비율 증가에
기대는 부분이 있는 것도 사실입니다.
(2020년 40% 미만에 머물던 서울 아파트 갭투자 비율이
2021년 4월 이후 50%를 상회하고 있는 상황이 이를 방증합니다.)
다만 이 시점부터 서울의 갭투자는 조심할 필요가 있다고 생각합니다.
정확히는 "계약갱신청구권을 사용하지 않아 급등한 전세"가 낀 물량에 대한 갭투자입니다.
우선 임대차3법, 그 안에서도 계약갱신청구권의 폐해에 대해
과거 호향기님이 간단하게 그 원리를 설명해주신 부분을 다시 소환시켜보겠습니다.
전세집이 10채가 있고 전세 수요가 12가구가 있다면
전세 경쟁률은 1.2대1이 되고 전세가는 이 경쟁률에 기반하여 형성됩니다.
그런데 전세집 10채에 거주중인 세입자 10가구 중 8가구가 계약갱신청구권을 사용한다고 가정하면
남은 전세집은 2채가 되고 전세 수요는 4가구가 되므로
전세 경쟁률은 2대1로 늘어나면서 전세가는 이로 인해 폭등하게 됩니다.
그런데 임대차3법이 시행되고 2년이 지나는 2022년 8월 이후는
계약갱신청구권을 소진한 매물들이 다시 시장에 풀리게 되면서
위와 같은 사례를 대입하면 전세 경쟁률은 2대1에서 1.2대1로 회귀합니다.
즉, 임대차3법으로 오버슈팅된 전세가가 정상으로 회귀할 여지가 생깁니다.
서울 아파트 계약갱신청구권 사용률이 78%에 이르는데요,
그렇다면 여기서 생각해볼 수 있는 것은
계약갱신청구권을 소진하여 다시 전세 시장에 풀릴 78%의 전세가는 오르겠지만
계약갱신청구권을 사용하지 않아 급등한 22%의 전세가는 내릴 가능성이 큽니다.
평균으로 수렴한다는 얘기죠.
그렇다면 계약갱신청구권을 사용하지 않아 먼저 급등한 22%에 대한 갭투자는
2년뒤 그보다 전세가가 내려갈 가능성이 높기 때문에 위험하다는 결론으로 이어집니다.
물론 2022년 입주 물량은 2021년보다 더 감소하기 때문에
2022년 8월 이후 계약갱신청구권 소진 물량이 시장에 풀려도
2022년 전세가 상승 가능성은 여전히 높습니다.
그러나 2023년 하반기로 넘어가면
둔촌주공, 개포주공1단지, 반포 래미안 원베일리 등 대형 단지들의 입주가 연이어 이어지면서
전세가를 출렁이게 할 가능성이 매우 높은데
계약갱신청구권 소진 매물이 풀리고 있는 시기와도 겹치면서
전세가 하방 압력이 강할 것으로 예상됩니다.
따라서 현 시점에서 "계약갱신청구권을 사용하지 않아 먼저 급등한 전세"를 낀 갭투자는
2년뒤 전세가가 더 낮아질 가능성을 고려할 때 다소 신중해야 할 필요가 있다는 생각입니다.
물론 2023년 전후를 중장기 고점으로 보고 있는 저로서는
2년뒤 매매가가 현재보다 높을 것으로 보고 있지만
전세가가 낮아질 가능성을 고려,
세입자분께 돌려줄 정도의 현금 흐름은 남겨둬야 할 것으로 보입니다.
